据珠海装修网了解，近日不少珠海网友反映，听说珠海9月1日要调控了，什么五年社保家庭名下两套等等。甚至有人转发了珠海住规建局的回答，但是目前可以确定此事子虚乌有。因此，珠海装修网提醒网友们多关注官方公告，不信谣不传谣。

不过，既然有很多网友经常问珠海楼市会不会调控，那么不妨来八卦猜测一下。

据珠海装修网了解，珠海市放开限购是今年四月份的事情，至今不到半年。如果现在又开始限购，那就是正宗的朝令夕改了。目前珠海楼市虽然有点疯狂，但是近期还没有合肥等城市疯，全国性媒体提及珠海的较少，不算是出头鸟。因此推断，珠海楼市如果有需要调控，那就是放开限购一年后的事情，也就是明年四月份，且前提必须一直在大涨。

去库存与限购，是一个矛盾综合体。去库存，说白了就是政府土地卖给开发商，开发商房子卖给老百姓。限购或调控，就是限制土地出让，一定程度限制老百姓购房。所以，什么时间节点调控，是很有讲究的，必须是开发商卖的差不多了，老百姓疯的差不多了，调控政策就出来了--同志们辛苦了，歇会吧。

因为去库存是针对开发商的，没有人去管老百姓手中的存量房去库存，开发商是批发，存量房是零售，批发的人看重走量(当然量价齐升更好)，零售的人更容易贪得无厌。开发商资金链断裂会有严重的社会影响，零售的老百姓资金链断裂仅仅是个案不会影响社会稳定，这是残酷的现实。

从购买力来看，连续几年的大量批发，食物链终端的老百姓已经是强弩之末，另外二手房因为楼龄等原因评估价跟不上，接盘的难度越来越高，所以很有修整两三年的必要，所以开发商卖完之后调控两三年也就很有必要了。两年之后，今年卖的地差不多开发出来了，又需要去库存了，政策又可以松绑。

既然搞清楚了调控的原理，那么可以来看看珠海还有多少开发商没有去库存。主城区今年四月前后解除限购，奥园、世邦、中铁、万科城、华发TOD都顺利完成了去库存，7.15后西区楼盘大多数完成了去库存，8.26后唐家开发商基本上完成了去库存。

整体来看，这两年开发出来的楼盘，基本上完成了去库存的任务，已经到了尾声。但是，如果现在出调控政策，那就等于帮中山去库存了，这是利人不利己的事情，不如延迟半年，让珠海没买房的老百姓或者改善性的老百姓有个买房的机会。

另一方面，也不存在政策朝令夕改的嫌疑。中国国情，历来是枪打出头鸟，当初小城市解除限购珠海是最后一个，现在珠海涨幅算不上出头鸟，所以也没必要赶紧跟随合肥南京去立即实施调控。珠海政府刚换血，从这届政府处理舆情来看，应该是有某种厚重力量支持的，支持的原因应该是让珠海走上高速发展之路。

不过有一点值得注意，中央的去库存任务，被地方上各种歪解变成了房地产的一场盛宴，这个结果或许是中央始料未及的，但是却又是骑虎难下。所以，今年中央开始用金融杠杆来与地方博弈，提出了防止资产泡沫的口号，证监会禁止地产商融资拿地或者还款，银监会也有相关政策防止资产泡沫放大。

珠海装修网了解到，近一个月来，各银行对二手房贷款外松内紧。比如，以前评估公司拍照独自去就可以了，现在很多银行要求与银行工作人员一起去拍照;以前首期款手写一个收据就可以，现在不少银行需要将首付款存在贷款银行，需要提供首付款转账证明，防止虚假买卖;去年底超过15年的旧楼可以贷七成，今年不少银行收缩了，九十年代楼梯房部分银行只给贷五成。

银行的紧缩趋势，会让一二手两极分化，因为首付问题，更多人选择了去买一手，所以近期连三乡的一手都上万了。

在连续的高预期心理暗示下，今年购买一手房的老百姓，是不肯见好就收的，尤其是次新房出现了大面积的一年时间翻番的暴利效应，今年买进的明后年期望值很高。于是，明后年次新房和老旧房的银行评估价与实际成交价之间的差距就会越来越大，有价无市的现象会越来越严重。

因此，可以很肯定地预见，明后年珠海楼市无论一手还是二手，成交量将会出现明显的萎缩，甚至出现腰斩，这个拉锯战将会延续一年半到两年时间，热钱将会转移到其他滞涨的城市。一年半后看政策趋势以及国际形势，形势好全球货币继续宽松政策，楼市会开始新一轮升温，两三年时间再翻番都有可能。如果国际形势紧张，横盘时间超过两年，那么股市的久盘必跌魔咒就会出现，泡沫破裂掉头向下。