近期，各地养老地产纷纷扎堆儿“会员制”养老，也就是采用会员制的方式发展养老地产，具体操作就是老人一次性缴纳几十万至百万不等的会员费后一套公寓的使用权，并享受该社区中相应的医疗、健身等配套服务，其间缴纳一定的会员费，居住期满后缴纳的费用可以如数退回。

“‘会员制’养老是养老地产中的一种运营模式，其目的就是变向卖房，只为快速回笼资金。”11月4日，北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示，前几年，养老地产一度成为各领域争抢的蛋糕，但由于投资额大、资金回收期长、盈利考验等问题日益凸显，各大养老地产不得不各显神通，纷纷摸索各自的变现方式。

盈利困局

其实，盈利模式不清晰并非是养老地产新近遇到的问题。

2010年9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》后，保险资金正式获准进入养老地产，随后，一系列有关养老地产的政策应运而生，养老地产瞬间成为“兵家必争”之地，并且在短短的两年时间里形成了“保险系”“央企系“”房企系“三足鼎立的格局。

如今，各地的养老地产项目陆续竣工并进入了运营期，而盈利模式也不得不被摆在桌面上，其中，被运用最多的则为“会员制”养老。

从山东一家老年公寓了解到，作为当地首批养老地产，他们的盈利模式便是利息养老会员制，也就是一次性缴纳96万元或者300万元会员费，就可以享受利息养老，其中300万元除医疗、特护费用外，其余居住费和服务费、餐饮费全免，老人一旦退出可以全额拿回这笔钱。

而这种方式，上海的第一批高档养老企业也曾做过尝试，也就是将会员卡分为A、B两种，A卡为永久卡，可继承可转让，购买会员卡的费用是98万元，以后再根据实际入住的房型大小缴纳2.98万元至7.38万元不等的年费。B卡为终身卡，购买者终身使用，但不能转让继承，15年内可退，根据实际入住的房型大小不同，会员卡的费用自45万元至88万元不等，入住之后每年另缴纳年费数为3.8万元。据记者了解，这家养老企业经过了9年的实践之后，才刚刚实现盈利。

“养老地产发展至今都没有一套成熟的盈利模式，而‘会员制’养老的关键问题是会员享受的仅是养老地产中房屋的使用权，而产权和使用权是分离的，未来一旦企业经营出现问题，会员可能面临较大的风险。”董藩强调，会员制长期以来都被质疑是一种集资模式，并有触及法律红线的风险。

据了解，当下的养老地产无外乎会员制、押金制、租售并举制等几种盈利模式，但养老地产居高不下的开发成本，长效的运营成本投入无法在现有模式下回收，企业普遍面临没有盈利的尴尬状态。有地产专家统计，在计划开发养老地产的上百家企业中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。

而更糟糕的是，就在今年年初，养老地产鼎沸之时，民政部门明确将保险公司等主体开发的养老地产排除在“养老机构”之外，失去了此前预想的政策优惠和补贴，使得养老地产本来就模糊不清的盈利模式更加山重水复。

避重就轻

当运行方向偏离了轨道，目标也就离得越来越远，养老地产便是如此。

“养老地产的盈利点应是‘服务’而非‘地产’。” 11月4日，某大型保险集团专业人士崔鹏表示，养老地产项目在关于适老化的设计建设方面已不是问题，问题是后期的医疗、护理等服务配套还跟不上，这已成为众多养老地产的一大软肋。

据了解，国外也有类似我国养老地产这样的养老社区，但他们既不是简单的房地产开发，也不是纯粹的医疗保健，而是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险、服务等各个层面资源的系统工程。

澳大利亚一家养老服务机构的负责人，据他介绍，澳大利亚在养老服务方面主要有两方面的措施：一方面是发展社区养老，完善社区的养老服务，让老年人在社区就能享受到较好的养老服务；另一方面，大力发展养老地产，通过建设大型养老社区，让老年人享受完备的养老服务，同时给老年人提供丰富的生活交流平台。

在这两个方面，我国的养老地产往往都将重心放在了建设漂亮的房子上面，如何向老人提供医疗、护理、娱乐等持续性服务恰恰成了配角，殊不知，这些才是提高养老地产附加值、获得利润的主要途径。

北京第一社会福利院目前有1100张床位，但现在已有8000多人在排队等待床位，福利院的工作人员表示，老人要想住进来，至少得等10年。

养老体系的欠缺给养老地产市场带来了巨大机遇，而传统开发商在做养老地产时更为看重的是通过打造养老概念获得土地，最终的目的还是尽快销售住宅，这就使得养老地产在一定程度上偏离了方向，同时，过度关注“地产”而非“养老”的现状，最终使得养老地产不得不在“悬崖边跳舞”。

“不出五年，国内养老地产领域一定会出现很多烂尾项目。”今年年初，曾有地产专家如此预言。而今尚且不到一年，养老地产项目停滞的消息便已开始不绝于耳。

“养老地产如今需要做的就是如何将‘服务’做到更好。以‘会员制’养老为例，国外的会员制养老原本就是居家养老的延伸服务，并未与地产项目有任何挂钩，只需每年缴纳很少的会员费就可享受相应的服务。而我国养老地产少则几十万、多则几百万的高昂入会费，确实离普通人有点远。”崔鹏强调，虽然“会员制”养老被养老地产搅得有些变了味道，但国外这种适用于居家养老的养老模式一旦成熟，也可向普通的社区推广。