新嘉园小区是一个有10多年历史的小区，2010年小区第四届业委会成立后发现，小区的物业用房被开发商卖给了私人，物业为此搬到车库办公。而在2005年开发商向业委会交接过程中，明确应移交小区物业用房面积为96.16平方米。

“根据我国《物业管理条例》规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。”小区业委会于是向房管部门反映开发商私卖物业用房，房管部门调查后确认，小区开发商没有按照规定在小区配置物业用房，责令开发商改正，向业委会提供符合规定的物业用房。可开发商一直没有落实，业委会由此将开发商告上了法院。

法院查明，新嘉园小区96.16平方米物业用房，于2010年以每平方米5000元的价格，被开发商作为房屋尾盘卖给了个人，法院认定新嘉园业委会的物业用房被开发商无权处分，业委会作为原所有权人有权向开发商要求赔偿损失。按照当时售价，法院判决开发商向业委会赔偿48.08万元损失。

物业用房不计入公摊面积

根据《办法》规定，房地产行政主管部门应当对物业管理服务用房独立测量、计算面积，其面积不计入分摊的公用建筑面积内，并在房地产平面图相应的位置上标注“物业用房”字样。同时，开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理服务用房一并申请登记。

物业用房归全体业主所有《办法》规定，在物业管理服务用房竣工验收合格后 30日内，开发建设单位应当与物业管理企业对物业管理服务用房进行交接验收。双方办理正式移交手续后，物业管理企业应当将物业管理服务用房情况在小区内公告。

如果住宅小区内的物业管理企业发生变更，原物业管理企业应当按规定与新物业管理企业对物业管理服务用房进行交接验收，不得对房屋内的装修进行拆改，并应一并交接。

物业管理服务用房属于全体业主所有，用于物业管理服务活动和业主活动，由物业管理企业负责维修、养护，不得买卖和抵押;任何单位和个人不得占用或者改作他用。

物业管理用房建筑规模很详细据了解，今后新建商品房项目应当按照开发建设项目总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房。其中，建筑规模在 5万平方米以下的(含 5万建筑平方米，下同)，应当按照不低于总建筑面积的千分之四确定物业管理服务用房;建筑规模在 5万平方米以上的，应当按照不低于总建筑面积的千分之三确定物业管理服务用房。多层住宅小区建筑规模在 5万平方米以上，高层住宅小区建筑规模在 10万平方米以上的，应当配备独立的物业管理服务用房。高层住宅小区建筑规模在 10万平方米以下且物业管理服务用房设置在高层住宅内的，应当设置独立的使用通道。住宅小区建筑规模在 15万平方米以上的，为了方便管理，应当将物业管理服务用房设置在小区中心区域或小区主出入口附近。