现如今，物业管理服务与越来越多的市民生活息息相关。它承载了老百姓对新生活太多的期许和盼望。记者了解到，我市的物业管理起步于上个世纪九十年代中期，随着我市东进北扩的城市发展战略，我市房地产业快速发展，催生了大量的住宅小区，再加上以前的老旧小区，物业管理成为一个新的城市课题。那么现在我市物业管理行业的现状如何?物业服务面临的问题要如何解决?带着一系列问题，记者连日来进行了走访，一探究竟。

    费用收不到 物业吐苦水

    物业在很多人眼中是朝阳行业，但在老贾眼中，却是越来越难做的行业。

老贾从事物业工作七八年，刚开始没有团队，只能挂靠在别人公司。后来他有了自己的公司，如今在我市接手了三个小区，由于资质不高，能接手的都是前期物业公司抛弃或熟人委托的老小区。他一直想把小区打理成理想的样子。

    现实却不尽如人意。今年老贾接手的一个小区之前换了三家物业公司，业主不交费，物业公司纷纷离场，导致小区陷入混乱。老贾看到媒体报道后，和公司几个骨干商量一下，实地考察后，接手了这个小区，可还是没有摆脱物业费收不上来的“魔咒”。

    老贾心中满是苦水。“没有物业费，物业公司肯定维持不下去。”在老贾的账本里，他之前设想的所有理想都围绕一个“钱”字展开。

    老贾说，他接手的三个小区，收费成功的有，失败的也有，原因五花八门，比如房屋漏水、车子被刮等，老贾觉得冤枉，很多业主没分清物业的服务范围，将历史遗留问题都推到现任物管身上。“比如房屋漏水，房屋建筑时间5年之内应由开发商负责，如果超出5年，就要动用房屋维修基金。”老贾告诉记者，想要动用房屋维修基金必须要取得三分之二以上的业主签字，如果是顶楼墙面漏水，那住在其它楼层的业主无关痛痒，肯定就不愿意，这就需要物业来做工作。

    以老贾这次接手的小区为例，该小区有420多户，物业收费标准为每月每平方米0.45元，比上任物业的标准涨了0.09元;以平均每户100平方米计算，一户一年大概可收取450元，整个小区可收18.9万元物业费。老贾算了一笔账;小区有几十户空置房，外加不交费的业主，算下来物业费就要缩减一笔，支出却无法减少。“就算物业费收取率为50%，每年大概能收到9.4万元，但我们请了5名保安、2名保洁、1名水电工、1名绿化工还有几名行政人员，每月光工资就要支付2万多元，一年接近20多万元。”老贾说，除了人员工资，还要对小区公共设施进行维修，公司只能拆东墙补西墙运转。

    老贾告诉记者，他接手的三个小区中，迎宾公寓的100多户物业费收取率能达到八成左右，略有盈余，能以此平衡其它小区亏损。

    这些年，物业服务成本也一涨再涨。“7年前，一个保洁员工月工资800元就不错了，如今每月到手少于1000元，很少有人会干;7年前，800元可以请到年轻、长相好的保安，如今月薪1800元也很难招到长相过得去的保安。”老贾初算，这些年物业服务企业在收费标准不能上涨的情况下，成本翻倍上涨，极大地挤占企业的利润空间，挑战着其生存极限;由于费用短缺，对业主的服务，不少承诺难以兑现，以致物业与业主矛盾加剧。

    物业与业主的关系“剪不断理还乱”

    有物业公司向记者表示，目前面临最突出的问题是收费低、难以保证服务质量，尤其经营成本还在不断上升，导致服务水平不高是事实。但不少市民表示，物业公司不能只想着赚钱，而不做好服务。

    记者从市住建委了解到，截至去年年底，我市成立物业服务企业376家，对789个项目实施物业管理，其中住宅项目520个。物业服务项目由单纯的住宅物业，逐步拓展到商业、办公等类型非住宅物业。

    市住建委工作人员介绍，从经济效益来讲，中心城区物业企业亏损面达八成以上，不亏损的只能算“勉强糊口”。之所以收缴率没想象的高，主要是由于居民收入不高，住惯了开放型小区，强化了权利，淡化了义务，消费意识不强，在收缴上形成了一些障碍。

    记者采访了解到，虽然近些年，物业逐步走进寻常百姓家，但有关物业公司与业主之间矛盾的报道也频频见诸报端。业主与物业的关系可谓“剪不断理还乱”，大多是服务方式、服务水平、服务费用等问题的纠纷，而业主维权意识也在提升。记者调查发现，许多市民对“物业管理费”包含的项目概念模糊，容易把保安费、保洁费等费用与公共能耗费搀和在一起。同时由于物业有的给业主开具发票，有的开收据，引发较多关于费用的纠纷。有业主认为，物业公司要对业主公开收费明细，解释清楚收费依据，只要是合情合理的，绝大多数业主能理解，纠纷自然减少。

    市住建委的工作人员告诉记者，物业与业主的矛盾普遍，可以讲每个小区都有。虽然近几年业主有了维权意识，但真正走到通过两个二分之一以上决策选聘、解聘物业的还不多。执行不下来的原因归咎为业主意见难以统一，甚至有些业主根本就不关心小区的事情。去年共受理、查办类似物业管理各类投诉就有246余件。从程序上，从单个业主到业主委员会，对重新核定物业费及选聘、解聘物业的程序并不熟悉，加之业主素质高低参差，每人的条件、心态、价值观不一样，也有相当一部分小区设立业委会后发挥不了实际作用。目前全市520个有物业管理的小区，成立业主大会的只有176个，各项工作难以持续健康持久开展。

    工作人员认为，解决问题最根本的还是该回归到法律法规规定的程序上来，明确物业服务责任边际。

    据了解，2006年，房管和物价两个部门联合出台政策，规定了住宅服务和收费标准，明确企业达到什么样的服务才可以收取相应费用。但近几年，物业管理出现较大变化，物业社会化、专业化、市场化在我市不断发展和不断成熟。业主对物业的要求越来越高、物业运作维护成本也大大增加。

    更多成长的烦恼待破解

    “以前的多层住宅设施设备简单，现在的住宅多为高层建筑，消防通道、电梯等需要维护的设施多，耗费的人力物力不可同日而语。由于那时的住房不完全是商品房，很多住户是回迁户，收费标准没按成本来收，那时的物业服务只满足最基本的功能，即门有人看、地有人扫、绿化有人管。”对于很多物业公司面临着陷入亏损———降低成本———服务质量缩水———居民不满———物业费收缴难的怪圈，住建委工作人员介绍说，相关部门正在研究将物业服务的侧重点进行调整，伴随着物业服务内涵断升级，收费会作出相应调整。

    记者发现，由于市场前景广阔、行业准入门槛低吸引不少企业投身物业行业。不少物业公司的确亏损运营，能支撑经营下去，或靠开发商补贴，或靠以停车位收费弥补，或靠其它隐形收入平衡。

    物价部门房产价格科工作人员接受记者采访时称，目前物管状况较突出的是房地产开发建设与物业管理职责不清，前期物业管理矛盾突出、后期常规物业管理企业规模小等问题。此外，物业费收取难是行业普遍问题。物业管理是微利行业，物业费收取数额有规定。面对经营压力，物业公司一边叫苦连天，一边绞尽脑汁，想尽办法节流开源。

    业内人士告诉记者，现在光依靠物业费维持平衡根本不可能，有些公司开始在公共收益和增值服务上动起歪脑筋：在小区利用公共设施做广告，通过挖掘停车资源增加收入。物业求生存的另一种方法是涨物业费，但也是最难的。涨价，最能触动业主脆弱的神经，除非有能说服人的十足依据。所以在物业费收取上，相关部门允许采取存在一定的浮动，将物业公司服务质量和价格挂钩，而不是一成不变。

    相关部门表示，未来物业市场竞争将更激烈。近年外地先进的物业管理模式和服务理念渗透到我市，带动并促进我市物业管理模式和服务理念发展，在竞争附加值较高的物管项目时，本地企业往往很吃力。今后物管企业比拼更多的是软实力，能为业主提供更多精细化服务的才能获得长久发展。