个人住房交易涉及的税费：

营业税：

个人所得税：土地增值税：印花税：城建税：

对在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人征收的一种税。

个人所得税：

个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种所得税。

土地增值税：

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据征收的一种税。

印花税：

指向在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人征收的一种税。单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据在列举范围之内。

城建税：

国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，以实际缴纳的三种税税额为计税依据征收的一种附加税。

教育费附加：

国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，以实际缴纳的三种税税额为计税依据征收的一种附加费。

地方教育附加：

国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，以实际缴纳的三种税税额为计税依据征收的一种附加费。

契税：

以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产行为税。

个人住房交易主要涉及以下税费，即营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加、契税。

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二手住房交易的税费

该由谁来缴纳?

卖方为纳税人的税种

个人所得税：

个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的免征;未超过五年(或非家庭唯一生活用房)的按房屋转让收入减房屋原值(一般按上道契税完税额计算)后差额的20%缴纳，或按房屋转让收入的1%缴纳。

营业税：

个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税;将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。缴纳营业税时，还需按已纳营业税额缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加三个附加税费。

土地增值税:

根据国家有关政策,个人住房交易暂免征收土地增值税。

买方为纳税人的税种

契税：

按转让房屋成交价格的3%缴纳，符合条件的可以享受相应的优惠政策。

印花税：

根据国家有关政策，个人住房交易暂免征收印花税。

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个人二手住房交易几个涉税概念先搞清楚

二手住房的计税价格该怎么确定?

答：个人二手住房转让以其取得的全部价款和价外费用为计税价格，若转让价格明显偏低并无正当理由或无偿赠送给其他单位或者个人而无营业额的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及相关税收法律法规，《财政部国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税【2009】100号)等规定，由税务机关核定其计税价格。

二手住房的购房时间该如何确定?

答：个人购买住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，作为其购买房屋的时间，其中，“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。如果纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购房时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;反之，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

什么是普通住房与非普通住房?

答：同时符合以下条件的属于普通住房：

1.该房屋所在住宅小区建筑容积率在1.0以上;

2.单套建筑面积在140平方米以下;

3.实际成交价格低于公布的同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。

不符合上述条件的属于非普通住房。

家庭唯一住房与家庭唯一生活用房有区别吗?

答：家庭唯一住房应用于契税优惠方面，唯一住房认定以家庭为单位，成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，在办理住房产权登记手续前，家庭成员名下都没有住房(包括：房改房、解困房、拆迁安置房和赠与、继承房等)即为唯一，以房产交易主管部门出具的家庭住房登记情况证明确认。需注意的是两个或两个以上个人共同购买普通住房，其中一人或多人已有家庭住房的，该套房产的共同购买人均不适用家庭唯一住房的契税优惠政策。

家庭唯一生活用房应用于个人所得税优惠方面，纳税人出售住房时在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

营业税差额征税的凭证要求?

根据规定，对个人申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

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个人办理住房交易属于以下情形的需要哪些材料?

个人购买家庭唯一住房(普通住房)：

1.申请人及家庭身份关系证明：家庭成员户口本原件、复印件(包括购房人、配偶及不满18周岁的未成年子女);已婚的需提供结婚证原件、复印件，未婚或离异的需提供单身证明原件、复印件;

2.家庭唯一住房证明：宁波市家庭住房记载情况证明;户口在浙江省但不属于宁波市三区的，需提供户口所在地家庭住房记载情况证明;

3.家庭唯一住房诚信保证书。

夫妻间房产变更：

结婚证

房屋征收货币补偿后重新购房：

1.征收协议原件、复印件;

2.征收补偿资金核算单原件、复印件;

3.被征收房屋原产权证明复印件。

个人出售5年以上家庭唯一生活用房申请个人所得税优惠的，还需提供以下资料：

1.《个人转让唯一住房免征个人所得税申请表》;

2.家庭成员户口本原件、复印件(包括售房人及配偶)，申请人身份证原件和复印件;

3.户口本上无婚姻状况记载的，已婚的需提供结婚证原件、复印件，未婚或离异的需提供单身证明原件、复印件;

4.房产证原件及复印件;

5.契证原件及复印件。

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转让二手住房可享受哪些税收优惠政策

按照国家有关政策规定，卖房者所要缴纳的税种包括营业税和个人所得税，它们各自的税收优惠政策如下：

营业税以卖方为纳税人，法定税率为5%

以下两种情况，需要按规定缴纳营业税———

1.个人将购买不足2年的住房对外销售的———全额征收营业税;

2.个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的———按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

不过，若符合下列情形，则可享受免征营业税的优惠政策———

1.个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的———免征营业税;

2.夫妻离婚，因涉及作为共有财产的住房分割过户的———暂免征营业税;

3.无偿将个人住房赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的———暂免征营业税;

4.无偿将个人住房赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的———暂免征营业税;

5.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人———暂免征营业税。

个人出售自有住房所得的20%

出现下列情形的，个人所得税计算方法：

1.纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的———我市暂按住房转让收入的1%计算个人所得税;

2.个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，不能正确计算房屋原值和应纳税款的———统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。

3.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

不过，若符合下列情形，则可享受免征或不征个人所得税的优惠政策———

1.个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房(成员范围包括购房人、配偶)取得的所得，免征个人所得税。

2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹———对当事双方不征收个人所得税;

3.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人———对当事双方不征收个人所得税;

4.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人———对当事双方不征收个人所得税;

5.通过离婚析产的方式分割房屋产权，且该产权为夫妻双方共有的财产，个人因离婚原因办理房屋产权过户手续———不征收个人所得税。

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个人销售非购买形式取得的住房相关税收政策

个人将通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房对外销售的，其购房时间按发生继承、离婚财产分割、受赠行为前的购房时间确定，对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定;其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

个人将(通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与等赠与方式取得的)住房对外转让时，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

买进一套住房该如何享受税收优惠政策

房屋产权交换、继承和变更

欲了解更多政策详情，请登录宁波财税网www.nbcs.gov.cn或拨打纳税服务热线12366咨询。

目前，由于印花税暂免征收，因此个人买进一套住房，只需缴纳契税。宁波市契税的法定税率为3%，不过，符合条件的可以享受相应的优惠政策。个人因获得房产途径不一样，所享受的政策也不同。

购房

1.购买普通住房

从2010年10月1日起：

(1)所购房产属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的——减半征收契税;

(2)所购房产为90平方米及以下的住房，且该住房属于家庭唯一住房的——减按1%税率征收契税。

2.个人房屋被征收，选择货币补偿用以重新购置房屋

从1997年10月1日起：

(1)购房成交价格不超过货币补偿的——对新购房屋免征契税;

(2)购房成交价格超过货币补偿的——对差价部分按规定征收契税。

房屋产权交换、继承和变更

1.个人房屋交换

从1997年10月1日起：

(1)对不支付房屋产权交换差价的——对新换房屋免征契税;

(2)对多支付房屋产权交换差价的——对差价部分按规定征收契税。

2.离婚夫妻财产分割

从1999年6月3日起：离婚后将原夫妻共有房屋产权归属一方——对原共有房屋产权的归属人不征收契税。

3.法定继承

2004年9月2日起：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属——不征契税。

4.夫妻房屋产权变更

从2013年12月31日起：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的——免征契税。

购房补贴新政

根据我市最新出台的购房补贴政策，自2015年7月1日至2016年6月30日，在甬购买住宅和非住宅的，按其所购房屋实际缴纳契税额度的50%给予购房补贴。商品房购房时间以合同备案日期为准，二手房购房时间以产权登记受理日期为准。对同一房屋，同时符合多项购房补贴政策的购房户，任选一项，不得重复享受。

商品房购房户凭备案的《商品房买卖合同》、房屋所有权证和完税凭证申请补助;二手房购房户凭《存量房买卖合同》和产权登记受理单、房屋所有权证和完税凭证申请补助。购房补贴受理发放的截至时间为房地产公司交房结算发票开具后半年之内办理;二手房在产权登记受理后半年之内办理。