扬州装修网从日前召开的市区物业管理工作推进会上获悉，《扬州市住宅物业管理法》已经由市政府常务会议研究通过。“小区出现停车纠纷该由谁来处理?”“物业收的停车费应该用到哪里?”“小区的物业收费执行什么样的标准?”……诸如此类的问题在《办法》中都能找到答案。

问题一：物业费怎么收?

实行政府指导价和市场调节价

扬州装修网看到《办法》第五十七条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，由物业服务企业将前期物业服务合同报所在地的价格行政主管部门备案;业主大会成立后，普通住宅物业服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。

问题二：车位车库怎么分配?

车位少于业主需求将抽签确定

第七十六条明确：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

《办法》明确，建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。

《办法》也同时明确，在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

问题三：收取的停车费怎么用?

单独列账，70%纳入专项维修资金

扬州装修网看到第七十九条规定，业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

问题四：专项维修资金怎么用?

七种危及房屋安全情形可应急使用

第八十九条规定：发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主均可凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向住宅专项维修资金代管部门提出资金使用申请，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置。

这七种情形包括：(一)屋面防水损坏造成渗漏的;(二)电梯故障危及人身安全的;(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;(六)消防设施损坏不能正常运行的，造成严重火灾隐患危及房屋安全的;(七)危及房屋安全的其他情形。

小区业主户数超三百户

可按单元推选业主代表

即将实施的新《办法》有何亮点，市住房保障和房产管理局局长余珽进行了解读。前期物业承接下放区一级，明确各政府部门物管职责。

扬州装修网“进一步明确了市区两级政府、物业管理行政主管部门和街道(乡镇)、社区工作职责。”余珽表示，《办法》对省条例的规定进行了细化，将前期物业承接查验备案等职能下放区一级。

扬州装修网通过余珽表示，由于涉及住宅小区管理法规的交叉、缺失，小区内行政执法往往出现条块分割、互相推诿现象，有时容易出现“执法真空”，导致问题无人解决。因此，明确了公安、城管、物价、建设、规划等部门在物业管理工作中的职责。

《办法》明确：“物业管理区域内因停车矛盾等引发的治安纠纷的处理，物业管理保安服务活动的监管等由公安部门负责”，“受理由房屋质量问题引发的投诉，按职责依法查处破坏承重结构等违法行为由建设部门负责”等。

增强业主大会制度可操作性

业主大会可用手机电邮投票

扬州装修网了解到，现实中，业主大会、业主委员会开会难、成立难、表决难、履职难，为增强业主大会制度的可操作性，《办法》对上位法的相关规定进行了细化。如第十五条明确业主户数超过三百户的，可以按幢、单元等为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

《办法》明确鼓励各级政府采用信息化手段，促进物业行业转型升级，提升物业管理和服务水平;明确可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式及进行实名投票。

物业企业失信要录入信用档案

物管拒不撤出公安可依法处理

为了规范物业企业服务行为，增强契约精神，《办法》明确：建立物业企业考核体系和信用评价体系。物业服务企业有严重失信行为之一的，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目。

扬州装修网了解到对拒不撤出或者拒不移交资料的物业企业，主管部门应当责令其限期撤出，使业主生活受严重影响或有违反治安管理行为的，公安机关可依法处理。