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青岛主城区棚户区改造涉及到的房屋征收与补偿出台新办法，原有的征收补偿安置办法不再执行 。28日发布的《青岛市主城区棚户区改造房屋征收与补偿办法》适用期为5年，对原来的危旧房补偿办法进行了调整，突出鼓励异地房屋安置和货币补偿，并将公摊面积单独纳入补偿范围，不再按照此前的差额计算。

据悉，棚户区征收补偿出台新规，缘自现行征收补偿安置办法，已难适应主城区棚户区改造房屋征收的需要。“特别是主城区就地或就近安置房源不足，房屋征收补偿标准有所提高，对原有的危旧房改造办法进行调整十分必要。”青岛市房地产开发管理局相关负责人说。

新发布的主城区棚户区改造征收补偿办法，延续了原主城区危旧房征收补偿办法的规定，市南区、市北区和李沧区等主城区内国有土地上的棚户区改造房屋征收与补偿，适用本《办法》。而崂山区、青西新区、城阳区、即墨市、胶州市、平度市和莱西市国有土地上棚户区改造房屋征收与补偿，可参照制定实施。

与2012年市政府下发的《青岛市主城区危旧房改造房屋征收补偿安置办法》相比，新《办法》在被征收住宅房屋的应补偿面积的规定中，新增了关于“补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积”的规定。同时，新的办法，对奖励措施进行了调整，鼓励货币补偿和异地房屋补偿。由原来危旧房的普惠奖励，调整为鼓励和引导居民选择货币补偿或异地房屋补偿。

“棚户区住宅多为多层，公摊面积非常小，一般在10%以下，而最近几年改造后多为高层甚至超高层，公摊面积逼近甚至超过30%，征收补偿前后房屋的公摊面积相差如此悬殊，无疑会损害被征收居民的利益。”楼市分析人士张百忍说，新办法在原有补偿标准的基础上，补偿房屋的公摊面积部分纳入补偿面积范围，由征收人给予补偿，有利于保障被征收居民的权利。

据悉，新的办法自公布之日起施行，有效期至2019年12月16日止。原有的《青岛市人民政府关于加快主城区危旧房改造工作的意见》、《青岛市人民政府办公厅关于印发青岛市主城区危旧房改造房屋征收补偿安置办法的通知》同时废止。

1 拆旧换新公摊单独算面积

征收住宅房屋按照被征收房屋建筑面积给予补偿;被征收房屋面积不足25平方米的，按照25平方米计算。再增加十平方米住房改善面积，仍不足45平方米的，按照45平方米补偿，差额部分按照征收区域新建商品住房市场价格的50%支付房款。另外，补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积，不再按照原规定补偿危旧房居民的公摊面积差。调整后的补偿标准与本市房屋征收条例规定的标准相一致。

2 公摊面积大小分别确定

征收区域用于住宅房屋建设的，公摊面积比例按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例计算;征收区域用于其他工程建设的，按照 23%计算。

3 棚户区补偿方式二选一

棚户区改造房屋征收补偿实行房屋补偿和货币补偿，由被征收人自行选择补偿方式。《办法》规定，区政府应当从社会上选订不少于应补偿面积且与被征收房屋价值相当的房屋供被征收人选择，保障被征收居民的选择权。

征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金。征收非住宅房屋，区政府可实行货币补偿，或选订与货币补偿金价款相当的非住宅房屋供被征收人选择。其中，征收国有直管非住宅房屋的，经与被征收人和公房承租人协商同意后，可实行异地房屋补偿或货币补偿。

4 鼓励选择货币和房屋补偿

新的办法，对奖励措施进行了调整，鼓励货币补偿和异地房屋补偿。由原来危旧房的普惠奖励，调整为鼓励和引导居民选择货币补偿或异地房屋补偿。

其中，征收住宅房屋，在规定期限内，居民选择异地房屋安置并签订协议的，给予每户6万元的奖励;居民选择货币补偿的，给予货币补偿金5% 的奖励，不足6万元的按6万元计算。在规定期限内搬迁腾房的，还给予每户1万元的速迁奖励。

5 被征收房屋一户一定价

房屋征收评估机构以建设项目房屋征收公告发布时间为估价时点，参照临近、同类房地产销售价格，结合被征收房屋的区域、楼层、朝向等因素，实行分户评估，一户一价。

棚户区改造项目房屋征收成本，应由区房屋征收部门从房屋征收成本测算评估机构备选库中按序委托评估机构进行测算，房屋征收成本测算报告须经市房屋征收评估专家委员会专家评审。

6 建筑面积区别计算

被征收房屋的建筑面积,按以下规定确定：私有房屋以房屋所有权证载明的建筑面积为准;公有房屋以房屋所有权证或者计租表载明的建筑面积为准;无房屋所有权证和计租表，但持有合法建设手续的房屋和计租表上只载明使用面积的公有房屋,其建筑面积以批准建设文件载明的房屋建筑面积为准，或者以具有资质的房地产测绘机构实测的建筑面积为准。

7 房屋有差价需补足

征收住宅房屋，被征收人选择异地房屋补偿的，作出房屋征收决定的区政府应当从社会上选订不少于应补偿面积且与被征收房屋价值相当的房屋供被征收人选择，补偿房屋价款和货币补偿金存在差价的，双方应结清差价款。

8 经营性住宅可享货币补贴

征收从事经营活动的住宅房屋，被征收人或公房承租人可选择参照非住宅房屋相关规定进行货币补偿，也可选择按照住宅房屋相关规定进行补偿。需同时符合三个条件：房屋位于沿街底层且用于商业或服务业用房的;取得营业执照或税务登记证一年以上，并有纳税记录;房屋所有权证书、营业执照或税务登记证载明的营业地点一致。

对选择按照住宅房屋补偿的，房屋征收部门应按照货币补偿方式的有关规定发放停产停业损失补偿金。

9 分户房有纠纷补偿金予以提存

征收权属证书注销的析产分户房屋，分户前的证载产权人及其他利害关系人在规定的期限内，就房屋补偿事宜达不成一致意见的，区政府应以原房屋建筑面积，按照房屋征收相关法规政策和房屋征收补偿方案的有关规定，依法作出房屋征收补偿决定，并将补偿房屋的产权和补偿资金予以提存。

10 遇到征收补偿纠纷这样处理

对签订房屋征收补偿协议后，当事人不履行协议的，《办法》规定，按照《行政诉讼法》等法律法规的有关规定处理。

在规定期限内达不成协议的，或者被征收房屋产权人不明的，由区政府按照征收补偿方案作出征收补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区政府申请法院强制执行并根据人民法院的裁定组织实施。

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