2015年，深圳市房地产市场量价齐升，商品住房价格在全国持续领涨;2016年，市场继续保持高位运行，房价继续快速增长，普通居民与人才家庭住房问题更加突出。官方称，此次新政的出台，以稳增长、调结构、惠民生、防风险为目标，通过供给侧发力与需求侧管理相结合，通过增加住房市场有效供应和加大住房保障力度，稳定住房市场供求关系，保护居民合理住房需求，抑制市场投机炒作，促进房地产市场平稳健康发展。

“社保1改3”将降低投资客占比

根据新政规定，本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房;能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

2014年官方数据显示，深圳有731.29万非户籍人口。中原地产分析师龚敏认为，对非户籍购房的限制直接影响了该人群购买首套房。刚来深圳不久的年轻人，没有满足入户条件，但有实力的刚需购房者，就此被拦在买房门外。但是关于社会保险缴纳年数的规定也可能是短期政策，如果房价可以保持稳定或被打压下去，政府亦可随时调整该政策。

中原研究中心认为，社保“1改3”将在提高入市门槛的基础上，降低投资客入市速度和成交活跃度，抑制市场成交量，达到控制房价快速高涨的目标，同时根据深圳中原研究中心监测，投资客中非深户的比例在40%左右，在全市成交占比约一成。所以说，一旦“社保1改3”政策实施，投资客占比将会有所下降。

差别化住房信贷政策抑制高杠杆

新规提出，对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

深圳此前规定为：首套房还清房贷，购买第二套房时，依然算首套房。这就是所谓的“认贷不认房”，首付依然可以3成。此番新政出台，首套房还清房贷，购买二套房首付要4成。目前深圳购买一套普通住房，大多在400万元左右，首付增加一成，就要求首付资金要多出40万元，这提高了购房成本。

业内人士表示，去年深圳楼市杠杆太高，此新政对于抑制高杠杆也有一定作用。

深圳中原研究中心经理王飞表示，此次政策是预料之中的。目前市场来说已有降温，观望情绪浓厚，很大一部分因素也在于政策不明朗，对于现在处于高位的深圳楼市来说，提高购房门槛和加大首付比例效果还是会立竿见影。此次新政会更进一步抑制投资客的入市动机，加重市场观望情绪，降低市场成交活跃度，买方市场有望再次来临。

房价大幅跳水可能性不会有

国家统计局数据显示，自2015年4月深圳新建商品住宅价格同比增速“翻红”以来，深圳房价持续走高，从2015年4月的同比增长0.7%一路升至2016年2月的同比增长56.9%。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2016年2月深圳新房成交均价再创新高，每平方米48095元，同比增长72.12%。

针对大幅度上涨的房价，世联行高级研究经理刘文春认为，目前需求是有弹性的，此次政策收紧，一部分需求就会退下去，或者转战别的城市。但目前全国的政策还是特别宽松的，尤其今年还会有降息降准的空间，外部的流动性很充裕，在这种趋势之下，房价波动幅度可能在5%左右，房价不会有大幅跳水的可能性。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰则表示，新政一出会引发观望情绪，成交量下降，时效估计在半年左右;由于政策将影响投资客入市，抑制炒风，对于深圳房价快速上涨具有一定的缓冲作用，短期内深圳的房价有望平稳发展。