位于浙江省宁波市鄞州区的万达公寓于2007年建成，从2010年起，居民楼外墙开始出现脱落的情况，截至目前，墙体已脱落30多次，且多次砸中楼下停放的车辆。有业主表示，墙体脱落还造成房子渗水严重。然而对于小区目前出现的各种问题，万达方面一直没有给业主一个明确的答复

法治周末见习记者 蒋起东

“我们多次向开发商反映情况，但对方一直推脱，难道真要等到出了人命才能引起足够的重视吗？”谈及目前小区面临的状况，丁女士既愤慨又有些无奈。

宁波市鄞州区，贸城中路以北，万达广场以南，矗立着6幢32层的居民楼，这就是丁女士所居住的，也是使其万般感慨的万达公寓。

“2007年小区建成交付给业主，3年后，从2010年起，居民楼外墙开始出现脱落的情况，随后越来越频繁。截至目前，墙体已脱落30多次。”万达公寓业委会曾主任对法治周末记者说。

包括丁女士在内，小区的972户居民已有相当长的一段时间不能在居民楼下安心行走。

他们需要不时地抬头仰望上空，因为说不定在某时某刻，居民楼上就会有一些“高空炸弹”悄然而至，危及过往行人的人身安全。

“高空炸弹”频现

据了解，这些“高空炸弹”并非人为抛掷的杂物，而是小区居民楼外墙脱落的或窗框开裂后脱落的水泥块、水泥条等物体。

曾主任介绍，小区的6栋楼中4栋楼已经出现墙体脱落的状况，其中3号楼和6号楼虽然还没有出现过这种情况，但是墙体也已经有脱落的趋势。

“掉下来也是早晚的事。”曾主任直言。

“我觉得小区的设计也很不合理，楼旁紧挨的就是行人过道，中间并没有绿化带隔开，行人很可能会被上面掉下的东西砸到。”曾主任表示，“有一次小区的一位清洁工经过，水泥块就从他面前落下，险些被砸到。目前还没有砸到过人，如果砸到，后果不堪设想。”

广东中奥物业张经理对法治周末记者表示，他们物业公司是万达公寓的第三任物业，自今年2月进驻该小区以来，墙体就已经发生过七八次的脱落。

“目前我们已经在危险区域安装防护网、布置警示线进行隔离，并张贴了危险警示标语。”中奥物业张经理称。

北京中唐律师事务所徐斌律师认为：“从法律上讲，物业与业主签订的物业服务合同一般只规定物业对小区配套设施负有日常养护的义务，如果外墙脱落则可能涉及房屋质量问题，物业不对房屋质量问题负责。”

在都市森林社区居委会许书记看来，相较于外墙脱落，小区内窗框构件碎裂的状况更让人心惊胆战。据许书记透露，都市森林社区居委会下辖3个小区，分别是万达公寓、都市森林小区和48克拉小区，除都市森林由另外一家地产商开发外，万达公寓和48克拉都是由宁波万达置业开发。

许书记表示，万达开发的这两个小区都有墙体构件开裂的情况，但48克拉的情况略好一些，万达公寓已有绝大部分窗框水泥条呈现开放性的碎裂，通过肉眼就可以观察到，而都市森林小区仅比万达公寓晚落成一年，却从来没有过类似情况发生。

“万达公寓972户业主家都有窗檐，一半以上都有开裂的情况，这是很大的量，隐患很大，遇到风吹雨打，极有可能会掉落下来。”许书记担忧地说。

墙体掉落砸到人或物谁担责

居委会许书记的担忧不无道理。多位业主向法治周末记者证实，虽然墙体和窗框构件脱落还未曾砸中过路人，但已数次命中楼下停放的车辆，这些脱落的物体会从32层不等的位置掉落，威力巨大。

业委会曾主任称，今年8月1日外墙脱落掉下的水泥块砸中一辆停放在楼下的奔驰车，前挡风玻璃被砸出一个大坑，车主修车要花费两万元，保险公司赔付70%，另外的30%车主要求物业赔付。

物业公司张经理对法治周末记者表示，此事仍然在协商中。徐斌表示：“发生高空坠物的房屋物权归业主所有，根据合同相对性原则，车主可以向业主追责，业主如果认为是房屋质量问题导致事件发生，可以再向开发商追责。”

北京市东元律师事务所李松律师向法治周末记者指出：“如果是房屋质量问题导致砸中行人或车辆，则涉及产品质量侵权问题，民法通则规定，因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任，所以受害者可以依法向开发商及施工方追责。但房屋是否存在质量问题仍然需要相关机构来鉴定。”

“印象中今年砸中汽车已经不下4次了，最近一次是8月16号早上，又有一个水泥块掉下来，砸到停在楼下汽车的引擎盖上。”业主丁女士说，“最恐怖的一次还是今年3月份，停在4号楼下的一辆面包车被砸中，车顶被砸烂，车玻璃也被砸碎，如果有人在里面，肯定会受伤。”

丁女士解释说：“现在小区的停车位严重短缺，如果有地方停车，我们也不会冒着被砸的风险把车停在楼下。”

在小区多位业主看来，万达占用他们200多个停车位迟迟不予交付，是造成小区停车困难的最主要原因。

曾主任介绍，小区原本规划的停车位共783个，但实际只能使用567个，还短缺216个车位。

万达被指解决问题时“打太极”

除了高空坠物及停车位短缺，家住万达公寓2号楼的陈女士还有另外一件烦心事。

陈女士表示，墙体脱落不但会危及路面行人安全，还造成房子渗水严重。

“我家住25层，外墙空鼓、开裂，水顺着楼上外墙的空鼓层慢慢就渗进我家里来。物业来家里修过几次，但都是治标不治本，因为水是从楼上的墙体慢慢渗进来的。我认为房子质量有问题，当时应该就没有建好。”陈女士说。

居委会许书记表示：“墙体空鼓、开裂造成的房屋渗、漏水也是一个极为尖锐的问题，据统计小区已有300多户出现渗水情况，占总数的30%，给居民生活带来极大的不便。”

然而对于小区目前出现的各种问题，万达方面一直没有给业主一个明确的答复。

“他们的‘太极’打得很‘漂亮’，我们消耗在路上的功夫实在是太多了。”许书记直言。据许书记介绍，针对小区面临的状况，从2014年9月开始，街道和社区居委会曾组织过10余次协调会，但开发商始终没有给业主一个明确的说法。

“万达本来承诺过给解决墙面问题，让我们先从保修金里出，不够的部分由他们给补足，但后来由于人事调动等原因，这一承诺也不了了之。”业委会曾主任说。

据许书记介绍，如果保修金足够，是可以解决墙面修复问题，但小区自交付后问题不断，保修金已经所剩无几。

许书记称：“2012年小区地下污水管线破裂排污口倒逆，当时花了二三百万元对地下管道重新进行铺设；去年小区自来水地下管线出现十几次‘爆管’，万达当时承诺为此‘埋单’，但最后还是我们从保修金里支付了本用于维修外墙的47万元。”

许书记告诉法治周末记者，都市森林小区仅比万达公寓晚落成一年，但保修金仍有几百万元。

业委会曾主任表示，小区业主现在普遍有两点诉求：一是开发商能对墙体进行全面检查和修复，二是希望能有鉴定机构对房屋质量作出全面检测。

就小区面临的诸多问题及业主的诉求，法治周末记者尝试采访宁波万达置业一位负责此事的张姓项目经理，对方表示：“公司有规定，不方便说。”

李松律师认为：“才交付3年墙面就频繁出现开裂和脱落的情况，不太可能是长期使用而导致的损耗。如果是房屋主体结构问题或者是施工时所用材料质量不合格、有瑕疵而导致的外墙脱落、渗水，开发商应该对此承担维修、赔偿的责任。”

徐斌建议：“业主可以通过集资找一家具有资质的第三方鉴定机构，让鉴定师对房屋质量作出检测。如果房屋确实存在质量问题，那么业主就可以起诉开发商要求赔偿或者要求开发商退房。”