新房住宅量价齐升

据市场研究部监控数据显示，在刚刚过去的4月份，上海市新房住宅的供应量为100.6万平方米，环比上涨97.1%，较3月份近乎翻番，成交量更是达到124.2万平方米，环比上涨59.3%，成交均价亦上涨5.3%至29422元/平方米。

从成交情况来看，4月全市新房住宅124.2万平方米的成交量，已经创下今年月度成交量新高，并已超过去年四季度月度平均值，同时也创下了自2010年以来的4月同期新高。

记者注意到，改善型房源成交量依然占据4月的重要地位，成交均价在2.5万元/平方米以上的中高端改善型房源成交占比达到45.1%，比3月上涨2.5个百分点，与去年4月同期相比，上涨幅度则高出9.3个百分点。而在4月成交面积排名前10位的榜单中，均价在2.5万元/平方米以上的中高端项目共有4个，其中，排名首位的金茂雅苑(大宁金茂府)于4月18日开盘，共推出304套公寓，4月已入网成交229套，销售率达75.3%，销售金额达到18.8亿元，销售均价为68760元/平方米。正是这一项目的热销，为4月全市新房住宅的整体成交均价上扬贡献了极大的力量。

值得一提的是，从供应情况来看，4月新房住宅的供应量为100.6万平方米，环比上涨97.1%，同比上涨36.4%，创下了今年以来的月度供应新高，同时也是自2012年以来4月份供应量的最高值。在“3•30”新政、沪公积金政策以及央行降准的多重叠加政策效应影响下，4月商品住宅新增供应量大幅提升。特别是下半月，公积金政策正式落地实施后，开发商推盘步奏明显加快，最低报价5万元/平方米以上的高端项目也密集入市，下半月供应量占到4月总体供应量的七成以上。从供应类型上来看，4月中高端改善型项目入市份额较大。4月共有33个项目入市，其中最低报价在2.5万元/平方米以下的刚需项目为16个，占比仅达到48.5%，其余均为最低报价在2.5万元/平方米以上的改善型项目，而最低报价在5万元/平方米以上的高端项目有7个，占比达到21.2%。

“4月在‘3•30’政策的影响下，楼市向暖的信心一时蔓延整个房地产市场;而就在‘3•30’政策实施后的第10天，上海公积金新政出台，贷款额度大幅提升，无疑给楼市又下了一剂猛药;随后又过了10天，央行宣布降准，并且是6年来力度最强的一次降准，保障了银行资金面的宽裕，对前续政策来说也起到了保障作用，增加了公积金贷款政策的可执行性，楼市再一次受到催化。”德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示，“在不到一个月的时间内，楼市政策接二连三的轰炸，导致部分房企和购房者最终没能按捺住，加紧了入市步伐，上海商品住宅供求量纷纷创下年内新高，特别是4月下旬以来，成交量跃上新台阶，4月楼市‘小阳春’绚烂而至。而在势头正劲的档口，又迎来传统‘红五月’的销售旺季。”

事实上，在刚刚结束的“五一”小长假(2015年5月1日-5月3日)期间，全市新房住宅成交面积为7.2万平方米，与2014年同期相比，增加了1.8倍。

陆骑麟指出，上周楼市成交量表现良好，虽然开发商推盘较为谨慎，但成交量依然保持在高位，去库存效果显著。从5月的开局表现来看，接下来楼市会有一个相对平稳的去化周期，并随着供应量的上扬出现高位震荡，今年“红五月”的名头也必将名副其实。

二手房成交创历史次高

在新房住宅市场量价齐升的同时，沪上二手房市场也不遑多让，刚需和改善型购房者纷纷入市，而营业税新政使持有满2年房源享受营业税费的减免，更是使得次新房集中的区域挂牌量被激活，业主售房意愿强烈，成交量较3月大幅上涨六成。

数据显示，4月，全市二手房成交量达到了3.6万套，环比上涨62.7%，同比上涨109.4%。这一惊人的成交量仅次于2013年3月楼市末班车所导致的7.05万套的历史顶峰，达到了全市二手房市场历史次高点。此前，全市二手房市场的成交次高点，为2009年11月(该月成交量为3.24万套)。

据了解，今年4月的成交高峰，与2013年3月在量方面存在较大差距，而且两者有着本质的不同。2013年成交高峰的出现，是由于“国五条”利空政策出台所导致的市场恐慌，因此成交高峰缺乏足够的持续性，很快就回落到了2万套左右的月成交水平。与今年4月成交高峰性质较为相近的是2009年的情况，当时同样迎来了营业税5改2、信贷放松等一系列楼市刺激政策，该年，上海二手房市场成交持续处于高位，全年12个月中，有7个月的成交量维持在2.5万套以上的高位水平，其中6月和11月都突破了3万套大关。可以想见的是，此次出现的二手房市场成交高峰，恐怕不会是昙花一现，给今年的二手房市场定下高热度的基调。

4月是二手房市场买卖双方入市意愿都极其活跃的月份，从德佑链家各门店的带看情况来看，4月的总带看量相较3月大幅增长了七成，而全市二手住宅挂牌量同样也一改以往持续下滑的状态，在4月稳定在8万套以上的水平。记者了解到，就在4月30日，德佑链家单月业绩突破2.78亿元，比去年同期业绩4800.08万元增479%。对此，链家地产高级副总裁邵非表示：“单月业绩2.78亿是德佑链家的历史新高，但相信这个业绩很快会被超越。”

“红五月”开局良好

据记者了解，进入5月份之后，上海二手房市场的热度并未减退。

据记者对上海中原地产多家门店的调查，刚刚过去的“五一”小长假，由于客户大多外出旅游，各门店来客量较节前出现20%-30%的下滑，其中外围刚需区域下滑幅度较小，在10%左右，成交量虽不及节前水平，但仍高于去年同期。

据中原研究咨询部数据监测推算，5月1日-5月3日这三天全市二手住宅交易量为2171套，与去年同期相比增加11.4%，政策效力并未明显减弱。目前除新挂牌的业主连续涨价外，大部分业主心态稳定，维持现有报价，议价空间比较有限，买家看房周期明显缩短，对于房价的接受度有所提升。

蓝村路分店经理介绍，小长假期间门店来客量下降了三成左右，其中5月1日几乎无客户上门，2日-3日来客量开始增多，大约在2-3组/天，“五一”期间成交的多为节前看房的客户，目前业主乐观看涨，尤其是近期新挂牌的业主，连续涨价，房价明显偏高。他举例告诉记者：“4月下旬挂牌的一套奥丽花苑的两房，业主连续两次跳价，最初挂牌价490万元，4月底跳至500万元，‘五一’期间来电明确再加10万元;另一套怡东花园的小复式，由于该户型在周边比较稀缺，业主涨价底气十足，4月底挂720万元，之后连续三次跳价，就在5月3日，业主将总价飙至780万元。”他认为，导致这些业主疯狂涨价的主要原因是4月以来看房客户不断增多，业主心理价位不断被抬升，其中不少人本身也是置换客，高价卖出为后续买房积蓄更多的资金。

而嘉怡分行的经理同样表示，“五一”期间门店来客量较节前出现10%-20%左右下滑，其中5月1日-2日两天门店来客在1-2组/天，5月3日来客量增加至3-5组，小长假期间门店有零星成交，基本是4月遗留的单子。“小长假期间成交一套华江景城三房，该小区环境好，房源所在楼层位置较佳，且带装修出售，业主报价260万元，正好符合买家要求，因此没有还价，双方约定5月3日签约，而就在签约前一天，业主临时加价至280万元，买家经过考虑后最终接受。”他进一步指出，“区域内针对刚需180-250万元的主力房源，房价平均上涨20万元-30万元，个别户型或位置较佳的房源不予还价。对于买家来讲，由于4月份大部分房源被集中去化，导致刚性买家选择性已不大，因此一旦有合适的房源，买家一般不出3天就能下定，看房周期由原来的1-2周缩短至3-5天。”

上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎表示，“五一”小长假带看量虽有一定的减少，但整体成交量仍高于去年同期，表明系列政策效应仍在有效延续，“红五”月开局不算差。目前业主售房心态开始稳定，房价波动不大，意味着涨价的动力开始减弱，同时市面上房源经过集中消化后，供应量有下降的趋势，如此一来更促使买家加快购房速度，5月二手房交易量将维持高位运行。