众所周知，凡在岛城商业人气密集的地域，国美、苏宁、五星这三大家电巨头总是 “一个都不能少”。在历经无数场价格战、服务战、门店数量战后，目前，岛城家电市场基本的座次是国美领先，苏宁紧跟，五星居后。但这场商战犹如马拉松长跑，一直实施紧跟战术的苏宁今年突然发力，以自建店的姿态向龙头老大发起新挑战。

   “这是苏宁在青岛第一家自建店。目前，苏宁已在全国多个城市展开自建店建设。”谈起李村商圈的三大电器之争，青岛苏宁电器总经理马野军称，自建店是苏宁今后重点发展的商业模式，也是竞争的重要筹码。该自建店项目约投资7亿，建筑面积达11.5万平方米，其中1万平方米将作为苏宁电器旗舰店，剩余面积规划建餐饮娱乐、酒店式公寓、商业网点以及写字楼，其中，网点房将对外租赁，写字楼则出售。

    零售商试水自建店，苏宁不是第一个。早在2001年，麦德龙就在四方区拿下了70亩地的使用权，建起营业面积达1万平方米的大超市。然而，当时敢于跟风效仿的商家并不多，租赁经营几乎是绝大多数零售商通用的经营方式。直到最近两年，百脑汇、万达、特易购等零售巨头进军青岛，纷纷加入了自建店行列。其中，特易购在四方区和市北区打造的两处购物中心投资额分别为7800万美元和7500万美元，均为自建自营店。

    租金不断上涨是主因

    对于零售商来说，连年上涨的租金给经营带来了太多不稳定因素以及成本压力，于是，急于摆脱“租房奴”尴尬身份的零售商开始打造自建店。“退回五六年前，500万元就能‘复制’一家门店，而如今却需要1000万。当中涨幅最大的就是租金成本。”岛城一家零售商表示，目前，岛城成熟商圈的网点房租金节节攀升，年年上涨已是约定俗成的事儿。一般5年的租赁合同中都会约定每年15%左右的上涨。如今在南京路附近，一项四五百平方米的物业，年租金已高达500万元。

    如果是跟随经济发展的正常上涨，商家们也不会太头疼。“最怕你在这个路段的门店已做熟、做大的时候，物业的业主趁机坐地起价，哄抬租金。做，肯定要亏本，不做，落个‘频繁更换门店’的不良口碑，影响消费者的信心，相当尴尬。”该零售商说，此前，就有连锁零售商因为租金不合理而退出经营。

    土地价值能翻十几倍

   “对有经验的企业来说，持有自己的商业项目进行经营，利润回报也会更大。”百脑汇华北区总经理吴文泉将租赁和自建两种模式作了比较，他认为，如果零售企业是以永续经营、长远发展为出发点，自建模式不但可以降低商场经营成本，更能形成商场的核心竞争力。

    事实上，吴文泉所说的“利润回报”当中主要包含了土地的保值增值。麦德龙青岛商场总经理常志海曾委婉地表示，多亏企业“下手”够早，从2001年至今，不到10年的工夫，麦德龙所占的70亩土地的价值已经翻了十几倍。记者还了解到，去年延吉路上一块商业用地，每平方米地价已经高达四五千元。而一位业内人士则表示，退回10年前，恐怕只有几百元的单价。而在苏宁自建店周边，网点房的成交单价已高达3万元/平方米左右。更有业内人士表示，土地是零售商的“后路”，即使经营亏本，土地或许能大赚一笔，至少不会满盘皆输。

    购地建店激活商业地产

    显而易见，新商战的直接影响是给商业地产注入了新的活力。

   “我们的自建店项目预计5月份才开盘，现在已经有不少投资者打电话来咨询价格、户型等情况。”面对青岛投资者对商业地产的高度关注，青岛苏宁老总马野军颇感惊讶。

   “其实，这些零售大鳄购地建店是在传达一个信号：青岛商业地产的春天来了。”据岛城一家房地产开发公司的负责人介绍，商业地产是高投入、高回报、高风险行业，综合性强，涉及面广。退回几年前，青岛只重住宅开发，商业地产基本没人做，而之后随着经济的发展，青岛对商业业态的需求在加大，像宝龙、万科、万达这些商业地产大鳄进入，拉动了整个商业地产。如今，再加上乐天、特易购、苏宁这些零售大鳄的捧场更是传递了对青岛商业地产的信心，此前价格还处于较低水平的商业地产开始水涨船高，更是成为地产市场的关注热点。

    高成本+高要求=高风险

    尽管零售巨头纷纷变身“地产大户”，但绝不代表这种投资就是有赚无赔。“一些开发商在销售宣传中表达出一种观点：在香港，商铺价格超过同地段住宅价格的10倍，而国内乃至青岛的商铺价格仅是住宅的1至3倍，于是将自己项目的升值潜力标榜得巨大。但事实上商铺价格与住宅没有任何关联性，影响商铺价格的主要因素是该地域市场商铺的供应总量。”事实上，土地、物业的价格也确实较前些年涨幅很大，如今零售商自建店付出的成本相当高。

    除了高成本，自建店对项目的整体规划也有着极高的要求。一旦项目的定位不够准确，构造设计没有根据定位打造，自建店就会面临自营或者招商难的问题，而且项目落成后这些决策失误很难再挽回，所以相比租赁经营，风险要高得多。

    店面有自身个性

   “虽然收购项目或土地的支出成本比租赁地产开设门店要高不少，但对有经验的企业来说，只有自建才能打造出标准化、规范化的店面，传递给消费者一种信任感。”麦德龙青岛商场总经理常志海表示，麦德龙在国内外的店面基本都是自建店，且按照同样的设计图纸来建造，包括特殊而成熟的照明、冷冻等系统，“如果租赁，很难找到面积、构造、配套系统合乎标准的物业。”

   “出生”于英国的特易购进入中国后一直采取租赁和购地自建并行的扩张模式。特易购对外宣传部的黄婷燕称，购地自建的方式虽然难度更大，但能够建成更符合特易购在全球风格的卖场，可以不受业主已经成型的客观条件的制约。青岛特易购购物中心是按照集团的环保理念建造的节能门店，比如外立墙面采用双层玻璃、商场内使用高频节能灯泡、自动感应扶梯等，跟同等规模的综合购物中心相比，将节省19.6%能耗，减少1712吨碳排放量，同时传达给消费者低碳环保的企业理念。