怎么破?扬州装修网从市住房保障和房产管理局获悉，经过前期调研和征集各方意见，《扬州市住宅物业管理办法(第二次征求意见稿)》公开征求意见今天截止。待进一步完善后，计划于年内出台实施。

未成立业委会小区怎么办?

所在街道组建物业管理委员会

近年来，国家和省级物业管理新的法律和政策已发生重大变化，而扬州现行的物业管理办法——《扬州市物业管理实施办法》诞生于2006年2月13日，时至今日，其弊端也越来越明显。市住房保障和房产管理局相关负责人介绍，从这些年扬州住宅小区物业管理的实际情况来看，一些小区出现的矛盾纠纷仅靠物业主管部门难以协调解决。

新《办法》中，街道社区将担当重要角色。业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

扬州装修网不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的，由街道办事处(乡镇人民政府)组建所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

老旧住宅小区可以由街道办事处(乡镇人民政府)成立物业服务中心，为业主提供基本物业服务，主要做到有治安防范、清扫保洁、绿化养护、维修维护和停车管理。

新建小区前期如何管理?

业主可通过招标平台选聘物业

扬州装修网在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理都是由建设单位负责的，这在现行的《办法》里并未有提及。新《办法》提出，建设单位应按照不低于地上、地下总建筑面积千分之七的比例配置物业服务用房，不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。物业服务用房不得买卖和抵押，如果用于经营，收益归全体业主所有，用于弥补物业服务费不足。

集体土地房屋拆迁安置住宅小区，应按照小区地上地下总建筑面积2%-5%的比例，配建配套服务设施及物业服务经营性用房，其经营收益用于弥补小区物业服务费的不足。

近年来，扬州房地产市场快速发展，大部分新建项目前期物业管理，由开发企业的子公司或指定的物业企业承接，造成物业服务水平参差不齐。扬州装修网了解到新《办法》则引入了竞争机制，第三十九条明确：市区建立统一的物业管理招投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务。并且，提倡业主大会通过统一的招投标平台选聘物业服务企业。

物业费怎么收?

普通住宅前期实行政府指导价

收取物业费，是不少物业服务企业最头疼的事。价格怎么定?扬州装修网发现费用怎么收?新《办法》作出了规定。

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，由物业报所在地价格行政主管部门备案;业主大会成立后，普通住宅物业服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。

实行政府指导价的，市价格行政主管部门应当会同市物业管理行政主管部门，每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

物业不按约服务怎么办?

严重失信者2年内不得接新物业

扬州装修网物业管理矛盾多发的原因一方面是各方主体之间缺乏信任，另一方面是违法收益与违法后果失衡，违法成本过低。为此，新《办法》对物业服务企业进行了约束。

物业服务企业如出现：提供虚假信息，骗取中标的;泄露业主信息;对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复等严重失信行为，2年内不得在本市申报各类物业服务示范项目;失信行为改正前，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明。

物业项目负责人如出现：骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金;擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地等严重失信行为，将录入其所属物业服务企业的信用档案。

出现上述行为，业主可以向街道办事处(乡镇人民政府)、县(市、区)物业管理行政主管部门投诉。

违法搭建怎么办?

不听劝阻，物业可提起诉讼

物业管理区域内有14种行为被明令禁止：

(一)擅自改变物业的规划用途。

(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构。

(三)违法搭建建筑物、构筑物。

(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备。

(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品。

(六)制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风。

(七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧。

(八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施。

(九)擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆。

(十)破坏或者擅自改变房屋外观。

(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画。

(十二)非法养殖大型犬、烈性犬。

(十三)占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口，圈占(遮挡)消火栓等违反消防法律、法规的行为。

(十四)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有上述行为之一的，物业服务企业、业委会应及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，对于已经侵害到业主共同利益的行为，可依法向人民法院提起诉讼。

车位车库怎么用?

车位紧张，每户只能买一个

新《办法》提出，拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。

在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过6个月。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业委会决定使用，但是，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

在小区车位不够使用的情况下，由公安部门对物业管理区域周边情况进行全面调查，合理利用支路、背街小巷、建筑物间空当施划夜间临时停车泊位，供居民停放车辆。

收取的停车费怎么用?70%纳入

住宅专项维修资金，前期物业管理期内，普通住宅的汽车停放费实行政府指导价。业主大会成立后，由业主大会或者业委会与物业协商确定本区域汽车停放费标准。

业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算，所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

扬州装修网如今小区公共区域还频现广告牌等经营性行为，这部分收益如何处置?新《办法》提出，利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业应当提请业主大会或者业委会决定后，依法办理有关手续并公示。同时，应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业委会决定、物业服务合同约定使用。

小区“养老金”何时启用?

出现电梯故障等情况时

可应急住宅专项维修资金被称为房屋的“养老金”和“治病钱”。新《办法》提出，当发生下列危及房屋安全情形之一的，可进行应急处置：

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;

(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;

(六)危及房屋安全的其他情形。

不交物业费怎么办?

逾期不交，物业可起诉

新《办法》第五十六条第一款规定，业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置6个月以上的，业主应事前告知物业，按不低于合同约定标准的70%交纳物业费。具体范围和减免标准、减免期限由市价格行政主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。

扬州装修网如业主没有按照合同约定交纳各项费用，业委会、物业可通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。