日前出台的《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016—2018年)》引发关注,其中明确提出广东省到2018年底,全省商品房库存规模要比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%(即减少2000万平方米存量房)。具体到各地级市,根据不同城市楼市供需和库存现状划分为4类,并按照“一类一策”原则明确去库存任务。

惠州作为广东房地产供需旺盛、库存规模明显的城市,在该行动计划中以1665万平方米库存量被归入1类城市,排名仅落后于佛山,3年合计去库存任务为105万平方米。同时任务在物业类型上也得到细化,在105万平方米的任务中,商品住房和非商品住房的任务分别为65万平方米和40万平方米,这也受到了惠州业界热议。

然而,惠州房地产市场的库存量到底有多少?在供给侧改革去库存的行动中究竟面临怎样的局面?南方日报记者多方走访了解到,跟随市场的回暖,惠州楼市库存压力得到缓解。在连续9个月销售突破100万平方米的市场带动下,全市商品房去化周期从去年初的22个月降至当前的16个月,尽管压力仍然存在,但已回归至合理水平。

值得注意的是,商品住宅和非商品住房在销售市场呈现出分化。据官方数据统计,在非商品住房集中布局的惠城仲恺,截至当前存量面积达到206.6万平方米,结合去年度14.7万平方米的成交速度,惠州商业去库存周期将达到14年时间。对此,楼市专家杨锦斌建议开发商适当增加商业物业持有,统一规划和运营起来,推动市场长效性去库存,保障惠州房地产市场持续健康运转。

3年去库存任务为105万平方米

在广东省近日发布的去库存行动计划中显示,当前全省商品房库存量超过1.6亿平方米,其中佛山、惠州、清远和中山4个城市由于“库存规模大、需求旺盛”被列为一类去库存城市,并定下近3年的去库存任务。其中,惠州楼市库存量达到1665万平方米,3年内去库存任务为105万平方米。

看起来,超过1500万平方米的库存量对于市场而言无疑是重压。然而,结合惠州当前的市场表现来看则并非如此。在刚刚过去的1月和2月,惠州全市销售房源23981套,销售商品房面积则达到237.62万平方米,月均远超105万平方米的3年去库存任务量。

另外,从较长的周期来看,据惠州市统计局发布数据,2015年惠州实现商品房销售面积1299.78万平方米,环比增长32.1%,其中住宅销售面积1246.44万平方米,增长35.7%。从月度均数来看,去年单月平均销售面积为101万平方米,对比行动计划中的任务量,相差无几。

实际上,这种对比并非只为表明在现有的市场表现下去库存任务并无压力,更在阐述在2015年市场的回暖局面下,惠州房地产市场回归健康范畴。去年初,从“330新政”始,连环降息降准,以及各级政府在公积金、金融等环节活跃政策的出现,惠州房地产市场销售摆脱低迷,接连走高。自2015年5月份单月销售突破100万平方米高位后,连续9个月均突破该值,今年初的1月份甚至达到160万平方米的高峰。

在这一局面下,去年初让行业各界忧虑的库存重压也逐步得到缓解。尤其是大亚湾片区,有赖于控规修编新批建项目有限,深圳外溢需求的激增让库存重灾区安然落地,呈现出供不应求的局面。在全市层面上,按去年月均101万平方米的销售量计算,1665万平方米额库存量消化周期也降至16个月,回归合理库存范围。

对此,惠州楼市观察人士表示,这也意味着3年的任务只需卖一个月。“就算把春节长假包括在内,今年前两月的销售量平均也有119万平方米,也比计划中3年的105万平方米的去库存任务要多。”

惠城206万平方米存量商业物业:还要卖14年

值得注意的是,在该行动计划中,在明确了惠州楼市总体去库存任务的同时,对不同物业类型呈现出的不同局面也进行了细化。在105万平方米任务中,商品住房和非商品住房的任务分别为65万平方米和40万平方米。

有业内分析人士表示,结合当前市场的销售状况,在商品住房层面,省里下达的去库存任务并无太大问题,从2016年初的供需比来看,用不了几个月就能实现,但办公物业和商业商铺则面临压力。

从分布上而言,惠州的非商品住房(即“办公物业、商业商铺”)主要集中于惠城和仲恺高新区。据市官方数据发布平台惠民之家提供的数据显示,截至本月初,惠城仲恺非商品住宅存量套数达到11709套,存量面积则为206.6万平方米。反观市场成交,2015全年区域成交商业物业仅1161套,成交面积14.7万平方米,按这一去化速度计算,惠城仲恺的商业去库存周期将达到14年时间。

这一局面引起惠州行业关注。楼市专家、吉屋网华南区总经理杨锦斌表示,40万平方米的商业物业任务对惠州来说将不容易,与惠州近3年的总销售量基本相当。另外,惠州开发商在前几年对综合体项目的布局也进入到运营周期,多个商业综合体有望在2016年进入市场,激增的供给对于去库存而言压力明显。

具体到市场,不同于深圳、珠海等城市,商业物业大量被开发商自持运营,惠州开发商则卖铺成风。即使是综合体项目,除了少量主力店倚靠开发商自持招商外租,区域商铺基本都推向市场。另外,大量的办公楼也使得市场趋于饱和,即使华贸、富力等甲级写字楼,由于体量巨大也面临大量物业难以盘活,而世贸中心、双子星、德赛大厦等老牌写字楼则面临企业搬出而空置的局面。

杨锦斌说,不考虑市场出现的阶段性饱和,按照现有的消化速度,惠州商业物业也得卖10年。他建议,在这种去库存的大环境下,开发商应该适当加大物业的自持体量,统一规划和运营,吸引企业进驻,这有助于城市出现良好的经济和创业氛围,助力库存消化。

惠州楼市去库存有新意:土地供应区域差异化

尽管惠州房地产存量出现较为明显的差异,但相较于去年同期近22个月的去化周期,当前已回落至16个月,市场表现已然足够让行业惊喜。梳理这一成果的取得,行业批建源头上的收紧,土地供应环节上的差别化应对,以及结合市场需求对于户型配比的优化等均有效影响着市场。

在整个2015年,一直到2016年春节期间,临深的大亚湾市场一直是全市最为耀眼的一环。得益于深圳高房价下刚需置业需求外溢,区域价格洼地的作用被放大,市场存量房源消化加速,市场供需逐步反转,当前出现供不应求局面。然而必须关注的是,大亚湾区域详细性规划修编导致近两年批建项目锐减,在供给环节的收紧更是直接决定了市场产品的供需格局。

这一情况在接下来的市场中能否得到复制?对此市住建局相关负责人介绍,大亚湾的这一局面有其独特性,暂不具备大范围复制的可能性。但具体到供给侧改革去库存的计划,为了优化楼市产品线的布局,优化市场供给,实现与市场阶段性的置业需求相统一。该局在新建项目的规划审批环节,将根据市场需求作出一定的规划限制,以保障既定区域项目开发的房源产品能够受到消费者的关注和喜好。

国土供应环节上,市国土局负责人在受访时表示,应对市场需求,不可能不供地,但在实施过程中,将根据城市各区域的市场表现,差异化对待。热销区域土地供应适当放松,而在库存压力较重的区域则放缓供应。结合市场,去年初至今,惠州城区挂牌商住地块仅9宗,而大亚湾则频繁出现地块出让也体现着这一趋势。

结合行动计划,棚户区改造、保障房建设等民生工程同样成为去库存的有力手段。惠州在此方面则制定实施方案,除了加快推进棚改项目实施,要求原则上货币化安置不低于50%比例,在公租房建设上则不再新建,转而向商品住宅市场回购。在2016年,全市将新增保障性住房2100套(户),其中公租房300套,低收入住房保障家庭租赁补贴250户,城市棚户区改造1550户。

另外,针对惠州非商品住房库存较多的局面,惠州各级政府也在引导支持房地产开发企业将其改造为孵化器和众创空间运营起来。市政协委员、惠州华贸地产董事长王洪轮表示,华贸当前在惠州的业务已从开发转变至持有运营阶段,华贸中心部分物业就在洽谈作为创业基地和孵化器,完善配套吸引企业进驻,服务于大众创业和万众创新的时代,将存量物业运营出活力。