申请动用维修资金很难?

案例1：雨篷和排污管维修费，要业主现金分摊

今年雨季来临时，市区东平某小区1号大门的雨篷出现了渗漏，小区物业管理处决定进行维修，同时一并维修的还有小区主排污管道。

7月23日，物业管理处在小区一楼电梯入口处张贴了两张A4纸：一张是《通知》，上面写道：由于1号大门雨篷、公寓主排污管道是本公寓的公共设施，拆除更换1号大门雨篷费用为6000元，维修公寓主排污管道费用为2190元。根据《物业管理合同》第四条规定“有偿服务合理收费”的原则，由本公寓业主 (租户)平均分摊费用14.8元，请您们及时交纳此项费用。另一张纸上则是两笔费用所开发票的复印件。

“之前没说过要分摊这笔钱，等到交钱就贴出发票，说要分摊了。”业主彭小姐认为，业主之前已交过维修资金，物管处这样做不合理。对此，小区物管处工作人员解释，前几年小区动用过维修资金维修了电梯，程序走下来实属不易：一是小区业主大多搬走，租户较多，要征得三分之二业主的同意，难;二是从房管部门申请维修基金走程序很慢，往往要接近一年。“这里有五六百户业主，维修的钱也不多，大家分摊后不过十几块钱，都方便。”物管处收费人员说。

“小区电梯广告位的收入去哪里了?为什么不用那些钱抵扣?”一业主在业主QQ群里质疑。他认为，这两个项目的维修可以申请动用维修资金，或者使用公共部分收益来填补，但物业公司却要业主现金分摊。如果每次都嫌麻烦要这样分摊，那买房时缴纳维修资金有何意义?

案例2：瓷砖脱落两年未补，说是申请维修资金太难

无独有偶，与其相邻的另一小区业主秦女士反映：他们小区A、B两座大门进门后的大堂墙壁瓷砖掉落，两年了还没有维修。每次去问物业管理处怎么还不修，回答都是已向房管部门申请维修资金。“就这样拖了一两年。”秦女士说，不少业主很气愤，一是影响美观，二是存在安全隐患，有些业主甚至为此拒交管理费。

对此，该小区物管公司工作人员解释称：申请维修资金走程序太难了。

管理部门咋回应?

平均分摊不合规定，应按拥有物业建筑面积比例分摊

市住宅专项维修资金管理中心主任杨文祥介绍，针对第一个案例，根据有关规定，这笔费用无论是申请动用维修资金，或是业主采取分摊的方式都是可以的。但这笔维修费用的筹集必须征得“两个三分之二以上”的业主同意，即经专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意，并且要做好相关公示、解释沟通。

杨文祥说，从彭小姐所住小区公布的“由本公寓业主(租户)平均分摊费用14.8元”分摊方式来看，不符合有关规定，应当由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

材料不符要求，尚未收到重新申报资料

而对于第二个案例，据了解，市住宅专项维修资金管理中心确实在今年5月12日收到了这家物业管理公司申请动用维修资金的材料，但情况并不是如该公司所说那样。

“小区物业公司因‘瓷砖空鼓’来申请维修资金的使用，但在审查材料中，我们发现该小区有26套房屋并没有列入维修费用的分摊范畴。”杨文祥说，物业公司提交的材料中把这26套房避开，本应该这26套房分摊的金额，却要让其他业主来承担。

“侵害其他业主的权益，我们把材料退回去了。”杨文祥说，维修资金的使用原则是“谁受益，谁分摊”。例如维修消防系统是整个小区使用的，所以全小区业主都得分摊;如果修某一个单元的电梯，由这个电梯受益的业主分摊，与其他单元的无关。但如果一部电梯供60户家庭使用，这部电梯维修的费用，不可能5户人不承担，只让另外55户承担。与此同时，该小区还存在其他两个方面的问题：业主人数统计错误、工程保修期与维修公司提供的保修期不相符。

鉴于此，该中心要求该物业公司对“瓷砖空鼓脱落”的维修费用明细，重新计算分摊，将26套房列入其中。“但目前还没有收到该公司重新申报的资料，所以我们也没法批。”据了解，这26套房目前尚未交维修资金。

按规定，动用维修资金需要业主100%缴交维修资金才能申请，但为了解决老旧小区因历史遗留问题，仍有未缴交进而影响整个小区不能动用维修资金的情况，房管部门要求维修项目受益的业主分摊维修费用。也就是说，未缴户愿分担维修费用，也可申请维修资金。

维修资金审批需多长时间?

申报材料齐全，最多20个工作日可完成

小区公共设施设备坏了老不维修，着实影响居民居住的质量和心情。不少市民发现，要是去问物管处维修问题，总会被一句话“搪塞”：材料已经报上去了，房管部门还没批呢。为此，曾有市民投诉市住宅专项维修资金管理中心，称其办事效率低，为什么老卡着拖着?

“事实并非如此。”该中心负责人介绍，不久前，市区南湖边一个住宅小区地下车库的道闸系统需要维修，小区总车位有280多个，其中42个是人防工程，93个车位已卖给业主，是确权了有产权证的。在申请动用维修资金之前，该小区物管处征求业主意见花了几个月。“但我们从申报材料中发现，这93个车位的道闸系统维修改造，物管处却让整个小区522户业主分摊。”该中心工作人员走访现场并查看此前的规划图纸后确权：这部分维修费用应该只是94户业主承担，即买车库的93户业主和开发商。同时，工作人员建议开发商对280多个车位缴纳维修资金，开发商一直不缴，于是此事一直拖着。开发商对车位使用业主的解释是：报房管部门了，可总是卡着拖着。最后，小区业主无奈投诉。

据了解，我市所有小区的维修资金使用的审批由市房产管理局审批，办事流程为：窗口受理—一名工作人员初审—市住宅专项维修资金管理中心负责人复审—市房管局分管领导终审—送到市财政局核准。按规定，整个工作流程需在20个工作日完成。

小区物业立项材料齐全，在15个工作日全部通过后，房管部门会先拨款30%给物业启动维修，然后等竣工验收后再拨65%的资金，还有5%的资金要等所维修工程保质期满时再放款。“如果材料齐全，符合规定，怎么可能一年都搞不掂?”如今，该中心压缩了5个工作日，基本在15个工作日审批完毕，并拨出维修款项。

申请维修资金遭遇哪些瓶颈?

部分业主未交维修资金，影响审批进度

住宅专项维修资金有个形象的比喻，叫“房屋的养老金”。一般在业主办理房屋权属登记前，一次性缴存财政专户，由房管部门按幢核算、按户建账，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，因自然损坏或不可抗力原因毁损而实施的维修、更新和改造。

可是，为什么在第二个案例中，该小区有26套房屋没有缴纳维修资金呢?据了解，在2008年之前，这笔费用的缴纳，是由开发商自己开账户帮业主代收代缴，当时国家政策也是如此，于是容易出现漏缴或不缴的现象。

2008年下半年，我市房管部门发现政策方面存在的漏洞，便与市财政局联合发文：严禁开发商代收代缴，并将开发商自己所开的账户全部注销，住房维修资金统一设置在房管部门监管账户名下。

未卖出的空置房成维修资金使用难点

前不久，市区江北某小区大堂破烂不堪，需要维修，业主委员会派代表到房管部门申请使用维修资金。可经核实，该小区每一栋都有少量房屋没有卖出。也就是说，这些房屋没有缴纳维修资金。根据规定，不符合审批条件。

杨文祥解释，业主是一个广义的概念，很多人理解为个人、自然人，其实业主包括：自然人、开发商、单位、社会团体等。“从开发商拿地开始，土地、房屋的权属都很清楚。卖了之后，房屋产权才变成业主的;没卖的时候，产权还属开发商。”他说，无论房子是开发商没卖出去还是留做将来所用，这部分房屋的维修资金应该先由开发商承担。

目前，全市维修资金申请使用上，最难的地方还是部分空置房屋的存在，影响了该小区已购房屋业主申请维修资金的使用，这也是目前遇到的瓶颈问题。“空置房屋，一种可能是少量房屋没有卖出去;另一种可能是开发商自己留用，但它们都存在一个问题：没有缴纳维修资金。一旦小区要维修公共设施设备申请动用维修资金时，这部分空置房屋的账户上余额为零，理应分摊到这部分房屋上的费用，谁来出呢?让已购房屋的业主承担(分摊)，明显是侵害了他们的利益。”杨文祥说。

最后，为了让江北该小区业主尽快完成大堂维修问题，几番交涉后，市房产管理局决定特事特办：要求开发商将这次维修中理应空置房屋承担的分摊费用部分缴进监管账户，这样才顺利审批。

买房时，业主都要缴纳一笔维修资金，用于物业保修期满后，共用部位、公共设备设施的维修、更新和改造。近日，家住市区东平一住宅小区的彭小姐纳闷了：买房时就交过住宅专项维修资金，可现在物业管理公司还要让她和其他业主分摊公寓排污管道和大门雨篷维修费，这是为什么呢?该小区物业管理处工作人员称：申请维修资金走程序太难了，动不动一两年才批得下来。反正每家每户分摊的费用也不多，这样做大家都省心。可这个说法并不能让众多业主信服。

那么，动用维修资金的正常程序怎么走?维修资金的使用有哪些常识?日前，记者对此进行了调查采访。

到哪了解维修资金使用情况?

可上住宅专项维修资金公众服务平台，也可到物管公司和房管部门查询

除了以上各种现象外，当前，我市不少住宅小区公共部位和共用设施已过保质期，正面临着维修或更换，长期处于沉睡状态的住宅维修资金越来越受到关注，业主对于资金的缴存、收益、使用等情况也非常关注。为了杜绝维修资金的不正当使用，记者了解到，自2014年10月9日，惠州市住宅专项维修资金公众服务平台已开通，去年年底全面正式上线运营。

自家小区最近有什么维修项目、什么时候报送房管部门、房管部门什么时候审批等等，只要上惠州市住宅专项维修资金公众服务平台查询，均一目了然。该平台的开通，大大减少了维修资金被滥用和挪用的几率，专项资金的使用信息对业主公开，让小区利益相关人和监管部门共同来保障资金的健康运营。能对自己口袋里的钱(自己缴纳的住宅专项维修资金)进行有效的监管，市民纷纷点赞。这一平台开通后，今年上半年陆续吸引周边兄弟城市前来学习参观。

“到今年底明年初，惠城区、仲恺高新区所有的商品房屋维修资金信息可全部通过这一平台查询。”杨文祥说，目前，后台信息还在归纳汇总，少部分业主通过平台查不到自己所在小区维修资金使用情况，将在今年年底得到改善。

杨文祥提醒，老百姓花大半辈子积蓄买一套商品房实在不容易，作为业主肯定会多关心这笔费用。如需查看账户上的维修资金使用详细明细，除了登录这个平台进行查阅外，业主本人还可以凭身份证、房产证等有效证件，有权向物业管理公司和市房管局进行查询具体签名等情况。物业管理公司和房管部门不得拒绝业主合理、合法的查询申请。

老旧小区如何申请动用维修资金?

无物管无业委会，可由业主代表操作

在市区，还有不少商品房是单体楼，没有物业管理公司，也没有成立业委会，甚至没有其他管理单位。要是公共设施大修大补，谁去牵头申请呢?

杨文祥介绍，对于这样的小区，可以由三四名业主代表出来帮忙操作。根据《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》第二十四条的规定，动用业主的维修资金，需经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意通过后方能使用。“只要符合这‘两个三分之二’，我们就给批准通过。”他说，今年上半年，已有两个类似小区通过这种途径申请到维修资金的使用。

此外，部分老旧小区未建立住宅专项维修资金制度，这主要集中在2003年之前的房屋。当它们需要修补时，怎么办?

杨文祥介绍，去年6月出台的《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》把这部分房屋的维修考虑进去，在第四十九条中建议：这类小区由物业服务企业，或业主委员会、物业管理单位到房管部门开设住宅专项维修资金监管账户，业主按各自拥有的物业建筑面积随物业服务费每月每平方米0.5元的标准缴存住宅专项维修资金，统一由业主委员会缴存到住宅专项维修资金监管账户。“现在不少业主意识到没有维修资金，要维修一些设施设备很难。惠城区、博罗县已经有几个小区在酝酿按这样的方式筹集维修资金。”

知多点

6种情况可走维修资金申请绿色通道

由于动用维修资金维修公共部位时需要三分之二业主同意，如遇紧急情况往往会错过维修的黄金时间，不仅不能及时维修，还会给小区住户带来额外损失。因此，去年6月修订的《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》中规定，如遇紧急情况，不需要“两个三分之二”的讨论通过签字，只要申请就及时批复。这也为维修资金的使用开辟了绿色通道。具体情况有：

屋面防水损坏严重造成渗漏。指屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决。

电梯故障危及人身安全。是指电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全，或定期检验时被责令停梯整改。

高层住宅水泵损坏导致供水中断。指高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵(包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等)发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断。

楼体单侧外立面1/5以上有脱落危险危及公共安全。指楼体单侧外立面已经出现脱落，且有继续脱落危险的趋势，已经脱落及有继续脱落危险的面积达到20%以上。

消防、安全监控等系统出现功能障碍，不能正常运行。指消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造;安全监控系统出现功能障碍是指无法进行有效的监控。

其他严重危及房屋和人身财产安全的情形细化为3个内容。包括专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;小区内公共场所或道路因坍塌、下沉开裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;小区内非经营性公共娱乐设施(含儿童娱乐设施)严重损坏，危及人身财产安全的。