现象 仍有商铺“售后包租”

8月29日，在利港银河广场售楼中心，售楼人员向顾客强力推荐这个位于合肥市庐州大道与紫云路交口的“地铁商铺”，称“地铁旺铺包租十年，前五年每年8%的保底收益，后五年市场成熟实行9:1分红，让您投资无忧”。

记者调查发现，这个“地铁商铺”位于地下负一层，公摊面积高达60%，而且每平方米售价近6万元，如果投资120万元购买一个建筑面积20平方米的商铺，商铺的实际使用面积只有8平方米。售楼人员称，开发商当天正在进行让利销售，如果购买可以让利10万元，相当于白得一辆轿车。

8月30日，在乐客来国际商业中心售楼部，记者以购房者的身份咨询。销售人员称，“您购买价值100万的商铺，立即为您返还24万租金，这些租金可以当做购房款，也就是说您只要花76万元就能买到价值100万的商铺;而且已经租出的房子，还能享受70%的租金……”

记者发现，这个地铁商铺项目位于合肥大蜀山以西，每平方米售价高达2万多元，开发商是安徽乐客来置业有限公司，承诺为购房者返还租金的是一家名为“金百意”的运营公司。销售人员与记者交谈时称，“金百意”其实是开发商的子公司。

教训 一年多的房租没收到

和女士近日投诉称，她几年前购买了“加烨广场”产权式商铺，商铺白白地给开发商指定的运营公司使用三年后，如今房租已经拖了一年多没有支付。她找到开发商当初指定的运营公司负责人崔某，崔某称和女士等业主的房租被开发商挪用了。开发商加烨公司一位负责人则称，“加烨广场”之所以拖欠业主的租金，是因为运营公司管理不善，业主们的租金其实是被原运营公司的法人代表崔某挪用了。

和女士称，她和其他业主一起曾多次找开发商及运营公司讨要房租，并依法起诉了开发商和运营商，但如今一年多时间过去了，仍没能讨回原本属于自己的房租。昨天下午，“加烨广场”的运营公司负责人邓青梅告诉记者，该公司已经向法院起诉了原法人代表崔某，将在近期筹集资金返还拖欠的房租。

分析 “售后包租”陷阱在哪

利港银河广场的一位销售人员在与记者交谈时透露，开发商推出的“售后返租”其实是“羊毛出在羊身上”。乐客来国际商业中心的销售人员则称：“24万的返款，可以看成是开发商的让利。”

一位不愿透露姓名的业内人士称，国家住建部严禁房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房，严禁房地产企业采取售后包租或变相售后包租的方式销售尚未竣工的商品房。但这一违规形式之所以屡禁不止，其根源就在于开发商想尽快回笼资金。开发商销售的“售后包租”项目一般都是远离城市中心的偏僻项目，为了吸引消费者，开发商往往画了一个“项目必火”的大饼，然后把房价虚标，原价70多万的房子往往能标称100多万。开发商通过“返还租金”的方式忽悠市民购买商铺，所谓的“返还的房租”其实就是开发商卖给消费者的“虚价”，这就相当于业主花70多万购买的商铺免费给开发商用了三年。

律师吴俊海称，开发商指定的运营公司其实是开发商的控股企业，但经营上相对独立。如果商铺后期经营不善，只能由运营公司承担责任，开发商不会有太大损失。尽管住建部明确规定房地产企业不得以售后包租形式销售，但开发商却通过组建“经营公司”的方式实行“售后包租”，因为开发商与经营公司间的归属关系不明确，为房管部门监管开发商带来难题。 本报记者 张洪金 摄影报道

名词解释

曾引发房地产泡沫

售后包租，是指房地产开发商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该开发商以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

这种方式始于上世纪六七十年代的美国，后盛行于日本、中国香港，在中国内地最早出现在上世纪九十年代初期。它与当时的房地产投资热潮伴生，刚开始出现时火爆一时。但很多情况下由于开发商最终无法兑现承诺，楼还没盖完，就卷款而逃，导致了大量烂尾楼的出现，并引发房地产泡沫。

司法解释

“售后包租”可算非法集资

2011年1月4日，最高人民法院公布了《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》。

解释规定：“ 不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第一百七十六条有关规定处罚。

刑法规定，非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金。

北京金剑律师事务所金翔律师表示，所谓售后包租，即房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金的一种销售方式。这种方式其实和“租金回报”是同一种销售类型。

金翔认为，售后包租对消费者许以潜在的利益，以吸引购房者。这实为一些实力欠佳的开发商通过“借鸡生蛋”的方法炒作房地产，容易造成半拉子工程、非法集资等恶性事件。因此，法律明确予以禁止。

监管难点

“影子股东”躲避监管

虽然政策明确规定房地产企业不得以售后包租形式销售，但目前普遍存在着经营公司售后包租现象，由于房地产企业与经营公司间的归属关系不明，更像是影子股东，为市场监管带来很大难点。

“这是在以合法形式掩盖非法目的，从实际诉讼案例来看，往往业主举证比较难。”一位基层法官说。

对此，北京大悦律师事务所郎克宇律师认为，虽然房地产企业没有直接参与售后包租行为，但如果房地产企业与经营公司存在股权交叉持有，那么严格意义上就是违反规定。

专家建议，既要加强对房地产销售市场、尤其对“超高收益回报”楼盘的跟踪监管，及时发现非法集资苗头，还要加大对经营公司经营、资金等监管力度。