如果所购买的楼盘出现“一房二卖”、预售资金被挪作他用以致楼盘无法按期交付等问题，这对购房业主、银行、政府监管部门来说，都是一件非常棘手的事情。同样，所有合法经营的房地产开发商，也不愿看到这种破坏房地产业健康发展的“害群之马”。

　　目前，“稳增长、防风险”已成为房地产市场的调控目标和根本要求，房地产市场的限购政策已取消，银行金融机构、公积金贷款放宽了房贷条件，南宁市房地产市场逐渐回暖。

　　尽管南宁市房地产业保持着持续稳定健康发展的良好局面，但也积压一些问题和矛盾。据了解，目前南宁市几个楼盘因开发企业挪用预售资金等多种原因，产生了延期交房、配套设施无法如期建设、影响业主办理房产证等情况，既损害了业主的合法权益，也对全市房地产市场造成了不良影响。

　　为此，南宁市出台了新《南宁市商品房预售资金监管办法》(以下简称《办法》)。业内人士分析指出，此举是规范房地产市场秩序的重要举措，《办法》对预售资金的监管，确保是哪个项目的预售金，就得先用于相应项目上，不能随便动用，能更好地避免工程烂尾，无序开发，拖欠工程款、工人工资等情况发生，保证房产项目安全运行，这也有利于推动房地产开发企业自觉加强行业自律，公平竞争，进而实现多方共赢的发展前景。

　　■政策解读

　　●按预售资金总额35%确定监管额度

　　据介绍，监管机构按照房企所申报的预售资金总额35%确定监管项目的预售资金重点监管额度。监管项目的预售价格低于政府公布的不同土地级别新建商品住房平均交易价格的，按政府公布的平均交易价格核算预售资金总额，并确定预售资金重点监管额度。

　　对于35%的比例，有些群众认为比例过低，而房地产开发企业意见认为比例过高，建议按照15%~25%的比例。经按目前商品房项目销售价格7000元/㎡进行估算，按35%的比例确定重点监管额度预售资金约为2450元/㎡。考虑到商品房项目取得预售许可起实施预售资金监管，实际监管预售资金约为1715元/㎡，按35%的比例确定较为符合南宁市商品房工程建设成本的实际情况。相关负责人介绍，如果比例过低，监管的预售资金难以保证商品房项目能达到现售备案条件。

　　●全部购房款应直接存入监管账户

　　《办法》提出，房企申请商品房预售许可前，应当按单个预售许可申请项目(以下简称监管项目)开立商品房预售资金监管账户。同一商品房项目分多次申请预售许可的，房企应当分别设立商品房预售资金监管账户。即1个监管项目(1本预售许可证)，应当签订1份监管协议，开立1个监管账户。特别提醒的是，房企不得在监管账户之外收取任何购房款。购房人应该将全部购房款直接存入该监管账户。

　　房企预售商品房时，应当在商品房买卖合同中注明商品房预售资金的监管银行、监管账户等信息，并与购房人约定购房款直接存入该监管账户;购房人应当凭房企开具的商品房预售款交款通知书，将购房款存入该监管账户，持交款凭证向房企换领票据。值得注意的是，购房人申请贷款的，发放贷款的金融机构也应当在按揭合同中注明该监管账户相关信息，并将贷款直接划转至相应的监管账户。

　　●5个使用节点可支取监管资金

　　房企该如何确定各节点提取重点监管额度预售资金的最高限额?相关负责人介绍，主要有5个节点：节点一，监管项目取得商品房预售许可证申请用款的，使用数额不超过重点监管额度预售资金总额的30%;节点二，监管项目建成层数达到规划设计总层数的一半申请用款的，使用数额累计不超过重点监管额度预售资金总额的50%;节点三，监管项目结构封顶申请用款的，使用数额累计不超过重点监管额度预售资金总额的70%;节点四，监管项目完成建设工程竣工验收备案申请用款的，使用数额累计不超过重点监管额度预售资金总额的90%;节点五，监管项目取得商品房现售备案证明后，全额使用剩余的重点监管额度预售资金。

　　监管账户的预售资金达到重点监管额度的，房企向监管机构提供达到《办法》所规定5个使用节点的相应证明材料后，可一次性申请使用相应节点的重点监管额度预售资金;监管账户的预售资金未达到重点监管额度时，房企可申请使用重点监管额度预售资金，但每个节点申请次数不超过5次，且累计使用数额不得超过该节点的最高限额。

　　进入商品房预售资金监管账户内的预售资金累计达到重点监管额度后，超出重点监管额度的预售资金可由房企自行支配。

　　房地产开发企业提出将《办法》修订稿规定的5个节点简化为4个节点，同时把解除监管的期限由“取得商品房现售备案证明修改为“建设工程竣工验收备案”。对此，住房局认为，商品房现售备案证明是办理房屋所有权证的必要条件，可保障购房人的合法权益。建设工程竣工验收备案后，仍需完备供配电、管道燃气、供水等公共配套设施的建设和移交的手续，还需一定的配套建设资金，才能办理商品房现售备案证明，由此保障购房人的合法权益。

　　●违规使用预售资金将受重罚

　　根据《办法》，房企存在按规定使用商品房预售资金、未按规定将购房款存入商品房预售资金监管账户、隐瞒真实情况，提交虚假材料申请使用预售资金、以收取其他款项为名变相逃避监管等违规行为的，由市住房保障和房产管理部门责令其限期整改，整改期间暂停其使用预售资金，按相关规定进行处罚，并将其违规行为记入企业诚信档案并纳入人民银行信用基础数据库。房企及相关单位出具虚假证明或不实资料，造成不良后果或者损失的，依法承担相应法律责任。

　　商品房预售资金监管账户开户银行违反本办法规定，擅自划转重点监管额度资金的，由其上级主管部门责令其改正、追回款项，造成不良后果或者损失的，依法承担相应法律责任。

　　购房人应当凭房地产开发企业开具的商品房预售款交款通知书，将购房款存入商品房预售资金监管账户。商品房买卖合同中未注明商品房预售资金的监管银行、监管账户等信息并未约定全部购房款直接存入监管账户的，或者未按合同约定将全部购房款存入监管账户的，监管部门不予办理预售商品房买卖合同备案手续。