去年以来，位于新城区的红河枫景小区就因物管费调整、大修基金使用等问题，导致小区业主与物管之间误会不断。部分业主、物业各执一词，也导致矛盾进一步激化。

近日，记者分别对该小区物管及业主进行了采访。针对业主们关心的物业费调整、大修基金使用和成立业委会等问题，竣祥物业相关负责人也做出了详细的解答。

矛盾

1

业主：物业费涨幅太大难以接受

物业：实际涨幅每月约0.1元/㎡

“本来涨一两角也不是什么问题，但是一下涨了5角，确实有点难以接受。”业主罗女士称，自四年前入住该小区后，小区物管工作一直做得很好，受到了大部分业主的肯定，调整物业费也是情理之中的事。

但让大家不理解的是，为何短短几年，物业费就从每月1元/㎡，要涨到1.5元/㎡。大部分业主表示，50%的涨幅让他们有点无法接受。

对此，竣祥物业副主任张渝称，由于之前与红河枫景业主大会签订的《物业服务合同》已到期，按照相关规定，公司提出了续签《物业服务合同》。

“业主缴纳的物管费与其享受的物业服务品质严重不对等，公司持续大额亏损。”张渝表示，为降低物业收入与物业成本的差距，保持向业主提供高水准的优质服务，确保业主满意，公司于去年提出了物管费调整方案，拟将电梯房住宅物管费由每月1元/㎡，调整至1.5元/㎡。

张渝介绍，根据相关规定，竣祥物业拟按《重庆市住宅物业服务等级标准》四级标准(最高标准)对红河枫景小区业主进行服务(有电梯住宅政府指导价标准为1.9元/㎡/月)，而此次价格上调比规定基准价每月还少0.4元/㎡。

此外，本次物管费调整实行的“一费制”，收费标准中包含了公摊水电费及电梯使用费。“按照原《物业服务合同》约定，电梯使用费应单独向业主收取，但物业一直给业主减免而未收取，才导致亏损严重，所以以后将不再减免电梯使用费。”张渝称，照这样平均下来，物管费实际涨幅仅为每月约0.1元/㎡原收费标准1元+公摊水电费约20元/户(如按合同约定据实分摊)+电梯使用费20元/户，按此标准，目前业主应该交纳的物管费标准已经达到每月1.4元/㎡。

矛盾

2

业主：物管擅自挪用专项维修金

物管：动用需2/3以上业主同意

此外，针对业主反映的关于社区公用设施设备的维修，物管处并没有经过业主同意就直接挪用专项维修资金的问题。张渝表示，小区物业专项维修资金管理一直实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。

根据相关文件规定：物业专项维修资金使用方案由业主委员会制订，在物业管理区域内公示5日以上，并经专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数2/3以上的业主同意。

未成立业主委员会的，或者业主委员会不制订物业专项维修资金使用方案的，物业服务企业或者业主代表也可以提出使用方案，并在物业所在地街道办事处、镇人民政府的指导监督下按照前款规定公示和征得同意。若遇紧急使用物业专项维修资金的情形及范围，则严格按照紧急使用物业专项维修资金的程序实施。

“在物业专项维修资金的使用上，我们一直都很慎重，都是严格按照《重庆物业专项维修资金管理办法》和《重庆市物业管理条例》相关规定执行的。”张渝称，物业没有挪用及违规使用业主专项维修资金的行为及权限，若业主对此有怀疑，可随时对相关情况进行查询。

矛盾

3

业主：怀疑有人故意损坏电梯等

物业：每一笔大修基金均有记录

记者在此前采访中了解到，小区有部分业主反映，目前电梯损坏已成普遍现象。因此怀疑是否电梯没坏，而是有人故意从中使坏，如把电梯程序、相关编码等调坏后，以达到正大光明使用大修基金的目的。

“作为一家诚信、负责任的企业，我们绝对不会做出这种事情!”对此，张渝解释，物业公司和电梯维保公司属于两个个体，物业公司负责监督电梯公司的日常维保、日常巡查、维修等，具体电梯程序、相关编码等专业领域只有电梯维保公司有资质触及。

此外，针对每次使用大修基金的情况都有相关记录，物业公司也有相应的全套资料存档，使用的每一笔大修基金，国土资源与房屋管理局物管科均有资料备案，有疑问的业主可进行查阅。

应尽快成立业委会 “双过半”即可调整物业费

■相关部门

张渝称，业主委员会的成立、改选、罢免等事项应由业主大会按法定程序决定，并按规定进行备案。现在面临的最大问题是，小区原合法的业主委员会瘫痪，目前小区尚无经合法程序选举的业主委员会，物业费调整一事也暂被搁置。

对此，记者致电国房局物管科得知，小区的物业费调整，应对照相关标准，结合自身等级及市场自我调节。小区业主在签订购房合同时，也同时签订了前期的物管服务合同，当合同到期时，小区物业应通过业主委员会征求业主意见，以超过小区总面积、总人数一半票数为前提，方可执行调整后的物业管理费用。

而针对目前红河枫景小区所面临的情况，首先需要在所在办事处的监督及指导下，成立起合法的业主委员会，成立之后若符合“双过半”条件，方可将物业费进行调整，若不同意，业委会可选择与物管公司解聘。