承诺“商业变住宅”泡汤

近日，市民左先生投诉上海紫旺房地产发展有限公司用不负责任的承诺蒙骗他人购房的行为。

左先生称，2014年7月，他全款130万元买入上海紫旺在闵行区马桥镇开发的楼盘“祥云新城”。祥云新城前身为上海中电紫旺电器城，曾是闵行区最大烂尾楼。2009年开发商上海紫旺房地产开发经营有限公司资金链断裂，由上海星际房地产发展有限公司接手。该楼盘的土地使用性质为商业，40年产权，建成酒店式公寓，销售缓慢。星际承诺在2014年12月31日之前，将土地性质转变为70年产权的普通住宅，吸引了100多户居民购买。现在，大限已过，但土地性质没有成功转为住宅。星际公司提出延期，业主不答应，要求解除合同并退款。

左先生拿出购房合同，关于产权变更的说法体现在合同条款第五条，大致内容为，若项目使用性质变更，房产交易中心因购房者被限购而不予办理产证，双方同意解除合同，开发商退还购房者已付款项，双方不追究违约责任。一份《补充协议》更明确指出：甲方同意乙方在2015年1月15日至2015年1月30日，就乙方所购买的房屋没能变性成住宅，给予退房和退还原所付购房款。双方互不追究对方的违约责任。同时双方于2014年1月22日签订的《上海市商品房出售合同》终止履行。

两份合同中的甲方均为上海紫旺房地产开发经营有限公司，而非上海星际房地产发展有限公司。签署日期均为2014年1月22日。

合同中规定的双方的权利和义务是否清晰?上海融孚律师事务所杨维江律师表示，业主的诉求很明确，即退回已缴的房款，补充协议已对此做了约定，这是业主主张权利的直接依据，所以从法律关系上来说应该是很清楚的。

处理方案久拖不决

1月15日，正是《补充协议》中规定开始退房、退款的第一天。应业主要求，上海紫旺代表律师、项目销售负责人等在祥云新城售楼中心与业主面谈。记者现场看到，几十位业主将售楼中心的办公室挤得水泄不通，争执激烈。

在外面大厅里焦急等待的吴小姐告诉记者，房子是以父母名义买的，去年5月签了合同，同年10月付清全款。但因转性问题悬而未决，一直没拿新房钥匙。吴小姐说：“拿了钥匙就要交物业费，假如转性不成，我们还是要退房的。”吴小姐称，这个事情牵扯近百位业主，大家在微信群和QQ群里互相沟通，一起维权。据她了解，有些业主不知道情况，还有些人连《补充协议》都没签过，更加被动。现在要求退款的业主都是签了《补充协议》的。

15日，上海紫旺陈姓代表律师向记者表示：“目前公司要先征集业主意见，统计要求退款户数，然后开会讨论解决方案。”陈律师称，开发商方面没有承诺一定可以变更使用性质，但一直都在努力推进。他还表示，这个问题很复杂，牵扯其中的苏浙一带的债权人有几百人，要协调所有人的利益，的确很难。

“一周过去了，紫旺仍然没有拿出任何解决方案。”22日，左先生气愤地说：“15日提交了退房申请表，但对方的回执上仅有销售负责人李英霞的签名，没有公章。李英霞不是法人，这样的回执具备法律效力吗?”

吴小姐表示：“我们只要把退房的意愿写清楚，邮寄一封挂号信给开发商就可以了，为什么要填他们的所谓‘申请表’，是开发商违约，业主凭什么向他们申请?开发商承诺15日递交申请表后7日内一户一户面谈，至今没收到通知电话。”

左先生同样没有接到约谈通知，他说：“据我了解，一共递交了39份退款申请表，一个也没谈过。这是欺骗业主、拖延时间的手段!”

实际情况是否如几位业主所述?上海紫旺祥云新城销售负责人李英霞拒绝接受记者采访。前面联系过几次的陈律师也不再接听记者的电话。

开发商方案业主不买账

1月27日，紫旺代表终于开始面谈，但一些业主对方案不买账。

首批面谈的业主约六七户，他们把开发商的方案透露在微信群里。当晚，群里的讨论就炸开了锅。有业主称，开发商的方案终于露出冰山一角，紫旺劝其续签《补充协议》，延期至2015年8月30日。2月5日之前，紫旺将完成退房申请的登记，并承诺之后的两个月内退房、退款。至于资金情况，紫旺代表称公司没钱，退房款由政府拨付专款。

一些业主对此并不买账。吴小姐称，到期后如果再次“转性”失败，紫旺没提出任何赔偿，就连起码的利息都不赔;“两个月内退房、退款”只是口头承诺，没签署任何有法律效力的文件，没有保障;“政府专款”更加搞不清楚，至今没有收到任何政府部门提供的担保或承诺。

[关键疑点]

变更土地使用性质

到底有多难?

此番退房风波的症结在“转性”吗?变更土地使用性质到底有多难呢?

1月20日，记者以业主身份咨询了闵行区规土局，相关人员表示，祥云新城很多业主来咨询过这个问题，目前为止，祥云新城土地使用性质没有变更，今后也很难变更，因为变更手续太繁琐，还要补土地差价。

土地使用性质变更到底有多复杂?业内人士认为，并不难。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，已出让的土地，符合当前相关规划，并提出申请，规划管理部门和国土管理部门书面批复，规划局同时提出新规划条件，国土局和建设单位签订土地使用权出让合同变更协议，然后使用单位凭原有土地使用证和变更合同到规划局重新换发建设用地规划许可证，最后重新到国土局变更土地使用证登记。其间一般涉及到调整、补交土地出让金的，按照两种不同使用性质土地出让金的差额缴纳。土地出让金具体金额由土地部门指定的土地评估机构评估后确定。

不过龚敏指出，土地性质变更只要经规划部门同意，操作起来并不难，但紫旺恐怕无能力补缴土地出让金，这才是问题症结。

杨维江律师认为，现在的难点是开发商有没有偿债能力。从工商登记信息上看，不论是紫旺公司还是星际公司，目前的登记状态都是“存续(在营、开业、在册)”，没有外界谣传的破产，紫旺公司是房屋买卖合同的一方，所以业主应该向紫旺公司提出自己的要求，而不是星际公司;　在协商不成的情况下，业主应及时向法院起诉，要求解除合同并退回房款，同时努力调查一下紫旺公司的财产线索，并向法院申请查封或冻结，这样可以最大限度地保证胜诉后可以执行到财产。

[回 应]

正当事件逐渐陷入僵局时，马桥镇政府出面，请出了托管公司星际房产负责人及协调小组成员。

托管公司星际房产：

承诺退钱，但走程序需要时间

1月28日下午，马桥镇政府会议室内，星际房产董事长陈少东表示，过去一年多时间里，一直在为兑现“商业变住宅”承诺而努力，没有欺骗任何人。至今没能成功“转性”很遗憾，但星际还将继续朝此方向探索。目前的主要问题是，当初紫旺向141户业主承诺在规定时间内“转性”，现在，其中的60多户业主见“转性”不成要求退房、退款。陈少东肯定地回答：“这个矛盾是可控的，要用市场的办法来解决。我们一定会履行合同，快则一个月，慢则两个月，将房款退还给这些业主。”

至于业主普遍担心的资金来源问题，陈少东称，祥云新城项目2013年开始销售，回笼资金五六亿元，全部用于偿还紫旺的外债，这笔债务的总规模达十多亿元，紫旺目前还是资不抵债的状况。那么退房款从何而来呢?有两个途径，一是银行抵押，二是大公司收购。托管也是负责任的，希望业主们不必过分担心。

既然早已决定退款，为何之前诸多拖延?陈少东解释，因为牵扯到销售佣金的返还等问题，先登记退房申请，再逐一面谈，走一些必要的程序要花点时间。

有业主发现自己的房子已经抵押给银行了，此举对业主的利益构成威胁吗?华亭律师事务所万洛民律师告诉记者，带抵押销售对业主没有影响，属于正常操作。受闵行区政府指派，华亭律师事务所等几家律所一直在为紫旺债务纠纷做法律监管。另外，上审计律师事务所负责对紫旺进行资金监管。

马桥镇政府：

两种选择，全看业主自己权衡

“紫旺债务问题牵涉上海、浙江三大主要群体、八大法律关系，旷日持久，十分复杂。”黄德明，马桥镇正处级调研员，政府协调组成员，一直代表马桥镇政府处理紫旺债务纠纷问题。他介绍，现在，星际房产的方案已经明确，摆在业主面前的有两种选择，愿意等的，就续签协议，等到今年8月30日，这期间，星际房产将力争“转性”成功，为业主带来物业升值的机会;　不愿意等的，可以按照合同约定，两月内退款。两种选择，全看业主自己权衡。

至于紫旺提出的“政府专款”，记者了解到，并不存在。1月28日，马桥镇政府党委副书记茹洁红表示，镇政府对此事表示关注和重视，但毕竟是企业行为，将责成该企业在其对百姓承诺的期限内，按照合同条款做出反馈和处理。镇政府相关部门也将就此事继续跟进。