楼盘送面积最后变成违建，近一个月此类事件已在南京出现多起。记者了解到，眼下南京楼市送面积的楼盘仍旧很多，开发商往往只宣扬其卖点，对后期可能隐藏的风险却只字不提，而一旦涉及违规，遭受损失的往往是业主自己。

调查改造违规被查，今年多为高端楼盘

近两年，南京楼盘赠送面积的做法非常普遍，记者粗略统计发现，眼下南京楼市的在售楼盘中，有送面积卖点的几乎达到一半左右，赠送面积少则几平方米，多则几十平方米，主要包括赠送设备平台或设备间，不计入面积的露台，或只算一半面积的入户花园、阳台，以及飘窗、地下室或庭院等。记者了解到，早在华菁水苑的违建被曝光之前，南京就已经有多家楼盘因为业主改造赠送面积违规而被查，与以往中小户型送面积不同，今年热衷于大量赠送面积并且违规多发的往往是一些高端楼盘。

7月份，河西一家新交付的小区就因为业主在天井处私盖“违建”而被城管查处。8月12日，秦淮区城管执法大队联合多个部门，对城东一家新交付别墅小区的大批违建进行了强制拆除。经核查，该小区内有15幢叠加别墅，其中已交付的11幢别墅均有不同类型违建，共计405处，面积达到1500平方米，涉及业主多达165户。城管调查发现，为吸引客户买房，此前开发商向业主大力宣传露台等面积赠送，还搞出违建样板间，甚至还帮业主购买建筑材料。8月底，江宁牛首山的一处别墅楼盘也因涉嫌违规赠送面积被曝光，这家别墅楼盘有50多幢叠加别墅，面积都在200平方米以上，每户都有挑高客厅，开发商宣称业主交付后自行封闭，可以多出1—2个房间，此外上层还赠送一个屋顶平台，业主也可以封闭改造成房间。

在城中一家近期准备入市的豪宅楼盘，记者也发现，该项目所推出的花园洋房户型中有一个5平方米左右的设备间，在项目样板间内，已经被开发商改造成书房，与其他房间没有什么不同。城东某高端项目的叠墅房源，一楼赠送前后花园并带5米挑高的地下室，顶层则赠送露台，“后期如果多数业主要求，就可以将露台进行封闭改造。”置业顾问表示。

城管不在规划审批许可内，一律属违建

城管部门此前在查处一些楼盘违建时已强调，对于业主将开发商赠送的阳台、露台、设备平台等进行封闭的行为，只要不在规划审批许可范围内，一律属于违建，查处后也将进行拆除整顿。“违建问题在别墅楼盘里最突出。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉对记者表示，因为露台、阳台、花园等可改造的空间多，业主往往又觉得什么都可以按照自己的要求改，私自搭建的现象很容易频发。还有业内人士表示，高端楼盘眼下开发商之所以乐于偷面积，除了市场原因外，还与自身的高价有关系，一些送面积的楼盘价格动辄3万—4万元/平方米，足足比周边楼盘高出五六千元。

“赠送面积怎么合理使用，开发商应该先考虑到。”南京民用建筑设计研究院的一位结构设计师对记者表示，目前有一部分开发商能考虑到赠送面积的用途，并在前期设计中提出一定要求，但也有很多开发商不经考虑就随便承诺业主可以改造。

业主物管对此多是睁一只眼闭一只眼

采访中记者发现，在一些此前被城管查处的有违建的小区，那里的物管往往是睁一只眼闭一只眼，对业主私建坐视不管。“起先物管也是不问，后来发现不行，物管打招呼，才慢慢少了。”在江北一家小区，这里的业主指着天井处的设备平台对记者说。记者看到，这里的天井已经有两三处被高层的业主封闭，其他业主此后因为物管打招呼才没建，不过先前建好的也没拆。

2012年颁布的《南京市城市治理条例》中已规定，擅自占用、改建物业共用部分，物业服务企业有权要求行为人停止。已经过初审的《南京市住宅物业管理条例(草案)》也已规定，禁止违法搭建建筑物、构筑物;损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置;将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，有上述行为物业服务企业应当及时进行劝阻、制止。“主要还是看物业，如果物业不作为，小区形象、居住价值、邻里关系就要遭遇灾难了。”张辉表示。

赠送面积隐患多

1、对结构、质量等有影响

赠送面积改造不仅有可能变成违建，业主改造后还会带来安全隐患，与华菁水苑同样位于江宁大学城的天正天御溪岸小区，也是一个主打送面积的楼盘，去年这里的业主拿房后装修，结果赠送的小房间地板被冲击钻一打就穿，实际上这个约10平方米的小房间原本只是楼栋的天井，后期施工时开发商又用了质量较差的混凝土预制板，厚度远低于规定标准。

“这些问题都是开发商遗留下来的后患。”南京市房屋安全鉴定处的一位工作人士对记者表示，为了实现面积赠送，开发商在工程验收时先留出赠送面积的位置不施工，待验收完成后再进行施工。这本身就是一种“打擦边球”的做法，如果后期施工再偷工减料，不仅质量无法保障，业主改造后还有可能影响结构安全：“如果是改造成阳光房，使用轻质材料，对房屋结构还没有太大影响，但如果砌成砖墙，就会增加楼体荷载，影响房屋寿命。”

还有业内人士表示，楼盘送面积看上去很美，是否真的实用也需要斟酌，如果小区内大量送面积，容积率就会被变相隐性抬高，最终影响的是整体舒适度。此外，打通设备平台和飘窗的横梁来使房间面积变大的做法，也会使墙体的隔热、保温效果受到影响。

2、因违建担损失且维权难

城管部门此前已经多次强调，违建必须坚决拆除，受到损失的业主也应当通过法律手段，向开发商讨要说法。然而记者了解到，一旦赠送面积改造涉及违规，业主维权其实相当困难，“合同中写的都是产权面积，赠送面积往往不被开发商作为条款写入合同，购房者的法律权益也无从保障。”南京金路律师事务所主任律师俞伟宁对记者表示。

“开发商的口头承诺都是不能算数的。”江苏倍宁得律师事务所的储尤俊律师对记者表示，卖房时开发商都会口头承诺赠送面积可以改造，但又不在购房合同上注明，业主改造后，一旦被定为违建并产生损失，先前的承诺也只能是无效约定，如果拿不出足够的书面证据证明开发商有误导，后果就只能自己承担，他建议购房者一定要保存好与面积赠送相关的书面资料，比如宣传册、户型图、规划图等。

储律师还强调，购房者务必要留意合同中的补充协议：“现在已经有开发商为了规避法律责任，在合同补充条款中说明一切以实际交付的情况为准，把此前宣传的卖点一笔勾销。”储律师说：“签了合同就意味着同意这些条款，也就等于开发商此前已经向业主解释清楚，业主已明确哪些面积能改，哪些面积不能改，怎么改才规范，后期一旦违规，承担损失的也只能是业主自己。”

3、对后期出手有影响

“开发商送面积往往会把单价抬上去，但后期出手就不一定了。”南京工业大学天诚不动产研究中心主任吴翔华表示，很多楼盘是在房价上涨期间推出赠送面积，虽然单价高也比较好卖，业主改造有时还要花费不菲的成本，自住也就罢了，后期转手如果遇到市场不好，由于价格上没优势，赠送面积有的也不合适，买家未必看得上。

来源：中江网