昨天上午，市民曹先生一家三口到南京华侨路房产交易登记中心，经过迅速有序的办理后，他们拿到了二手房交易增值税发票，在三楼办税窗口幸福地合影留念。这张税票意味着曹先生一家有了属于自己的爱的小屋，更意味着南京城区首张二手房交易增值税发票正式诞生。

新老发票有啥区别

曹先生购买的是一套位于夫子庙附近的二手房，面积约60平方米，总价约104万元。 “我们在五一前签了购房合同，节后第一天来办税，正巧拿到了南京二手房交易的第一张‘营改增’发票。”曹先生一家喜笑颜开。由于房子是满两年、唯一，所以免征增值税，他只需缴纳1%的契税，即1.04万元。

这张二手房交易增值税发票与原来的有什么不同呢?“‘营改增’之前地税开具的是销售不动产发票，营业税发票只显示销售额，后面不显示税率和税额。”南京市地税局征收税务局综合科副科长王平告诉记者，“现在给纳税人开的是增值税普通发票”。

王科长介绍：“现在不管是否满两年，都会开出一张增值税发票，只是满两年的话，增值税发票上税额为0;如果征收的话，在发票上金额、税额分开填列，总额是价税合计，免税的话，税额就不显示了。”

“营改增”后二手房交易总体少缴税了

“二手房交易‘营改增’后，纳税人负担总体上是减轻的。”王科长告诉记者。

据了解，一方面是计征的契税成交价格不含增值税可降低。例如，市民李先生于2016年5月8日购买了一套商品住宅，建筑面积100平方米，价值人民币200万元，若该房为李某家庭唯一住房，在本次营改增前，该套住房所要缴纳的契税为200万×1.5%=30000元。在本次营改增后，所要缴纳的契税变为200万÷(1+5%)×1.5%=28571元，营改增后可少缴税1429元。

另一方面，增值税与营业税的不同在于，增值税的计算需要把含税部分剔除，而简易征收方式不需要计算进项税和销项税，计算公式为增值税=含税销售额÷(1+征收率)×征收率。举例来说，房子的交易价格为300万元，如果征营业税，营业税=300万元×5%=15万元。改征增值税后，采用简易征收，征收率为5%，300万元为含税价，需要剔除税收部分后再乘以征收率，即增值税=300万元÷(1+5%)×5%=14.29万元，可以减少纳税7100元。

这些情况可以免税

此外，2016年5月1日“营改增”后二手房交易中，下列项目免征增值税：

(一)个人销售自建自用住房。

(二)涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

(三)个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

二手房办税业务量同比几乎翻倍

“我们很多客户都选择五一后来办理，因为‘营改增’新政后可减少纳税负担。”某学区房房产中介告诉记者，他们也建议客户等一等，在新政执行后办理。因为国税总局规定，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

而华侨路房产交易中心办税工作人员也告诉记者，在“营改增”新政出台后，该办税点的办税业务出现大幅增加。“今年4月份以来平均每天有500到600笔办税业务，其中新房占到30%，二手房占到70%，而去年同期，平均每天只有300多笔，今年几乎相当于增加了一倍”。

截至昨天17:00，南京市区完成二手房交易量421笔，其中缴纳增值税29笔，缴纳税款1396485.13元，营改增后少缴税款69824.25元;首笔增值税纳税人是销售未满两年的住宅全额缴纳增值税。成交价格77万元，缴纳增值税36666.67元，个税433.01元。