所谓“住房反向抵押养老保险”即保险版“以房养老”，就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故之后，保险公司将获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

以房养老四地试点

2014年6月23日，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自当年7月1日起，在北京、上海、广州和武汉四地率先开展老年人住房反向抵押养老保险(即以房养老)试点，试点期为两年。

2015年3月，经过保监会批准，首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿保险股份有限公司正式推出。同年4月，家住北京西三旗的两位老人，与幸福人寿北京分公司签下“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险”投保单，这标志着以房养老保险正式落地。

四地仅有60户投保

据包头装修网了解，自以房养老试点以来，仅幸福人寿一家保险公司开展了该业务。截至2016年6月28日，投保60户78人。从区域来看，一线城市相较于二线城市对该产品需求、认知度高;从家庭构成来看，无子女老人占到40%，主要是孤寡、失独老人;从月领养老金来看，以月领养老金5000-10000元居多。

对于该产品的销售，幸福人寿在表示：“目前的销售情况我们认为还是符合预期的。”中国“以房养老”首倡者、幸福人寿保险股份有限公司原监事会主席孟晓苏接受媒体采访时表示：“‘以房养老’目前只是试点阶段，仅有四个城市参加，同时，只有幸福人寿一家在做，产品也只有‘幸福房来宝’A款这么一个单一产品，我当初设定两年内有20户投保就算成功，如今的数据我已经相当满意，并且从试点中看到了希望，第一批试点已经成功。”

传统观念是最大挑战

据包头装修网了解，在试点过程中，“以房养老”试点遇到的最大挑战是传统观念。目前“养儿防老”的传统观念依然是社会主流，绝大多数老人希望把房子留给孩子。

包头装修网向幸福人寿反向抵押养老保险办公室相关工作人员了解到，虽然保单生效的用户数不到80位，但是前来咨询的老人很多。“成单率不高主要有两种情况：一种是老人愿意参与，但是子女或者亲属不同意;还有一种是因为产权问题，有一部分老人的房屋产权是央产房或者军产房，这在办理手续的过程中会增加很多难题。”

包头装修网通过上述工作人员了解到，有一位上海的老人非常想参加以房养老，但是因为妻子过世后，房屋的一半产权归儿子所有，房子遂变成了不完全产权，儿子不同意老人将房子抵押给保险公司，因此陷入僵局。“这位老人和我们签署了意向书，他希望我们多给他一些时间，由他来说服家人。”

据上述幸福人寿反向抵押养老保险办公室相关工作人员介绍，目前的以房养老产品，需要客户指定身故继承人，等投保人将来过世之后房子并不是给保险公司，继承人可以优先选择偿还保险费用赎回房屋。如果继承人不赎回，被抵押的房屋再由保险公司进行处置，其中扣除已经支付给老人的养老金部分，同时减掉保险公司相关费用，剩余的价值还将返还给继承人。

房价波动大成为障碍

“以房养老”试点工作推进一年多以来，很多人对这种新的养老方式还不是很了解,此外，不仅是参保对象热情不高，另一端的保险公司对“以房养老”也并不热心。截止到目前，参与“以房养老”试点的保险公司中，仅有幸福人寿一家推出了相关产品。

首都经济贸易大学保险系教授庹国柱表示，“以房养老”是一种增加养老资金、提高老年生活水平的选择,不过，这种方式更适用于那些养老资金不足的老人，也适合于为了使自己的老年生活更加体面、更加有尊严而筹集更多养老资金的老年人。庹国柱指出，选择“以房养老”的老人，大部分是有需求的特定群体，至少目前还不是大众化的养老保障选择。

中央财经大学中国保险市场研究中心主任郝演苏教授表示：“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、房地产等多个行业，同时还受到传统文化的影响，相关政策的执行不仅需要顶层设计、统筹规划，更需要全社会的理解和认知。郝演苏认为，由于目前我国大中城市的房价波动较大，导致保险公司与“以房养老”客户对于房屋未来价格走势产生认识差异，可能是我国“以房养老”试点开展不顺利的一个因素。

据包头装修网了解，在发达国家，“以房养老”有着成熟的运作方式，比如，房价一旦出现波动，就有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。

“保险公司对开发这种产品还是持比较谨慎保守的态度，因为未来涉及房产价格走势，还有人口长寿风险。”南开大学风险管理与保险系教授朱铭表示，目前国内的以房养老产品设置比较单一，对于老年人来说，未来的需求并不只是给付货币的多少，更多的是需要一些护理服务，老年人对未来医养需求也将越来越高，如何做好衍生产业链也是保险公司需要考虑的问题。

此外，也有保险业人士指出，以房养老四地试点，仅一家保险公司参与，这主要因为以房养老产品设计复杂、风险分散机制不完善，对于保险公司而言属于微利经营，无法调动保险公司参与的积极性。

试点城市将扩容

在年初举行的老年人住房反向抵押养老保险试点工作座谈会上，保监会副主席黄洪表示，以房养老使老年人的房子由“死钱”变成了“活钱”，满足了老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求。同时，有效提高了老年人的可支配收入，显著改善了退休生活质量。

保监会方面表示，2016年要在现有4个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围，通过扩大业务经营区域，在发展中解决问题，使更多的老年人享受到这项政策福利。

我们想让晚年生活质量更高

在试点两年期满之际，当时北京地区以房养老的首单投保者——康先生与马女士夫妇。刚刚从德国旅游回来的康先生依然清楚地记着每一个投保的细节。“我们关注以房养老政策很多年了，都说‘养儿防老’，大部分财产应该留给下一代，可对于我们这样的失独家庭来说，没有这方面的需求，所以很早以前就与夫人商量好了要参加以房养老。”

2015年年初，康先生收到街道通知，说一家保险公司在搞“以房养老”项目推介会，于是，在北京温特莱酒店，他第一次听到幸福人寿前董事长孟晓苏对“以房养老”的理念介绍后，现场就报名了。他说：“房子是手里的财产，以房养老能让我们的晚年生活更丰富。”

说起当年投保过程，康先生直言，很多亲戚朋友都不理解他们的决定，纷纷出面劝解：“保险公司都是骗子，怎么可能给你钱，只会要你的钱。”对此，康先生说，一方面，自己之前关注以房养老政策已经很多年，对这项国家政策很认可;另一方面，在与保险公司签订合同、办理手续的过程中，程序公开透明，让他很踏实。

与保险公司办理住房反向抵押时，康先生通过自己选定的评估公司对房屋估价，这套位于西三旗附近、面积为84平方米的小三居最终评估有效保险价值为274万元。合同签订后，还通过公证处进行了公证。

康先生说：“我今年71岁，夫人今年69岁，我们就这一套房子，如果卖掉房子，我俩住哪儿?虽然卖了房子，手里的钱就多了，但是总不能让我们做背包客啊。”

据包头装修网了解，康先生夫妇的退休金加起来有7000多元，参与以房养老以后，每月从保险公司领到9000多元，“手里的钱松快多了，可以考虑以前敢想但是不敢做的了。”康先生说。

今年6月，康先生夫妻俩参加了为期一个月的德国养老院旅行团，两个人的团费总计6万元，他说想在身体好的时候多出去看看，接下来还想到美国、俄罗斯走走。“现在自己和夫人身体还好，暂时还不考虑去敬老院。我们先去远的地方，以后身体不好了，再去近一点的地方，实在走不动了，再去敬老院也不迟。到时候，我们俩每月退休金加以房养老的钱一共1.6万元，把我们的房子租出去，还能拿到一笔租金，可以让我们去条件更好的敬老院。”

在康先生家里，有新换的电视机、冰箱、洗衣机。马女士拿出新买的iPhone6plus给记者看他们在德国拍的照片，马女士说：“家里的电器、手机、iPad、电脑都是新换的，我们想让晚年生活质量更高点儿。”