44平方米小套成交价比报价低了22万元

最近买了一套二手房的郑郑是首次买房，看房过程中，她体验到了二手房市场房源的鱼龙混杂、房价的雾里看花。

“一共看了12次房，看中两套，一套在皮市巷，61平方米，1988年的房子，房东报价153万元。”咨询中介后，郑郑发现这个小区的市场价在23000元/平方米左右，比房东报价低了约一成，最后没谈成。她又看中一套凤起东苑的小户型，经过协商，房东将价格从123万元降到115万元，最后顺利成交。

刚买了大营盘小套的小陈也遇到抬价很凶、降价也很猛的房东。他刚签下的44平方米小套，最后成交价比报价低了22万元，从120万元降到98万元！

今年有不少二手房房东看涨行情，纷纷抬价。在我爱我家天水店，记者看到近来调价的房源不少，比如大营盘的一套50平方米房源，挂牌价从原来的105万元调到108万元，茶叶弄有一套41平方米的房子从108万元调到110万元，还有一套学区在长寿桥小学的房子从150万元调到了160万元，但都没有成交。也有一些客户年初价格上调后再回调，还有个别着急卖房的客户还降价，比如水星阁就有个小套从年前的95万元调到90万元，再降到了目前的85万元，已经低于市场均价，但仍然没有成交。

房龄老、学区差的小套升值空间或压缩

“今年的二手房成交量早就比去年翻了至少一番，小户型房源的成交量占比65%左右，跟往年差不多。成交量同比上涨，大户型二手房的成交没有掉下去，形势比往年好。”我爱我家品牌总监周包军说。

如今，二手房市场已经呈现出比较明显的分化，从户型来说，随着二套房、二孩政策等的放开，大户型房源的需求变旺，小户型房源的需求相对收缩；从配套来说，拥有优质学区的二手房保值，以学军、采荷、求是、保俶塔小学等优质学校附近的二手房最为典型，除此之外的二手房表现平平。

根据我爱我家近4个月的成交价格统计，相比2016年1、2月份，近两个月有部分板块的二手房成交价格涨幅甚微，甚至还有下降，比如德胜板块，3、4月份的成交均价为19199元/平方米，只比1、2月份微涨0.86%，朝晖、三里亭板块的涨幅也都小于1%，建国路、翠苑板块的成交均价有下降，其中，翠苑板块的成交均价从2、3月份的21121元/平方米下滑到近两个月的19415元/平方米。当然，不排除有人为做低、装修费另算等因素。

在这些板块，不乏市中心绝佳地段的二手房，如朝晖小区、德胜新村、三里亭小区、树园、艮园等小区。这些小区边上也有高价新盘、高价地块迭出的消息，但对于这些老邻居而言只有心理作用，难有实质效应。据周包军统计，目前市区还有70%的老小区房价没有涨回至5年前的水平。

随着杭州城市中心的不断扩散，尤其是地铁轨道交通网络的完善，商业综合体遍地开花，如果房龄老、学区差、小区环境复杂、户型结构不合理，市中心小套房的未来升值空间将不断压缩。