虽然走在全国前列，但深圳当前的维修金使用也面临业主大会召开难、业委会成立难的现实困境，维修金使用的门槛也高。另一方面，在全市业委会成立率不足30%的情况下，业主缺乏对物业公司使用维修金的监督。政府部门管得严，物业公司频叫苦;管得松，似乎又容易出现漏洞。

无物业专项维修资金可用，康乐大厦业主迟迟未能更换电梯，直到业主们自筹了160万元。

那么，深圳市物业专项维修资金管理工作做得如何?未来又会有怎样的改变?是进一步加强管理，还是简政放权?

总额过百亿元 使用率并不低

从深圳市住建局了解到，截至2015年11月30日，深圳市物业专项维修资金总额达108.13亿元。其中，首期维修金为94.33亿元，日常维修金为5.70亿元，增值收益为9.98亿元，使用拨付为1.88亿元。

曾有人指出，深圳的物业专项维修资金使用率太低，大量资金处于“沉睡”状态。对此深圳市住建局表示，纵观来看，维修资金的使用呈快速增长趋势。另外，根据深圳相关法律法规，1994年11月1日至2010年10月1日的住宅维修基金(即现在的日常维修资金)，由物业企业代收代用、业主委员会决定使用，目前这部分资金基本仍留存在物业企业进行使用。如果计入这部分资金，以及2010年10月1日之后未归集的日常维修资金，则深圳的维修资金使用率并不低。

“维修资金是房屋的养老金，用于房屋数十年的养护维修，在较短时间内全部用完显然是不能持续的。小区确实需要维修，才是维修资金使用的前提条件。深圳作为一个新兴城市，较多楼盘目前还未进入老龄期，可能并不需要大量花费维修资金，不能片面地拿使用率来衡量资金使用情况是否良好。”市住建局工作人员解释。

按照《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》，管理机构可以依法对专用基金进行增值运作，增值方式限于购买国债和组合存款，不得用于其他投资。深圳维修金以较高的收益率实现了保值增值。市住建局在2015年答复人大代表建议的文件中提到，目前深圳维修金年化收益率为4.18%，超过了三年期银行定期存款基准利率，在维修金收益率水平上为国内最高。

维修金使用门槛高或可破题

按照国家和深圳市的法规，筹集和使用物业专项维修资金，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。深圳市物业管理行业协会会长曹阳认为，这是维修金使用的最大瓶颈。

“这项规定使得投票区域过大，囊括业主数量过多，致使方案通过的可能性很小，这也成为维修资金使用中的最大障碍之一。”他介绍，多家物业公司曾反映，申请使用物业专项维修资金的难度较大。“之前有个小区的消防设施需要维修更换，但有些业主不积极，不参与投票，导致物业公司的维修金使用申请迟迟不能通过。后来消防部门来检查，认定消防不合格，受罚的却是物业公司。”曹阳说。

深圳市住建局也曾在回应媒体采访时表示，社会所关注的维修资金使用门槛高是指业主大会召开及表决难。“在实际操作中，召开一次业主大会并经双2/3通过，往往要花费较大精力并历时数月之久。而根据现有法律法规，使用维修资金需经业主大会双2/3通过是维修金使用中绕不过的一道坎。”

曹阳说，2015年10月，住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅颁发的《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》或许可以破题。该通知建议在老旧小区和电梯更新改造中使用物业维修金时，可通过委托表决(业主将一些事项以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使)、集合表决(采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用资金)、默认表决(将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，计入赞成票)、异议表决(在维修资金使用事项中，持反对意见的业主占双三分之一以下的，视为表决通过)四种表决方式，降低业主大会和业主委员会的决策成本，提高业主使用维修资金的决策效率，解决业主“双三分之二”表决难题。

试点业主大会自行管理维修金

市人大代表杨勤、周明明、陈竽伶、刘凌等人在市人大六届一次会议提交《关于完善物业维修基金监管体系，从源头化解社会纷争的建议》，提出推进试点，简政放权，推行维修金业主大会自行管理。

对此深圳市住建局表示，目前已在全市筛选了10个满足自管要求的小区开展业主大会自行管理日常维修资金试点工作，并起草了《日常收取的物业专项维修资金业主大会自行管理规约》。

在试点中，住建局按照业主大会表决决议，将业主按月交存的日常维修金划拨给试点小区业主大会自行管理，业主大会、业委会及其他授权机构按照权限对维修金相关事项进行审批，通过后即可前往银行办理资金划拨手续，市、区管理机构将通过现场核查、定期抽查等方式对维修金使用审批进行事后监管。“试点结束之后，我局将组织专家对试点工作进行评估，总结出可推广的成功经验，在全市进行全面推广。”市住建局工作人员回应时说。

同时基于目前全市业委会成立率不足30%的现状，市住建局表示，下一步将与各区和街道共同推动业委会成立，加大对业委会的成立的政策扶持力度，运用多种手段推动业委会的成立。