大雨后房屋漏水、车子被淹?南京新物管条例来帮你

家住江浦熙龙山院的王先生称，说他2014年在熙龙山院买的房子，两年了，每次下雨屋顶都漏水，已经保修了三次，但是每次物业公司来看一下，就说要回去找开发商的工程部来处理，然后就没了下文。

前两天大雨，屋顶更是漏得一塌糊涂。相关人士从南京市物业管理办公室得知，大雨漏水这种维修，如果超出了开发商的保质期，在新的《南京市住宅物业管理条例》实施后，可以通过“绿色通道”动用维修基金，最快两天到账。

紧急维修绿色通道，最快两天就能审批好

王先生称在过去的两年中，每次下雨都会漏水，喊物业公司来看，就说要开发商工程部来维修，然后就没下文了。投诉了两三次也没给弄。这次大雨时，王先生正在装修，结果整个工程都停下来不说，好多材料也泡了水。

昨日再次投诉，物业公司又带了人来看，说的确是房屋质量问题，但是要回去向领导汇报之后再商量处理措施。相关人士联系到东方熙龙山院的物业公司，工程部葛经理不在，相关工作人员表示，房屋保质期内屋顶漏水属于开发商工程部的工作范围，接下来肯定是工程部负责维修。

南京市物业办公室徐科长表示，大雨后的房屋漏水问题，如果在开发商的建筑工程保质期内，由开发商工程部门承担维修处理工作，如果超过了保质期，就可以动用房屋的维修基金来修理。

以前，动用维修基金比较复杂，需要大部分业主签字同意，还需要有严格的审计流程，经常一拖好几年，不过从本月起，新实施的《南京市住宅物业管理条例》明确，在一些紧急情况下提取维修资金将有“绿色通道”，最快两天就可审批完结。

以前关于电梯故障、房屋漏水、水管爆裂等房屋紧急维修问题，要动用维修基金，都卡在“2/3以上业主同意”这一环节上，由于这个签字同意太麻烦，审批期限往往很长，全市维修基金使用率仅3 %—4%。

新《条例》规定：小区内发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会均可凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请;住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。

车库里车子泡水，物业一般承担次要责任

邵小姐的车子停在城南一个写字楼的车库里，上周四那个大雨的晚上，车库里37辆车全部被泡在了水里，损失惨重，邵小姐价值20多万元的车子最后保险公司按照规定只赔付了10万元。

和别的小区物业公司一家家打电话敲门提醒业主挪车不一样，写字楼的物业管理公司大雨当天根本没有动静，负责人一直都见不到人，邵小姐和其他车主都非常生气。“我们有车主的行车记录仪拍到物业连沙包、水泵都没用!完全没有采取任何保护措施，严重失职!”

南京市物业办的徐科长称，如果是车子在车库被淹，物业具体要负的责任还要根据业主和物业公司签订的物业管理合同来定，南京的物业管理等级一共有五级，每个级别物业公司承担的工作和责任都有不同，如果出现问题，要根据业主所签订的物业合同来评定物业需要负的责任级别。

律师称，小区的房屋渗水问题并非物业责任，是因为房屋建设问题造成的，所以物业公司作为管理者不需要负责，可以通过找开发商来维修，或者通过业委会动用小区维修基金来维修。

但是如果是车子在车库被淹，而物业公司并没有进行管理、维护、告知等工作，那就是物业公司的失职，虽然车子被淹受损物业管理不到位并不是充分必要条件，但是需要承担部分责任。赔付标准根据不同的责任级别来定，不过李律师表示，这种民事赔偿一般还是以协商解决为上，一般物业的赔偿金额占比不大，走诉讼程序代价比较大，尽量避免。