精装修“瘦身变脸”

本该于2015年12月15日迎来第一批住户的太原御龙城，却因地板材质完全不符，裂缝，边角水泥不成形、精装使用品牌与样板间差异较大等原因，遭到了130户业主的维权。

作为合生创展在太原首个高端住宅项目，合生·御龙城位于太原市二营盘街。2015年12月底，项目售楼处并没有正常营业，不仅紧锁着大门，其项目广场也被围挡围起不允许任何人进入。围挡外也多处可见保安站岗。售楼处保安表示，目前项目部内除了保安外没有任何工作人员，也没有业主在内，整个项目已经停滞近两个月。

御龙城的一位业主说，买这套房子花了近半生的积蓄，所以他在买房后有空就过来转转，并设想着搬家后的情景。直到10月底，觉得距交房仅差月余左右，内部装修应该已有模样，所以就打算上楼看看。但却发现，情况和想象中的完全不一样。

“我一下就蒙了。地砖从刨釉砖换成了完全没有光亮可言的石材。卫浴、空调品牌也全部更换为低一级别的。”该业主说。“甚至正在施工铺设的地板石材属于多用于房间的立面墙、酒店的厕所等地方，和样板间采用的石材相差甚远，价格更是相差一倍以上。”

该业主表示，在向开发商反映问题后，虽然开发商承认存在差距，但其更正表现并不积极，甚至拖延推诿。“没有反映问题前，项目仅白天施工，但在反映后就变成了连夜施工，怀疑开发商是想‘生米煮成熟饭’。”

另外，样板间方面，合生方面也做了变动。“原来在样板房内的地砖石材、空调、卫浴等角落里却被贴上了‘非交楼标准’的标签。而购房时这些标签并不存在。”业主说。

“瘦身”的精装修让本满心欢喜迎接新居的一期业主们失望。2015年11月上旬，御龙城业主因对即将交付的精装房不满而发生打砸冲突。

对此，《经济参考报》致电合生创展华北区品牌策划总监孟祥熙了解具体情况，在说明来意后，孟祥熙安排山西区域一负责人进行回答。值得注意的是，该负责人表示“拒绝书面回复(采访)，仅可以电话交谈。”

该项目负责人表示，自从上次的事件发生，因证据保全等原因，项目不得不停工。交房时间也延期至2016年1月30日。对于购房者对样板间提出的质疑，上述负责人说：“我们也很冤，精装标准是业主自身误解，并不是公司的问题。购房合同中已注明是同品牌产品或同等级产品，但因供应商恶意涨价、商品需求达不到供应量等原因，材料、电器品牌才不得不换。”

“样板间只是作为展示，并不是交房标准。”上述负责人表示。

如果样板间展示不是交房标准，那么样板间意义又是什么?根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

对此，上述项目负责人说，公司打算按照样板间进行恢复。之前也和业主商量过多次，要求先收房，然后公司会在2016年四月前按照样板间装修进行恢复，但没有谈妥。

蹊跷的“降价险”

据合生业主维权公开书显示，业主诉求为，按照合生当初销售时承诺的样板间装修标准如期交房。而若不能达成第一项诉求，开发商合生需以加收20%收益返还购房款。若以此计算，御龙城平均每套房200平方米，共计130户业主，除购房款外，合生在赔付业主方面，还需多支付近3亿元。

对这一诉求，上述合生负责人表示，业主提出20%收益返还的主要原因是之前项目的推广政策“降价险”。

2015年初，太原街头各大广告牌、报纸宣传单上都有这样一则广告，“抗跌不坑爹，三年无理由回购，加送20%收益”——而这个促销政策正是太原合生·御龙城项目所推出的。

业主表示，当初购房的原因便是因该“降价险”所吸引。当时购房时，置业顾问反复表示，“此次‘三年无理由回购，加送20%收益’的促销政策，等于免费住3年，3年后如果房产降价了，可以在原有购房款基础上加价20%把房子卖给开发商，既可以自住，还可以升值。”

对此，上述负责人表示，“降价险”是公司推出的阶段性政策，但这一政策并不适用于现阶段矛盾双方。“‘降价险’启动的前提是，对于签署‘降价险’协议的购房者，在三年后同一地段、同单元、同楼层、同等产品若发生降价情况，根据购房者个人意愿，公司将进行回购，并给予20%收益作为补偿，且该政策的最终解释权归开发商。”上述负责人同时表示，活动执行期间，并未有任何购房者签署了此项“降价险”协议，因此，即便三年后房价有所下降，企业也不会进行返还。

对此，中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮认为，降价险是否确定适用是以3年后的房价比购房时的房价低为适用条件的。因此，在精装修违约事件中，降价险政策并不适用。

但康俊亮同时指出，目前国内保险公司在房地产销售方面没有“降价险”这个险种，这是开发企业在营销时的一种宣传手段，而且这足以对购房人选择购房产生重大影响，因此对于开发商方指出的因为未签署相关协议所以不进行回购是不合理的。“即使没有签单独的降价险协议，该承诺也应当对开发企业有约束力。”

“地产航母”沉沦

2015年对于合生来说，可谓是多事之秋。从年初的大范围裁员，到年末的工人围堵北京公司集体讨薪，从太原到北京，众多项目频频被曝“质量门”“安全门”。这个曾经被王石称作“地产航母”的地产界巨头正在没落。

2004年的合生便成为中国首个年销售破百亿的房企，是王石眼中“中国房地产航空母舰”。但10年后的今天，王石所带领的万科，2015年销售额达到2610亿元排名第一，合生却仅以106亿元销售额恰好挤进房企百强，排在100位。同属“华南五虎”的恒大地产、碧桂园、富力、雅居乐2015年分别以2300亿元、1357亿元、522亿元、451亿元的销售额将合生远远甩开。

究其原因，有业内人士认为，合生高溢价、多囤地、慢周转的开发模式早已不适应如今的市场，而多年积累的高存货也拖累着合生的去库存计划，地产或早已成为合生创展创始人朱孟依的“弃子”。

囤地升值，是其“生财之道”，合生创展高层曾多次在公开场合这样解释他们的“多囤地”策略，未来地价的涨幅将超过房价。但中国房地产市场供求在短时间内就发生了巨大的变化。资料显示，2009年至今，合生土地储备高达3000万平方米以上，去化周期高达5-7年。

以广东中山项目地块为例，彼时的南区地王在8年后已成为菜园。据报道，合生2007年以近203万元/亩的价格水平，拿到了南区地王。但由于多年未开发，该地块已经被村民用于种地。中山土地市场冷清，2015年国庆期间，土地市场中挂出了两宗相邻的商住用地，出让地价分别为160万元/亩、150万元/亩。而其上半年，中山更是没有任何一宗商住土地的成交。一些以前被视为优质位置的地块，同样都面临了流拍的命运。

对此，债券评级机构穆迪指出，合生创展未来两年内将在改善销售执行方面继续面临挑战。尽管该公司拥有大量的土地储备以及充足的待售项目，但其业务重点放在一线城市的高端项目以及过去几年执行情况疲弱，这都令其无法出现稳步复苏。此外，因库存水平较高，合生创展的债务水平预计很难改善。

数据显示，2010年至2014年，合生创展年年将销售目标定为150亿元，但分别只完成销售金额110.4亿元、99.4亿元、116.43亿元、112.7亿元、53.52亿元。2009年，合生创展销售业绩超过150亿元。以2015年106亿元销售额计算，合生创展再也没有迈过150亿大坎。