危旧私房有哪些“变身术”?旧宅交易翻建市场是否规范?翻建又需要哪些审批程序?近日，我们进行了深入调查。

巡城

地点：荔湾区可嘉园小巷

翻建私宅准备分层出租

近日，巡城走访私宅大变身背后的秘密。由荔湾区光复中路转入一条名为可嘉园的小巷，里面就藏着一栋正在翻建的私宅。到访时，一名装修工正在给墙面刮腻子。他说，此处私宅是自己老板十年前买下的，老板翻建后准备分层出租。

走进这座楼房，房子为混凝土框架结构，每一层都是两室一厅，配有卫生间、厨房，楼梯间还改建造为储物间，设了独立水电表。“每一层独立成户，可单独出租，一层月租金3000多元。”这位建筑工说，这套旧房原来是传统砖木结构，因白蚁蛀蚀，砖木结构受损。改建后，换上了铝合金门窗，整个屋子变亮堂了。“房间内部格局按照现代标准改造，地段又好，出入方便，大量租客等着租住呢。”

地点：荔湾区七甫水角

复古风小“别墅”风格不一

荔湾区光复中路旁有一条名为七甫水角的小巷，小巷两边不少私宅已完成翻建大变身，有的是白瓷砖灰墙面的民房风格，有的是带有精致飘台的小洋楼，有的则是带有民国风的复古小别墅，俨然建筑“大观园”。

该小巷一栋私房翻建很有特点，青砖墙面，精致的沿街小阳台，伸出橘红色吊杆，可种植一些植物，其中一面山墙具有清末民初风格。最让人羡慕的是屋顶为20平方米的露天平台，平台半边还搭建了半间斜顶仿古瓦房。

了解到，不少老板买了危旧私宅建成小别墅。荔湾玉器街一位个体老板王先生说，一些私人老板买来的私宅，大多是经过简单翻建，作为仓库和员工宿舍使用，但也有少数老板有西关情怀，建起城央别墅。

地点：荔湾区先锋横内巷

破旧危房变复古工作室

由人民中路375号转入一条名为先锋横的内巷，一栋独栋楼房格外惹眼，楼身通体是青灰色瓷砖，三楼探出一个拱形露台，黑漆铁制围栏，部分外墙涂成青绿色，门窗上方都安装了浅绿色遮雨棚，满洲窗镶嵌着门牌“先锋横5号”。

叩门，两名青年人隔着铁栅门表示，此房是公司老板的房子。据了解，上世纪90年代，现在房子的居住人Sam曾搬离了此房。本世纪初，老宅的最后一位家族留守者——Sam的奶奶也离开了这里。此后房子一直出租，岁月洗涤，老房更老。2011年，此房被鉴定为危房。

作为老房后人，Sam不愿意老宅就这么倒下。2012年，Sam在获得了长辈们的允许后，决定复建老宅，一间破旧的西关老屋变为复古风格的工作室。

地点：荔湾区咸嘉园小巷

民房改建变成布料作坊

沿着长寿东路旁一条名为咸嘉园的小巷进入，小巷狭窄，刚走入不远，就被缝纫机作业的声音吸引。原来一栋被改建的民房一楼摆了几台缝纫机，两三名女工正在埋头工作，周边货架上是成捆的布料，墙壁上是几个挂式风扇。

询问其中一名女工，无人应答。走访了解到，不少私房翻建后，改造成了仓库、甚至小作坊。

“一是太吵了，二是小巷子不足半米宽，如果发生了火灾怎么办?”一位家住附近的阿伯说，噪声污染和消防安全让他很担心。

焦点

危旧私房改建为何升温?政策利好

走访多个房产中介也发现，危旧私房交易近期有升温之势。为何市场会升温?华南城市研究院古建筑保护中心主任朱秋利表示，过去危旧私房重建要退缩消防通道和采光，新的建筑面积要减少20%左右，建筑面积会严重缩水，影响了市场交易的积极性。从2013年开始，有关部门出台优惠政策，对于危险房屋需要拆除重建的，在对原房屋进行证据保全的基础上，允许不“缩水”原址重建。昨日，荔湾区规划部门工作人员也证实了这一说法。

2014年11月，《广州市2014~2016年度城市危房治理工作方案》出台，明确规定将对具合法产权、非文物和历史建筑、不在有效房屋征收公告范围、不在经批准“三旧”改造范围的危房，在三大前提下允许进行危房原址重建(改建)。“这就是说至少到2016年，危旧私房原地翻建是被允许的。”另一位业内人士说。

朱秋利表示，新政无疑给喜欢住在老城区的人带来了利好，也激活了业主改造的热情和买卖交易市场。

危房翻建外立面风格不一?亟待规范

危房翻建后外立面风格不一是采访时发现的一大问题。“老西关的味道在老房翻建中一点点消失了!”一位岭南建筑保护人士说。

一位不具名的业内人士表示，按规定危旧私房原状维修属于规划部门“自动许可范围”。“原状维修是不能改变原有建筑外立面的，但是几乎所有的老房维修都把外立面风貌改得面目全非。也有的本来是原址重建，却打着原状维修的幌子进行翻建。”该人士表示，由于原状维修属于“自动许可范围”，不用审批，也不用向有关部门报批规划图纸。“这样的一个后果是，房子维修完了，是否改变了原有建筑的外立面，谁都不知道，导致后续监管困难。”该人士说。

调查

工头爆行规 “滴水面积”计价

有人投诉上门 承诺全部搞掂

昨日，联系到一位建筑老板刘先生，他说，他们公司在越秀、荔湾及周边区域长期从事危旧房翻建工程已有十多年时间。“提供旧房拆除，房屋报建，危房鉴定，房屋主体，室内外装修一条龙服务。”

对于危房鉴定，刘先生表示，这个很容易，“关键是旧房产权要清晰，按规定，重建不能超出产权证上标出的面积。”刘先生说，如果要超面积建设，不是不能建，但操作上要麻烦些。“我们现在在建的一个客户就超出了产权面积。不怕，我们可以帮忙搞定。”

他透露说，“如果是包工包料，建设普通套房，价格大约在2000元/平方米左右。如果是建设别墅，包工包料价格最便宜都要3000元/平方米。”

对于承包费计价方式，刘先生表示，以行内规定的“滴水面积”来计算，即建筑面积不仅包括房屋建筑面积，还包含不封闭的阴阳台、走廊、挑沿这些面积。这样算下来，建一栋占地30平方米的3层别墅约需30万元。

在荔湾区光复中路附近一条小巷，一位自称可以承包私房翻建的建筑工说，建筑队会帮忙搞定建设过程的各种麻烦。“虽然你手续完备，在建设过程中有邻居来投诉，城管就会找上门来，我们就能帮你搞定。”

专家

完善危房鉴定制 防危房突增

朱秋利说，新的优惠政策，危房可以原地重新建，提升了危房改造价值，危房可以从“负担”变成了“豪宅”。这个政策对广州解决危房问题、减少危房数量，也有积极作用。但应该完善相关制度，对这个相对庞大的市场进行管理。朱秋利强调，老城区老房子有寻利空间，政府部门特别要注意的一点是，要建立完善的危房鉴定监管程序和制度，防止危房突增，危房鉴定和监管缺失。

规定

危房重建要与周边环境相协调

在广州市国土资源和规划管理官网上看到，有不少市民咨询危旧私宅的维修重建问题。答复显示，对危破私房的维修维护一般可采用原状维修和原址重建两种方式。

原状维修

指不拆除原有房屋、不改变原有建(构)筑物外立面、建筑层数、建筑高度、建筑使用功能、不增加建筑面积的情况下对原有建筑进行维修的工程。原状维修，则属于规划部门的自动许可范围，无需办理相关规划报批手续。但施工前需到街道或城管执法部门办理手续。

原址重建

指不得增加具有合法产权的原有房屋的建筑面积和建筑高度、不得扩大基底面积、改变房屋四至关系和使用性质，且应当符合历史文化保护要求，与周边环境相协调。如对房屋进行原址重建需向国土规划部门申请办理相关规划报建手续。

“原址重建” 如何审批

第1步：

取得房屋安全鉴定报告

委托房屋安全鉴定单位对房屋进行安全鉴定。

第2步：申报规划报建手续

如鉴定为危房，则向属地房管部门申请出具《广州市2014~2016年度危房治理任务证明书》，同时按照《广州市城市规划管理条例》要求收集其他规划报建所需资料，后向属地规划部门申请办理建设工程规划报建手续;如鉴定为非危房，则直接向属地规划部门申请规划报建手续。

第3步：申办建筑工程施工许可证

取得规划报建许可后，如建设工程规模为300平方米以下或30万元以内的小型工程则需到属地街道办理建设工程“开工信息录入”手续;反之则需向建设行政主管部门申办建筑工程施工许可证、质量安全监督登记手续、竣工验收备案手续等。

第4步：委托施工单位翻建

完成上述所有手续后，房屋所有人方可委托有资质的施工单位对房屋进行翻建。

第5步：完成竣工验收手续

完成竣工验收手续后投入使用。