近日，无锡装修公司李经理获悉了一件因承租方转租引起的纠纷事件，法院生效裁判认为：承租人在承租房屋期间，出租人出卖租赁房屋应在合理期限内通知承租人，若存在侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

【案情】

厂房突然换房东 承租人讨要损失

2009年12月，孙某与某设备公司签了租房合同，承租设备公司的一幢厂房，约定承租期限自2010年3月1日至2015年4月1日。2011 年8月25日，设备公司与某电气公司签订了存量房买卖合同，约定将孙某租下的厂房转让给电气公司，并办理了转让手续。2011年12月17日，设备公司和电气公司函告孙某，其承租的厂房已转让给电气公司，要求其与电气公司重新签订租赁合同，并向电气公司支付拖欠的租金。

孙某向法院起诉，要求确认设备公司与电气公司之间的房屋买卖合同无效。孙某认为，设备公司在出卖厂房时未书面通知，侵害了其优先购买权，设备公 司应对孙某造成的房屋差价损失50万元、停产损失50万元、搬迁损失50万元承担赔偿责任;电气公司明知厂房已出租，仍购买该厂房，且成交价低于市场价的 70%，证明双方存在恶意串通，因此电气公司应对设备公司的赔偿责任承担连带责任。设备公司与电气公司则认为，没有证据证明争议房屋的成交价低于市场的 70%，也没有证据证明设备公司与电气公司之间存在恶意串通，停产损失及搬迁损失是孙某违约造成的，因此该损失应由孙某承担。

【审判】

侵害承租人优先购买权 出租人要赔偿

该案的争议焦点为：孙某是否因设备公司侵害其优先购买权而产生损失?损失项目及金额如何认定?电气公司是否应对上述损失承担连带赔偿责任?

法院生效裁判认为：承租人在承租房屋期间，出租人出卖租赁房屋应在合理期限内通知承租人，若存在侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。孙某直至2011年12月17日才得知房屋产权已变更，实质上已导致其丧失了行使优先购买权的可能，损失理应得到赔偿。 孙某损失的认定，应以房屋实际成交价与法院依法定程序评估产生价之间的差额49.73万元作为损失较为合理。对于孙某主张的停产损失50万元、搬迁损失 50万元，因孙某尚未迁出房屋，损失尚未实际发生，故不予理涉。设备公司与电气公司之间实际转让争议厂房和土地使用权的价格，与评估价值之间差额 49.73万元，相对于两项的总价571.96万元并不显著，不足以证明电气公司作为买受人存在过错，且孙某也未提供其他证据证明设备公司与电气公司存在 恶意串通的情形，故孙某要求电气公司承担连带赔偿责任的主张无相应的法律依据，不予支持。

设备公司向无锡市中院提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

【评析】

承租人优先购买权应予保护

在房屋租赁合同中，优先购买权是基于租赁关系而享有的一种附条件的形成权，承租人在房屋租赁期内，当出租人出卖标的房屋给第三人时，可以以同等 的条件优先于第三人购买。若出租人具有过错导致承租人未能行使优先权，其作为侵权人，侵害了承租人的行使优先权机会，即损失了可免受经济损失的机会，应当赔偿损失。

在本案中，优先权机会具有财产性内涵，赔偿损失的计算标准可以通过市场估价的方式加以衡量。虽然设备公司与电气公司的房屋买卖合同是双方真实意 思的表示，但因设备公司的过错导致孙某实质上已完全丧失了同等条件购买出租房屋的可能。孙某若当时能以承租人的身份购买到争议厂房，就可以避免以当时市场 标准价格支付房屋及土地对价。具体赔偿金额的计算，参照法院委托评估的价格与租赁房屋实际成交价之间的差额为标准，具有客观性和合理性。另外，保护承租人 的优先购买权也符合法律公平正义价值理念。

《中华人民共和国民法通则》 第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在租赁房屋物权转让中，承租人已先于买卖关系而存在于房屋租赁合同关系中。在出卖人 出卖出租房屋前，承租人已事实上占有、使用出租房屋，并在生产、生活上形成了一定的依赖。相对于第三人，出租房屋的物权变动与承租人有更大的利害关系。因 此，维护已建立的法律关系，维持经济生活秩序，明确承租人具有优先购买权，并在司法实践中予以保护，符合公平正义的法治理念。