楼市火爆，二手房交易量见涨，引起的买卖纠纷也日益攀升。郑州市房管局发布二手房交易警示，意在未雨绸缪。

    楼市大热，二手房市场也随之升温。8月5日，郑州市房管局发布二手房交易警示，就二手房买卖过程中应该注意的问题，结合案例，一一进行提示。

    第一项注意：找房源须选正规中介

    消费者一旦有了购买二手房的需求，首先需要找房源。郑州市房管局提醒：通过房屋中介买二手房时，要注意找证件（营业执照、备案证书、税务登记证、机构代码证以及房地产经纪人执业证）齐全的正规中介公司。要注意看原件，不要看复印件，还要注意营业执照、备案证书的有效期及地址与现实是否相符，房地产经纪人的执业单位与执业证是否一致。

    另外，购房者如果委托中介全权代办所有事宜，容易给个别不法中介炒房赚取差价创造条件，有的不法中介甚至想方设法不让买卖双方见面。如果消费者一味听信中介的“忽悠”，可能会以“奢侈”的价格，买下房子。

    第二项注意：审查房屋是否在租

    有些二手房在转让时，还在被别人租赁。如果买房人不注意审查房屋是否在租，就极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产，也极有可能因卖方得到长期大额租金和大部分售房款(物业交割金除外)后不再露面而使买房人既住不上房又拿不到租金。这对购房人来说，可谓赔了夫人又折兵的“窝心”事。因为我国法律规定“买卖不破租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

    第三项注意：厘清交易税费

    购房人买二手房要承担的费用主要包括三大块：一是房款，要注意同卖房者当面谈价格、订合同，避免中介公司从中吃差价。二是中介佣金，注意向中介索要正规发票。三是向相关部门缴纳的税费。二手房种类很多，需缴纳的相关税费也不同，为避免产生纠纷，最好在合同后附上《费用清单》，中介机构有义务为买卖双方理清各种税费。千万不要忘记索要各项税费的发票。

    第四项注意：卖方身份要审查

    郑州市房管局房屋产权登记发证中心主任助理赵遂根提醒：市民选定房产后要同转让人协商价格，并核对卖房人的身份证和房产证上的“房屋所有权人”是否一致。

    买房改房时，应注意卖方必须夫妻两人同时到场，共同签订房屋买卖合同。买经济适用房时应注意房产是否达到上市条件，约定补缴出让价款的责任方。如果房屋有多个共有人，需要全体共有人共同签订房屋买卖合同。

    查看房屋产权证时，最好到房地产管理部查验房屋产权有没有瑕疵，即产权是否完整，有没有设立抵押，房改房是否符合上市条件，以及产权单位是否存在限制出售约定等。

    第五项注意：弄清房屋的年限和建筑面积

    有的消费者在过户手续办完之后，才发现房屋建成时间和卖方所说不一致。郑州市房管局提醒：要看清房产证上的房屋建成时间和建筑面积与中介方或卖方的描述是否一致，要查验房产证原件。

    第六项注意：签合同莫怕细致

    在签订购房合同时，赵遂根表示，消费者应尽量选择使用政府主管部门和行业组织推荐使用的房地产经纪服务合同示范文本。

    由于合同文本具有法律效力，因此在签订过程中要慎之又慎。有条件的购房者最好在合同文本签订前请专家或律师审核。同时，买卖合同的附件也很重要。除了房屋标的、总价、房屋交接、支付房款的时间和方式等基本要素之外，买卖双方还需要对于自己需求的细节在附件中列明。如户口迁移、水、电、煤气、物管、维修基金等费用的结清与过户以及解除抵押的费用等等。千万别嫌麻烦，此时事无巨细是好事。

    第七项注意：买房为户口？合同要写明

    有的消费者为了让孩子上个好学校等原因，选择买二手房，但在后期却发现，原房主的户口没有迁走，导致无法入户。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都无法将卖方户口强行迁出。相应的，买方的户口也就无法迁入。

    赵遂根说，房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。户籍的迁入和迁出归公安机关管理，法院对于此类案件不予受理。

    郑州房管局提醒：为避免房子买了户口却迁不进去的情况，首先可在合同中明确卖方迁出户口的时限；其次，房屋产权过户前，购房者可要求卖方一起到派出所调取户籍材料。

    第八项注意：慎交钥匙

    一些市民委托中介公司出售房屋并签订合同后，为避免一次次看房的麻烦，便将自己的钥匙交给中介公司。

    赵遂根说，虽然交钥匙方便了中介公司和购房人看房，但万一发生失窃等意外情况，责任归属问题十分麻烦。同时，购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。为避免发生纠纷，卖房市民最好不要提前交房。原因是现行法律以“保护现居住者”的权益优先，一旦卖方在提前交房后发生纠纷，可能会给房主带来不必要的损失。因此，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对提前交房的要求售房人需慎重。

    最后需要提醒消费者的是，在二手房交易过程中，消费者有不明白的问题可随时拨打郑州市房管局“房管热线”67889900，工作人员将予以及时解答。