盼了30多年，终于盼来改造

据南京装修小编了解，此次被南京纳入棚改计划的，有197个城中村及221个危旧房小区，囊括南京主城区的危旧房、城中村，可谓“应改尽改”。它们中，像范家塘、小西湖、伍佰村，住户多达上千;而新街口小锏银巷，只有4户人家，针巷片区只有6户……这些被城市建设遗忘多年的角落，均被列入改造清单。

南京主城六区，棚改量最大的是秦淮区，5年改造160万平方米，涉及近1.5万户;棚改量最小的为建邺区，只有两个项目，改造量仅5000平方米。在南京市中心的刘军师桥18平方米的平房里，姜建龙一家人住了近60年。他说，“上个世纪80年代，这里户口就冻结，说要拆迁，盼了30多年，终于盼来改造。”

这些棚改区，散布于南京城郊结合部及主城区，虽已“进”城，却形同孤岛，离繁华的城市很远。刘军师桥紧邻德基广场——省内最繁华的城市商贸综合体，范家塘被莫愁路、水西门大街、城西干道包围，最外侧是典型的城市楼宇。

2008年、2012年，南京启动两轮城中村、危旧小区改造，拆迁量达1300万平方米。业内人士坦言，此次纳入棚改的项目，多是难啃的“硬骨头”，“没什么油水”。该市规划、国土和房产部门介绍，棚户区的成因主要有：“经营城市”理念一度主导城市建设，“蛙跳式”开发，绕过难点，能为地方财政、城市形象带来直接利好的项目先行;协议出让地块后遗症。2005年前，国内城市还未完全做到净地招拍挂，有些协议出让地块，因各种原因未能完成拆迁，遗留至今。

土地出让金全额返还补助棚改

改造1500万平方米的棚户区，据初步测算，南京仅主城六区即至少需投入千亿。此次改造地块，集中在旧工矿区和老城区尤其是老城南，居民多为困难群体，且人口密度大，几百平方米的平房，住几十户很常见，解放路的一片平房，500平方米挤了40户。

位于市中心的棚改地块不在少数，经济价值很高。但南京规定，建筑面积低于5000平方米的63块棚改地块，改造出来后，只用于增加绿地及市政建设。前两轮城中村、危旧小区改造，鲜见零星地块。对建筑面积小于5000平方米的棚改项目，南京市财政按每平方米5000元的标准补助区里，建市政设施及绿地，市里另外再给补助。政策引导之下，各区将原本不愿报的小地块全部报上来，仅老城内就有50多片不再开发的小地块。

“大部分棚改项目，自身很难实现资金平衡。”南京市鼓楼区住建局局长徐淮舟介绍，该区将跳出项目平衡，全区统筹资金。而南京老城南集中多处危旧房片区，处于历史风貌区保护范围内，建筑限高，土地开发价值低，资金缺口大，南京市级财政将提供补助。南京明确，主城六区及江宁区、江北地区棚改项目，由市级刚性计提的土地出让金全额返还，补助所在区(园区)棚改。市财政还给予江南八区每区2亿元棚改补助。

南京扬子国资投资集团有限责任公司是南京棚改的统一投融资平台。该公司与国开金融、中信银行共同发起设立扬子城镇发展基金，用于补充区棚改平台的资本金。目前，已到位30亿元，均以“类优先股”的方式参股部分区棚改平台，减轻区级财政压力。

雨花台区国资经营中心与国开金融公司合作，共同出资10亿元成立国开雨花发展公司，承担西善桥、铁心桥棚户区改造。该区副区长凌向前介绍，“两桥”区域有21平方公里，棚改加环境综合整治资金预算330亿元，采取股权合作、商业融资等多种方式融资，成熟一片改造一片，改造周期放长到8年至10年。

11.5万户不搞大规模集中安置

此次南京棚改，涉及11.5万多户、30万人，仅主城六区就有5.28万多户。如此庞大的群体怎么安置?市里打破以往集中安置的惯例，采取集中和分散相结合的原则筹集、新建安置房。

南京四大保障房片区已启动建设6年，共有保障房8万多套，已安置六七万户，其中包括大量租房过渡的拆迁户。岱山保障房片区建筑面积达345万平方米，有3.2万套房，容纳10万人，相当于一个小县城的人口规模。面积最小的保障房片区，也聚集两三万人。大规模集中安置给公共服务带来更高要求。尽管南京投入大量财力，推进名校进驻、地铁通达，提升四大保障房片区公共服务水平，但各片区城市功能的完善、社区的成熟需要很长时间。

今后的棚改安置将更有弹性，南京鼓励有条件的区因地制宜，就近选址安置。各区通过新建、翻改建、配建、回购、市场购买等方式筹集安置房，尽量让拆迁户不远离城市。无法自建安置房的区，可委托市安居集团代建。鼓励货币化安置，选择货币安置并在签约期限搬家的住户，可给予不超过地产评估总额20%的奖励。

棚改不是“一拆了之”，而是“拆改整留”并举。南京城南小西湖片区，正在摸底调查，有保留价值的非文保建筑有望保留，通过维修加固，完善配套，继续使用。