格式条款不能含不公平内容

商品房买卖是与广大消费者利益切身相关的大事，一直以来，关于商品房买卖合同签订、合同履行的纠纷率居高不下。省工商局2013年和2014年的合同类投诉案例中，60%都涉及商品房。来自成都市工商局的统计显示，去年全年成都房屋投诉382件，比2013年增长近一倍，投诉主要涉及合同纠纷、房屋质量和虚假宣传，占全部房屋类投诉的82.46%，其中合同纠纷尤为突出。为此，省住建厅、省工商局合对2006年版《四川省商品房买卖合同示范文本》进行了修订和完善，并于今年4月28日对外公布。

“买卖双方可以使用本合同示范文本，也可以参照本合同示范文本来订立合同。”省住建厅相关负责人表示，对本合同文本中没有约定或约定不明确的内容，应根据买卖房屋的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。但是，补充协议的内容与合同示范文本不一致或者参照合同示范文本订立的合同，不能再使用本合同示范文本的名义或者编号（即示范文本封面左上角的编号CH-2015-01）。

该负责人同时指出，在本合同文本中，有部分条款需要在【】中选择、在空格部位填写内容，或需要删除或添加的内容；若出卖人为了重复使用而预先选择、填写、增加，并且在订立合同时不与购房者协商，该类条款则变为了格式条款。出卖人应当注意，制定的格式条款中不能含有加重购房人责任、排除购房人权利、减轻或免除自身责任等不公平、不合理的内容。

增加车位、费用承担等约定内容

鉴于商品房买卖交易行为复杂、内容多的特点，此次文本采用了与以往示范文本不同的文本结构，不以“行为-权利义务-违约责任”划分章节，而根据商品房买卖行为的各组成部分，分了合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、规划、设计变更、面积差异处理、交付条件与交付手续、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业服务、其他事项十个章节，从而构成一个商品房交易全环节。

在“商品房基本状况”中，格式合同对项目建设、预售依据、该商品房位置、用途、面积等到房屋权利状况，进行了全面的约定。约定出卖人需告知为本建筑建设与服务的受托单位；增加了“【车位】”选项，以符合实践中很多车位买卖并不另行起草合同，而是同样使用商品房买卖合同的实际状况；增加了出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋建筑面积预测报告的义务，利于购房者查阅和知晓；约定出卖人对房屋权利状况的保证；针对现实中出现的因商品房权利有瑕疵导致购房人不能获得房屋所有权的情形，约定买受人有权解除合同，出卖人应承担违约责任。

商品房交付是一个复杂的行为，也是当事人纠纷高发的环节。格式合同“交付条件与交付手续”一章，对供水、供电、燃气、电话通信、有线电视和宽带网络等六项基础设施，其开通手续及相关费用分别由谁承担进行了明确；约定当出现需要延期交付商品房的情形时，出卖人负有书面通知购房人的义务；约定当买受人无法在通知时限内办理商品房交接手续时，可以书面委托代理人代为办理的内容，在现实中更具有操作性；考虑到屋面开裂、管道堵塞和五金件损坏等质量问题轻重不同，需修复的时间也长短不同，对不同质量问题的修复时间进行分开约定；“逾期交房责任”中约定了由于买受人原因导致商品房不能按期交付时也应当进行处理的内容等。

此外，新版合同文本还针对现实中一旦购房者的房屋出现质量问题，而出卖人不履行或者由于破产、注销等原因不能履行相关质量保修责任时，购房者的权益将无法得到保障的情形，约定了质量担保的内容；增加了质量保险条款，增加了对购房者的救济途径。对前期物业服务也进行了专章约定，出卖人应当在买卖合同签订时便将前期物业服务相关事项明确告知买受人。

因为示范文本并不具有强制性，消费者在购房时有可能遇到开发商并不遵照新版合同使用，对此，省工商局有关负责人表示，如果开发商并不使用新版合同而是自己制定，“其中自己制定的内容，属于霸王条款的部分，消费者完全可以提出来，或向工商部门投诉举报。”据悉，目前工商部门正在对霸王条款进行专项整理，消费者在日常生活中遇到此类情况，可以拨打12315投诉举报。