作为投资需谨慎二手豪宅卖不动价格反降

近段时间，杭州楼市简直进入了豪宅时代。大家绿城·金麟府、金茂府、滨江·锦绣之城，及先前绿城九龙仓·柳岸晓风等豪宅楼盘的轮番亮相，让杭州购房者陷入了“疯狂”——排队看样板房、托关系买房的火热场景持续上演。

在这拨购房者群体中，除了自住改善居住环境，有相当一部分人属于投资客。

豪宅真的适合投资吗？从近几年二手豪宅市场的表现，及未来供应量来看，投资豪宅可能更需谨慎一些。(备注：本文豪宅特指单价高于35000元/平方米的住宅。)

今年豪宅成交已创历史新高

豪宅市场的爆发，其实早已开始。

杭州装修网了解，截止到8月15日，杭州市区(含余杭、萧山、大江东)已累计成交豪宅3975套，超过2015年全年的3462套，创2009年以来最高纪录。

在豪宅成交的区域分布中，江干区占了最大比例，成交1715套，占成交总量的43%；上城区、西湖区、拱墅区依次位列第二、三、四位。

从豪宅分布的板块来看，江干区的凯旋路、钱江新城、景芳是豪宅的主要聚集地；在上城区，豪宅主要集中在钱江新城、南星单元、紫阳单元；西湖区主要是在蒋村、文教板块，而拱墅区的豪宅主要分布在市中心、申花、桥西。

住宅物业类型中，公寓类豪宅仍旧是成交主力，共成交3685套，占比超9成，比2015全年增加562套。

最近几个单价4万级别的豪宅楼盘的火热表现，更是将豪宅的热度推向了高峰。金麟府、金茂府和锦绣之城等楼盘，几乎都出现了“抢房”场面。

三年前交付的豪宅

现在售价与买进价格基本持平

豪宅市场这么火热，投资的话，靠谱吗？

多个中介门店反馈的信息显示，二手豪宅市场表现并不活跃，涨价的能力也不如刚需改善楼盘，因为它的起始房价基数已经相对较高。

钱江新城某豪宅楼盘，2013年的成交均价高达50000元/平方米。交付后近三年时间过去了，如今大多数房源的挂牌价仍是50000元/平方米左右。算上利息和本金投资成本，大部分购房者是亏本出售的。

还有某知名豪宅，多年前价格就已达到60000元/平方米。而现在，二手房价格仍然是这个价格，甚至还更低。

中介工作人员表示，豪宅购房者的经济实力普遍很强，很多人其实不愿意花高总价买入住过的二手房。“富人比较在意房子前主人的情况，比如前主人若是生意失败，或者破产，购房者还是在意的。”

据介绍，杭州某豪宅小区近三年来仅出现10余套二手房交易。

豪宅精装修易折旧投资倾向毛坯房

造成二手豪宅交易低迷、涨价乏力的另一个原因是，精装修易折旧。

现在的豪宅楼盘，基本上是每平方米4000-5000元的高档精装修，这其实是很容易折损的。如果一套新房交付后几年没有入住，精装修的墙纸会变得灰灰的，白色的橱柜有可能发黄；黄梅天时，衣柜也有可能发霉。

如果一套豪宅交付5年还没有卖出去，基本上装修就要打5折了。所以如果是投资，不少人还是喜欢选择毛坯房。

参观精美样板房的时候，大部分人会被那些精美的软装迷住，可是这些并非交付标准，与房子本身好坏没有任何关系。有位田先生表示，有一次他看了一套软装全配好的样板房后非常心动，再去看了自己想买的那套符合交付标准的、无家具的裸房，一下子清醒过来，马上就打消了买房的念头。

未来或将新增1.2万-1.4万套豪宅

除了易折旧的精装修，比较充足的供应量也是影响二手豪宅市场的原因之一。

快房网梳理2014年-2016年8月成交的地块后发现，楼面价大于18000元/平方米的住宅、商住地块共有22宗(高价地通常会打造成豪宅)。其中有15宗地块的项目还没有上市，当中又有12宗是今年成交的。

这15宗地块，土地价值583.7亿元。如果相应的15个豪宅项目在今年底或者明年陆续上市的话，杭州的豪宅体量将新增245.33万平方米。按照今年豪宅房源热销面积段120-140平方米计算，未来豪宅市场预计会有1.2万-1.4万套入市。

前七个月杭州市区去化3667套豪宅，按这个去化速度，15个豪宅项目的房源需要23-27个月去化。这还是在火爆楼市背景下、不考虑目前可售豪宅等前提条件下，得出的乐观计算结果。

豪宅并不是稀缺产品，购买力强劲的富人们自然会倾向于新房。

改善居住环境好选择

作为投资则需谨慎

因此，从二手市场的表现来看，投资豪宅需要谨慎。当然，一些配套齐全、供应特别稀缺的板块，无论什么样的房子，保值增值功能都会更加突出。

如果你只是为了改善居住条件，豪宅不失为优质选择。它有地暖、中央空调、新风净水系统，户型设计更合理；整个小区的业主群体相似；也不用忍受别人家的装修噪声；而且新房总比你现在住的老房子更保值。对改善人群来说，豪宅有诸多优势，假设经济实力足够，还是很值得购买的。

2016年豪宅市场的热销，与投资渠道的缺失以及改善型需求的放量有密切关系，预计这种情形还会持续一段时间至今年年底，等待市场需求完全释放后，会逐渐趋于平稳。