2015年以来，苏州二手房市场出现价量齐涨的局面。在二手房成交猛增的刺激下，部分二手房房主的报价也水涨船高，更有甚者，卖房合同都签了，还想涨价，宁愿赔高额违约金也要违约。民事活动应遵循诚实守信原则，作为买方，该如何维护自己的合法权益呢?近日，走访了我市几家法院，剖析具体案例，举案说法，为您支招。

卖方想违约，经调解，买方加价5万元完成交易

今年5月23日，武汉的熊先生在昆山张浦看中了一套房屋，与卖方吴女士签订了商品房买卖合同，以170万元的总房价成交，并支付了5万元定金和首付款88万元。然而到了6月初，熊先生约吴女士去交易中心办理过户，打了几次电话都联系不上吴女士。熊先生不甘心，就把吴女士起诉至法院，请求法院判决继续履行合同，协助原告办理过户手续。

在法院，吴女士实话实说：“房屋价格可能涨到220万元左右，卖给熊先生，我就亏大了。”

昆山法院的法官向吴女士释明，该房屋买卖合同不存在法定解除的理由，即使熊先生同意解除，吴女士也要向熊先生返还双倍定金并支付违约金。

经过法院调解，熊先生也表示，房屋的确涨价了，他愿意在原房屋价款基础上加价5万元完成交易。

最终，双方就该方案达成一致协议。

法官提醒

如果双方签订的房屋买卖合同系真实意思表示，双方均应履行自己的义务，在房屋不存在合同解除的法定情形下，买方可以要求继续履行合同。双方在签订房屋买卖合同时，买方可在合同中约定违约条款，在卖方不同意继续履行合同的情况下，要求解除合同并要求对方支付违约金。

产权登记有问题,返还定金房款，赔偿巨额损失

张先生去年买了一套位于苏州工业园区的房子，总价260万元，交了5万元定金和35万元购房款，与房主李女士商定在2015年8月1日之前完成过户。由于李女士原先房屋所有权登记有误，导致无法变更过户登记，双方觉得有合同作为保障，就把这事耽搁了下来。

2015年下半年，园区房价大涨，张先生又喜又急，喜的是这次买房赚大了;急的是，卖方李女士对于过户登记一事一直不吭声，多次沟通却没有任何回应。

无奈之下，张先生将李女士诉至法院，要求李女士配合房屋过户继续履行合同，并支付违约金10万元。

经审理，苏州工业园区法院认为原、被告签订的二手房买卖合同合法有效。原告张先生认为自己有权要求被告继续履行合同，配合办理过户手续。被告李女士辩称已经按照合同约定承担房屋按揭贷款的提前偿还，并配合身份资料调取，没有阻碍交易造成违约事实，只是由于产权登记问题，相关部门无法办理过户。最终，在法院主持下双方达成调解，双方解除合同，被告李女士一次性返还原告张先生定金及购房款40万元及赔偿其他各项损失135万元。

法官提醒

出卖人因房价上涨而毁约的行为，影响了正常的市场经济秩序。在二手房交易中，买房人在合同中应约定网签时间、涤除抵押权、资金托管、户口迁移、违约金比例等问题，以预防纠纷的发生。

卖方拒绝履约，支付违约金35万元并返还定金

今年2月，赵先生通过中介公司，以201.5万元的价格向黄女士购买位于吴中区木渎镇的一处房屋，双方约定任何一方如有违约，需支付另一方房屋成交价格的20%作为违约金。合同签订当日，赵先生向黄女士支付了购房定金5万元。

然而，因房价上涨，黄女士以家人不同意出售房屋为由拒绝履行合同义务。于是，赵先生一纸诉状把黄女士告到了吴中法院，要求黄女士返还定金并支付违约金。

吴中法院经审理认为，原、被告之间系房屋买卖合同关系，一方不履行合同义务，权利人可以根据合同约定主张违约金，遂判令被告黄女士支付原告张先生违约金35.3万元，并返还定金5万元。

法官提醒

出卖方导致买房人利益受损，应承担相应的违约责任。法院结合违约金的惩罚功能，判令出卖人支付违约金并返还定金，有利于维护守约方的合法权益。

友情提醒

两种违约情形的应对之策

了解到，姑苏区法院一季度受理的73件二手房买卖合同纠纷案件中，仅有4件是因房屋买受方未及时支付房屋价款引起的;其余案件均因出卖方不愿意继续履行房屋买卖合同所致，占94.5%。姑苏区法院民五庭庭长建议，广大买房人面对违约现象，应着重掌握以下两种情况的应对之策。

第一，存量房买卖合同中，在买卖双方已经签订合同的情况下，如出卖人反悔，不愿意出售房屋，买房人可不可以主张要求出卖人继续履行合同?

姑苏区法院民五庭庭长建议，广大买房人面对违约现象，应着重掌握以下两种情况的应对之策。介绍：虽出卖人反悔，买房人作为守约方，有权主张要求出卖人继续履行合同。如果买卖双方已办理存量房网签手续、签订资金托管协议，在此情况下，继续履行一般不存在障碍，买房人只要按资金托管协议约定履行支付购房款义务即可;如买卖双方仅在中介处签订三方协议，且该协议对房屋坐落、房款等有明确约定，但双方并未办理网签手续，则在出卖人不配合网签的情况下，买房人可能无法通过银行办理贷款支付购房款，如买房人不能自筹资金解决购房款，可向法院主张违约责任或损失赔偿。

第二，存量房买卖合同中，如出卖人不同意继续履行，买房人也不坚持继续购买涉案房屋，则买房人如何主张赔偿责任?

姑苏区法院民五庭庭长建议，广大买房人面对违约现象，应着重掌握以下两种情况的应对之策。介绍：在这种情况下，买房人可依据双方合同约定，主张违约责任或定金双倍返还。如合同约定的违约金或定金罚则不足以弥补其实际损失的，买房人可按实际损失主张赔偿责任。当然，实际损失一般是指如能成功买受房屋的房价上涨增值部分，确定此部分增值部分还需要结合出卖人告知买房人不同意继续履行的时间点的房价进行判断。换言之，买房人在明知出卖人不同意继续履行或履行确有障碍的情况下，也应当及时止损，可以考虑购买其他类似房屋。