“飞上天了”，这是咱合肥装一网的小编对近两个月二手房产价格不断飙升的最大感受。一边是买家担心“无房可买”，打破头得要挤进来;一边是卖家待价而沽，频频毁约“跳价”。不过进入3月份后，二手房市里“恐慌”氛围渐渐减少，冷静与理性的买家开始多起来了。

买家出手逐渐冷静

今年年初，二手房价格“跑步”上涨，政务区是领跑者之一。春节前后，政务区有一套70多平方米的二手房，最后以单价2.3万元成交。而2015年春节时，该小区的均价是1万至1.1万元每平方米。

说到之前“火爆期”，很多中介经纪人都有领着客户参加竞价的经历。“屋子里一片人头，买家手里拿着10万、20万硬往卖家手里塞，做定金，卖家都不接。我有个客户在竞拍凯旋门的一套二手房时，就是一下子加价31万成交的。”一位中介经纪人这样介绍。她分析说，今年1~2月份，二手房供不应求，买家恐慌氛围浓，生怕买不到房。可现在，一方面，房源有所增多，这个“恐慌期”已经过去了;另一方面，部分房源报价偏高，买家出手变得较为理性、冷静。

“现在岸上玫瑰的成交价大约在2.1万至2.2万元每平方米，没有年前那么疯狂了。”这位经纪人表示，去其他区相比，政务区的二手房源一直较少，但现在也出现了“有价无市”的局面。陈先生有一套87平方米的精装修房屋，参考朋友年前出售的价格，他挂价190万元。可十多天过去了，统共只有两三拨人来看房。原本预想“买家蜂拥而至”“现场竞价”的场景没有出现，陈先生有点失望。而合肥装一网的小编了解到，一些非热门板块的房源近期来买家也跟风报高价，导致无人问津。有经纪人介绍，在龙川路一带有套房源，交通不便，也没什么配套，价格挂到1.3万/平方米。这位经纪人还介绍，与前一两个月相比，少部分房源价格还出现小幅回调，比如现在精装修房源的价格，跟年前同面积毛坯房价格一样。

“营改增”有啥影响?

“要买房，一定要赶在5月1日‘营改增’实施之前下手。”在走访中，多数中介表示，5月1日起，未满2年的二手房交易过程中，“营改增”开始实施，这会助推房价。

一方面，有中介人士表示，“营改增”后，税负会降低，卖家会提高房价。“羊毛出在羊身上”，中介建议抓紧购房。另一方，也有中介认为，随着房价上涨，房产增值较多，因此税负会加重。不过，他们给出的建议都是：买房要赶在5月1日前。

营业税改为增值税，对二手房交易到底有何影响呢?据我省税务相关人士分析，税务总局明确，原则上延续过去的优惠政策，也就是说，目前满2年的存量房交易免征营业税，“营改增”后，这部分也会免征。

那么，未满2年的二手房该如何缴纳增值税呢?小编带着这个问题，采访了我省一税务人士，他表示，“营改增后，二手房的增值税很可能会采用小规模纳税人征收模式，即销售额(成交价)×征收率。征收率应该是5%，与目前营业税税率相同。同时，教育附加、城建费同样征收。”

这位人士表示，存量房征收政策会保持现状，将营业税政策平移至增值税，对购房者来说，税负基本没有变化。

独家代理炒高房价

二手房的火爆，也让中介市场的竞争变得激烈。从去年开始，省城多家中介公司推出了“独家代理”服务，就是卖家将出售房源指定委托一家中介公司进行销售。这类“独家代理”，也是房价上升的推手。

省城的万女士准备在滨湖买一套二手房，在一家中介公司看到，一套89平方米房源，该中介挂价128万元。

“中介说，跟房东签订了独家代理合同，价格一分钱没得便宜。如果要见房东，必须要交1万元的意向金;如果买不成，再退意向金。”听到这话，买房心切的万女士，立即交了1万元的意向金。

可第二天，万女士在另一家中介看到同一个小区、同面积、同户型的房源，楼层位置也差不多，但售价只要115万元。万女士表示，“同样的房子，都是毛坯，如果只是多两三万，那也就算了，可一下子多出了13万，这也太离谱。”

为什么房东要让中介“独家代理”呢?在随后的交涉中，万女士发现，这套独家代理的房源，中介公司按期支付5000元给卖家。成交后，如果成交价高于房东签约价，那么中介参与差额分成。

小编走访多家中介公司了解到，“独家代理”的房源价格，普遍比其他同类房源高出2万至5万。

“春节前，经开区有一套130平方米的房子，一开始房东挂价103万元，后来和中介公司签订独家代理后，价格就是107万元，最后就是107万卖掉的。”一中介公司工作人员表示，一方面，房源紧张的情况下，中介市场竞争也会加剧，中介都致力于争夺房源的独家代理权;另一方面，卖家都希望售价越高越好，所以也乐意与中介签订“独家代理”。

政务区一中介工作人员吴先生也坦言，签订“独家代理”合同后，如果最后售价高出合同签约的价格，中介公司通常能获得差价部分的提成。

高位跟进担心风险

有了二宝的刘先生，在新房、二手房市场里泡了半年。刘先生与爱人都在合肥蜀山区上班，结合双方老人居住地点，他们决定在政务区购房。

“家里住的是小三室，二宝一出生，感觉十分拥挤。本来预算200万换一套四居室，可看着看着，预算就涨到了300万。”刘先生无奈地说，即便拿着300万，也很难在政务区买到四居室的房。

“去年七八月份，天鹅湖畔155平方米的房子售价约260万，12月份达到280万，过了一个春节就300多万了。我感觉自己买不起后，转战到内森庄园，可那里245平方米的三室售价也是270万。”刘先生打趣地说，自己脑子转得速度，远没有房价上涨得快，等自己想明白增加预算时，房子又不是那个价了。

“都涨成这个样子了，还怎么下手?”刘先生说，自己眼看着房价从“猪肉”被炒成了“天鹅肉”，他干脆决定等一等，先不买了。说不定，天鹅飞累了，也有掉下来的一天。

合肥装一网的小编从多个房产中介处了解到，由于房价飙升，不少买家出现观望情绪。“房价已经在高位了，有的买家认为超出自己的购买力，还有一些买家觉得高位入市，风险太大。”一位中介经纪人表示，眼下二手房市场成交有一定降温。