广州装修网了解到原广州市国土资源和房屋管理局(以下简称“广州市房管局”)先后两次做出认定东逸花园建筑面积的函件,第一份函件经广州市中院、广东高院审理后,明确开发商原初始登记产权证明时记载的建筑面积并不等于小区建筑总面积,针对第二份函件,广州市中院近日作出一审判决,架空层、物业管理用房及设备用房不应计入建筑总面积。

争议

总建筑面积计算“方法”不同

逾六成业主赞成仍未能成立“业委会”

新世界东逸花园社区(以下简称“东逸花园”)是广州拥有1500多户业主的大型社区,但入住多年一直未成立业主委员会。广州装修网了解到2009年9月,该小区的几名业主牵头成立首次业主大会筹备组。同年12月,业主大会筹备组在广州市房管局和天园街道办(以下简称“联合工作组”)的联合监督下,组织业主对成立业委会等进行投票表决。

2010年1月,业主大会筹备组统计出投票结果后(赞成票979张,赞成票占总建筑面积达11.1万余平方米),赞成票超过总户数1525户的一半。

同年5月,联合工作组向业主大会筹备组作出正式函复,认定东逸花园的建筑总面积为22.4万余平方米,即建设单位原初始登记产权证明时记载的建筑面积,认为东逸花园所得业主赞同票建筑面积未达到建筑总面积的一半。因此,根据《物业管理条例》的相关规定,此次投票未获通过。后东逸花园业主代表向广州市政府申请行政复议。

2011年4月,广州市政府作出228号行政复议决定书,要求联合工作组依法重新计算小区专有部分面积和建筑物总面积;并对东逸花园小区原投票表决业主专有部分占建筑物总面积的比率、业主大会成立与否等问题一并予以处理。

2011年5月,涉案第三人——新华晨公司不服该项行政复议,起诉至广州中院,请求撤销。

第一次认定:建筑总面积=专有部分面积(套内面积+分摊面积)总和

广州市中院经审理后,因为初始登记面积中包含有部分不能发放权属证书的建筑物面积,所以建筑总面积应当是对全部所有权人的专有部分面积相加计算。而专有部分面积,是不动产登记簿记载的“套内建筑面积”和“共有分摊面积”总和;同时,建筑区划内,属于市政公用部分的场所及设施,不能计算在建筑物总面积内。

据此,广州市中院认为广州市房管局作出的函复认定事实错误,广州市政府作出的行政复议中提出的要求是正确的,故判决驳回原告新华晨公司的诉讼请求。

后新华晨公司不服,上诉至广东高院,后被终审驳回上诉,维持原判。

第二次认定:架空层、设备用房不能计入建筑总面积

广州装修网了解到2014年12月,联合工作组根据广东高院的生效判决重新作出908号函,仍然认定业主赞同票建筑面积未达到总建筑面积的一半,业主大会未成立。2015年1月,邱某某等业主不服,再次向广州市政府申请行政复议,同年8月,广州市政府作出129号行政复议决定书,撤销908号函,责令当时的市国土局等对东逸花园小区等相关问题进行处理。

对此,业主李某某、业主吴某等以及华晨地产不服,先后将广州市政府告上了广州市中院,其后法院将三个案件并案审理,业主及华晨地产互为原告或第三人,另外在上述三个案件中,广州市政府均为被告,业主大会筹备组几名骨干成员均为第三人。

几名原告诉称,129号行政复议决定书与此前228号行政复议决定书几乎相同,导致出现“市政府决定——行政复议——广州市中院——广东高院”的无限死循环。因此,请求撤销129号行政复议决定书。

广州市中院经审理认为,经重新计算认定东逸花园物业管理区域内建筑物总面积为22.4万余平方米,其中包括物业管理用房270余平方米、架空层和住宅附属用房5288余平方米,电房和设备用房567余平方米。

法院认为,根据物权法第73条规定,建筑区划内的道路和绿地,除属于城镇公有或明示属于个人的外,均属于业主共有,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。建筑区划内的房屋、车位、摊位等特定空间,若构造上具有独立性能明确区分,利用上具有独立性可以排他使用,并能登记成为特定业主所有权的,则可认定为专有部分。

本案中,908号函将业主共有的物业管理用房、设备用房、架空层等面积计入作为专有部分面积统计总和的建筑物总面积,不符合物权法的上述规定。此前已生效的行政裁决也对此作出了认定。

据此,广州市中院作出一审判决,认定129号行政复议决定书事实清楚证据充分,因此驳回原告诉求。

解读

总建筑面积“少”了6000多平方米, 业主投票有望过半?

东逸花园业主委员会成立纠纷的系列案一拉锯就是六七年,期间对于公共用地、架空层等用地是否计入建筑总面积等一直存在争议,就此,广州装修网采访了专业从事物权法案件代理多年的北京市盈科(广州)律师事务所合伙人周玉忠,结合法院判决以及实践对相关概念予以解析。

1 初始登记面积≠建筑物总面积

周玉忠表示,此前广东高院的终审判决已经明确说明,初始登记总面积不能作为建筑物总面积,因为初始登记总面积中包含业主共有部分以及不能发放独立权属证书的建筑物面积。

2 架空层归谁所有?

广州市中院于今年9月作出的这份最新一审判决明确架空层不能计入建筑物总面积中,那么,到底架空层是属于业主共有还是开发商所有呢?这点并未明确。

周玉忠表示,根据法律规定,确定小区的总投票权数及其分布,应当排除共有部分,但这里并不完全等于确定产权归属。本案解决的是小区的总的投票权数,而非解决架空层的最终归属。

根据《物权法》的规定,区分所有之下,小区除了专有部分之外一律是共有部分。其表示,架空层是南方建筑常见结构,其是否属于“其他公共场所、公用设施”,应根据规划和实际情况予以确定。周玉忠认为,架空层往往为设备层或公共活动空间,其建设成本大都通过房屋销售转移,认为应该为业主共有。

但在实践中,有的架空层规划悄然发生变化,比如有的开发商将其改建为房屋,甚至独立办证且转让。在这种情况下,除非最终推翻,架空层就变相成为独立的专有部分,可以计入投票相对数。

3 哪些不计入建筑物总面积?

物业管理用房、设备用房等4项已被排除

据此前广东省高院的终审判决,市政公用部分的场所及设施不得计入建筑物总面积,据广州市中院此次判决,物业管理用房、设备用房、架空层等不计入建筑物总面积。周玉忠表示,此前广东省建设厅文件还明确,车库、车位不计投票权。就此,周玉忠建议,为避免争议,可进一步明确小区的投票权数应限定为住宅和商铺专有部分并在规划时确定,且在不动产登记中记载。

4 业主支持能否过半数?

广州市中院最新判决认定,经重新计算认定东逸花园物业管理区域内建筑物总面积为22.4万余平方米,即建设单位原初始登记产权证明时记载的建筑面积,但其中包括物业管理用房270余平方米、架空层和住宅附属用房5288余平方米,电房和设备用房567余平方米。

法院最终认定,物业管理用房、设备用房、架空层应排除在建筑物总面积之外,那么就至少有6125平方米要被排除在外,即建筑物总面积为217875平方米。

按照2010年1月,当时业主大会筹备组统计的投票结果来看,赞成票979张,赞成票权面积达11.1万余平方米,如果之后业主的赞成票权还有这个数字的话,那么业主委员会的成立则希望很大。

不过,有业主向广州装修网表示,在该小区地块上有新一期的楼盘正在建,预计是明年开售,届时总建筑面积和业主数量都会有所增加,“业委会”的成立可能又增加了新的变数。