如果在小区出入经常看到一堆人围在物管处“拍台讲数”，相信你的心情也不会好到哪儿去。物业的好坏直接关系到业主的居住感受和房屋今后的增值潜力，在业主需求更多的今天，物业的配套服务更加重要。引发的纠纷主要在哪里，又能不能避免?生活，但求少点纠纷，多点理解。

品牌房企争建物业 业主慎防“扯猫尾”

你可以感受到，有些楼盘的保安对三类访客有不同的接待办法，对于经常进入小区的保姆、送水工、快递员等，这些人进出小区，都会严格询问来者身份与目的;对于业主的朋友进入小区时，门卫会电话询问业主家庭并登记;临时性访客比如调查员、看房者进入小区都会登记，保安人员也会陪同……住某品牌房企楼盘的Linda表示，在小区里兜一圈总能看见保安和清洁阿姨N次，他们会跟你打招呼，这样心情也好很多。

但有些楼盘的业主就没有Linda那么好运，例如一些物管水平挺糟糕的小区，问题往往较多，失窃、停车混乱、环境脏乱等，业主不仅要劳心劳力，还经常会为一些琐碎小事和物管起冲突。现在，业主对物管的要求越来越高，这也是多数人喜欢品牌房企的原因，旗下的物管公司较有保证。目前很多品牌房企如碧桂园、保利、万科和佳兆业等为了保证品牌的含金量，都会自己做物业，管理水平与配套服务相对更有保证。但需要注意的是，与独立的物管公司不同，要谨防它们与开发商“扯猫尾”，某种程度上开发商相当于他们上级部门，可能会以维护开发商利益为先，有问题的时候即使跟你一起抱怨，也有可能是“缓兵之计”。

电梯更换

有人不缴费

纠纷程度：★★★★

家住海珠区的何小姐住的楼盘楼龄将近20年，日前三台电梯因老化严重均需要更换。经过物业派发调查意向表咨询全体业主意见，超过2/3业主同意更换并由业主委员会负责该项目并及时公开相关支出单据。

但事后还有若干不同意的业主和出租屋的业主没有缴费，让已经缴费的业主十分不满，但物业公司也无可奈何，只能用房屋公用设施专用基金填数，并承诺不给他们办电梯卡，但仍然有没缴费的业主通过其他渠道获得电梯卡，但大家对此都没有办法，最后追缴事件不了了之。

物业私改停车场

纠纷程度：★★★★

李先生所在小区没有停车位，数年前已为修建停车场投票表决，但因少于2/3业主赞成未获通过。最近，物业私自在小区内的空地改建停车场，李先生联同其他业主请来公证处人员，对小区原来的建设审批图纸进行公证，并对物业擅自毁绿建停车场行为进行证据保全公证，如果物业仍然私自这么做，将进行法律诉讼，迫使物业放弃改建。

小区广告收益去哪儿?

纠纷程度：★★★

细心的业主可以发现，小区很多公共空间都布满广告，但很多人不以为然。一位物业公司的工作人员称：“物业公司的收入大头就在电梯、外墙广告收入以及车位费收入，一部电梯广告费一年可有15万元以上的收入。”但即使在账目上能看到这笔收入，它也不会被发到业主手中，因为通常物业公司会表示他们需用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金。

新的《物权法》和《广州市物业管理暂行办法》都有规定，电梯间、外墙等属于公共设施，产权归全体业主所有，这些共用场所要经营广告，首先需经业主委员会同意，其收入也应依法归全体业主所有。当然，每个业主有权要求公开查阅这笔款项用在哪里。

私自外装防盗网

纠纷程度：★★★★★

外装防盗网跟物业争吵是十分常见的问题，不少家庭都是私自安装，物业劝说过后，对坚持加装的业主也没招。一个小区物业管理公司的负责人表示，为了保持整个小区的美观，小区内不允许业主在室外装不锈钢防盗网，物业的做法是为了小区大环境着想。其实这也不能怪物业太苛刻，城管方面也有相关规定：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。城市中的建筑物和设施，应当符合国家规定的城市容貌标准，一切单位和个人都应当保持建筑物的整洁、美观。

物业纠纷仍然频发

“欠费维权”不可取

但无论是不是房企旗下的物业公司，有时候物业纠纷还是难以避免。广州中级人民法院有数据统计，拖欠管理费已经成为物管类纠纷的“主力军”,成为业主对抗物业公司的“维权手段”。北京某律师所主任王律师认为，以服务不周为理由拒交,最终胜诉的少，因为物管涉及面很广，如果业主单凭一项有问题就拒交是不成立的。因此，有问题时部分业主往往认为可以集体拒交物业费，很多业主觉得法不责众，一旦被起诉，在法律上是得不到支持的，对于物业的过错，可以起诉物业违约。此外，业主需搞清楚物业的职责，业主往往不了解物业服务范围，不应将所有事都盲目归责物业公司并拒交物业费。

但另一方面，物业也不应该因欠费切断业主的水电，王律师认为，首先供水供电公司才是相应的合同相对方，因此只有他们才有权依据合同来决定是否供水供电。其次，《广州市物业管理暂行办法》明确规定：“物业公司不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。”但值得提醒的是，法律法规目前尚未明确规定禁止该方式，因此，物业公司有可能在签订物业服务合同时就约定物业公司断水断电的权利、断水断电前发出书面通知并确保该通知有效送达业主、提前制定防止业主产生损失的预案等。

物管想调价Or业主“炒鱿鱼” “双过半”通过即可

一方面，物业公司想调物管费，需对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计并公示，还需知悉各监管部门。另一方面，依据《物权法》和《物业管理条例》,业主委员会可根据管理服务质量自行选择或更换物业公司。当然，这两项都必须要全体业主总人数过半数且占总建筑面积过半数的业主投票同意才能实行。