将来，我们该如何养老？

4月24日同一天，财政部长和人社部发言人同时提到“划拨部分国有资产至社保基金”，而这一表态针对的是填补数万亿之巨的养老金缺口。5月5日，财政部一位不愿具名人士向记者透露：“高层已达成共识。”

至于何时划拨以及划拨多少，目前尚无定论。但据一位业内人士介绍，中央几年前便已要求在2015年确定国资划拨规模，并出台改革方案。清华大学就业与社保研究中心主任杨燕绥接受记者采访时称，现行国有资产划拨充实社保基金的比例为10%，也有声音建议将这个比例提高至30%，但最终结果尚在博弈阶段。

目前，我国有超过2亿年龄在60岁及以上的人口，中国的养老市场被认为是全球最大的。预计到2050年，65岁及以上的老年人数量将达到3.3亿，占人口总数的26%。这必定会推动养老院、医院及其他养老配套设施的需求进一步上涨。日本市场调查机构矢野研究所认为，今年中国养老市场的价值为1.83万亿元。日益到来的老龄化社会带给了人们深深的迷惘：“我们的父母要如何养老，在哪里养老？”“几十年之后，我们又将如何养老，在哪里养老？”

“银发市场”蕴含的巨大商机，让房企们纷至沓来。据悉，目前河南已有和新增的养老机构450家左右，其中房地产开发企业占到60%~70%。

“银发市场”巨大商机引发房企扎堆发展“养老”

而随着人口老龄化的不断加剧和房地产市场调控政策的影响，近年来，越来越多的房地产开发商开始进入养老地产领域。据统计，截至2014年年底，包括万科、万达、绿地、保利、华润、绿城、远洋、龙湖等全国已有80家以上的房企高调进军养老地产。虽然从2007年开始便有一些房企涉足养老地产，然而经过这么多年的发展，中国养老地产仍处于起步阶段，面临有效刚需不均衡、盈利模式不清晰、产业链尚未形成等问题，很多开发商打造的养老项目也都在尝试。

所谓养老地产，是“养老+地产”的一种复合地产，这种模式是将房地产开发与创造老年消费生活方式密切结合，将房地产业和养老相关产业进行整合，从而将养老的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合性质的老年人居生活，它既是养老地产的一部分，又是地产发展形态的新突破。

随着整个社会“银发潮”的来临，养老置业成为楼市关注的新热点。事实上，一些地产商也认准了“银发刚需”市场，随着老年人对居住环境要求越发提高，其住房需求也获得了普遍关注。

“养老地产”不是找个山清水秀的地儿盖个房子

“养老地产项目从来都不是先规划、找个山清水秀的地方,而应该是先有需求、有市场,再去拿地。做养老,一定要摆脱传统地产思维。”全联房地产商会前会长聂梅生在接受媒体采访时说。

近几年，房企对养老地产的反应越来越大，步伐也越来越大。在各种行政手段管控的当下，发展养老地产或许成为房地产业的另一条出路。而作为一个新兴产业，养老地产开疆辟土的过程注定存在许多问题。因此不论是放眼全国还是着眼一线城市，养老地产成为房地产业的新模式，还有很长的一段路要走。但在很长一段时间里,大家都认为养老地产,就是找一个山清水秀的地方盖几栋漂亮的房子,最多配备一些适老化设施即可,基本上是概念大于实际意义中的产品。

然而,目前为止,尽管试水者众多,我国仍没有公认的养老地产的“典型成功样本”。不过,也不乏试水者各自探索盈利模式,例如绿城的“学院式养老”、保利的“三位一体”养老模式、万科的“邻里式养老”、亲和源的“社区化养老”等。有专家认为,养老地产盈利模式尚处在探索阶段到明朗阶段,虽然距盈利模式成熟尚有距离,但在2015年,将会有更多企业对养老地产盈利模式有更新、更深入的探索,多元化盈利模式和盈利模式的创新将是今年的主旋律。

事实上，很多陆续进入养老地产领域想要分蛋糕的企业仍抱着“建房子卖房子”的想法。“目前，确实有房企、险企是借养老地产的名义圈地，养老地产项目有没有水分，有多少水分，其实可以通过很多办法来规范和界定。比如说，规定享受优惠政策的养老地产项目规模，规定养老地产只租不卖，又或者购买者一定要限于65岁以上老人，对相应的配套设施和服务也有一定要求，这样，是否就能减少一些带着不良目的来圈地的企业的冲动？但又能保护真正想在养老产业有所作为的房企、保险企业的积极性。”

前景不容小觑服务贴心才是王道

十余年前北京顺义区的北京太阳城国际老年公寓(即太阳城),是当时国内最早的专门面向老年人的房地产项目,它的入住率可以达到100%。然而据媒体调查，现在的太阳城已经成了名副其实的老年社区，房价也涨了3倍。小区的老人们认为，“起码小区内有食堂，一天人均饭钱也不超过20元。小区有医院、有急救车，急救效率高。”但是，据了解，小区针对老年人的服务水平和服务内容却与刚入住时相去甚远。

这不禁让人思考，“养老地产”究竟是在“卖房子”还是“卖服务”，怎样处理卖房子、卖服务与盈利之间的关系？目前，为了快速回笼资金、实现盈利，养老项目的投资人可谓“花样百出”。除会员卡制、保证金制、直接租住制外，还有“打擦边球”的“卖房制”。

各种花样的养老地产服务项目,暴露出养老地产业的一个尴尬现实,与表面热闹的养老投资相比,真正能提供专业养老服务的机构其实并不算多。

“更高质量的养老需求正在形成。”专家说，“养老地产目前属于起步阶段，前景广阔。养老地产跟传统的房地产相反，硬件并不是最主要的，实用就行，世界上有几个养老机构自诩五星、六星、七星的？房地产思维的重点是要把房子卖掉，业主一旦入住即‘游戏结束’；而对于养老机构而言，老人入住，才是养老服务的开始。养老产业应该盯着的是软件，是让老人安度余生的贴心服务。对此，首先政府要做好规划，要有标准和规范。”业内专家提醒，什么是养老地产，它的内涵和外延如何定义，它有什么指标和要求，一定要清楚明了，企业才会有方向。