据扬州装修网了解，小区车位分配、小区安全及物业服务等物体普遍存在，争议不断。11月8日，新版《扬州市住宅物业管理办法》正式实施，直面问题，提出切实可行的解决方案。

车位车库公平分配

少于业主需求将抽签确定

随着私家车的普及，小区车位、车库成了稀缺资源。根据原《扬州市住宅物业管理办法》规定，机动车的车库（位）应向本物业管理区域内的业主出售、出租，且以出售一套商品房随售一个机动车库（位）为限。但是现实生活中，小区车位（库）经常少于业主需求，这一情况下，如何更公平、合理的分配车位（库）呢？

就此，新《扬州市住宅物业管理办法》第七十六条明确规定，拟出售或出租的车位、车库数量少于本区域要求购买或承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买或是承租一个车位或者车库。

同时，《扬州市住宅物业管理办法》第七十六条也提出，如果在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

小区内人身、财产受损谁担责？

是否履约是关键

业主车辆在小区内被盗、在小区内摔跤受伤、被高空坠物砸伤......这些情况下，小区物业服务企业是否需要承担责任？物业、业主就此争论不休。

新《扬州市住宅物业管理办法》第五十四条则明确规定，物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，应当与物业服务企业另行签订服务合同。

扬州装修网了解到，除此之外，《扬州市住宅物业管理办法》第八十六条规定，对于小区中的安全隐患问题，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。如果因相关业主、物业使用人阻挠公共部位的维修、更新和改造，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。

拓宽表决渠道 优化模式

让业主大会制度操作更可行

业主是小区的主人，但是“主人”想要管理自己的小区却不那么容易。受现实因素影响，业主大会、业主委员会成立难、开会难、表决难、履职难。为此，本次《扬州市住宅物业管理办法》特修订相关规定，拓宽业主表决渠道，优化模式，增强业主大会制度的可操作性。

考虑到部分小区人数众多，为优化业主大会模式，《扬州市住宅物业管理办法》第十五条明确物业管理区域内，业主户数超过三百户的，可以按幢、单元等为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

而《扬州市住宅物业管理办法》中第二十七至二十九条则规定了业主委员会委员资格自行终止、罢免情形，以此对业主委员会委员加以规范。

根据原《扬州市物业管理实施办法》，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式。新《扬州市住宅物业管理办法》则在此基础上拓宽表决渠道，第三十六条提出，业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票，以此提高业主对小区公共事务的参与度与表决率。

失信项目负责人、物业公司将被录入信用档案

规范物业企业服务行为

如何进一步规范物业企业服务行为？《扬州市住宅物业管理办法》第七十条至七十二条明确规定，建立物业企业考核体系和信用评价体系，对物业企业、项目负责人实行动态管理，明确物业企业和项目负责人的失信行为及惩戒措施，同时定期对物业服务项目开展专项检查，并向社会公布信用信息评价结果。

对于物业服务企业有合同终止拒不撤出物业管理区域、泄露业主信息等严重失信行为之一的，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目。而对于物业项目负责人有严重失信行为的，被录入项目负责人信用档案的同时，还会被录入其所属物业服务企业的信用档案。

除此之外，在物业服务企业进行交接期间，《扬州市住宅物业管理办法》第六十五至六十六规定，被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，对于物业服务企业拒不退出或是擅自撤出小区的，将有相应的处罚。

建立三方评估制度

评定物业服务质量好坏

就物业服务质量的判定，向来是“公说公有理，婆说婆有理”，就这一问题，《扬州市住宅物业管理办法》第十条提出，建立物业服务第三方评估制度，业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

《扬州市住宅物业管理办法》第四十三条规定，在前期物业服务期间，已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，对物业服务企业的服务质量不满意，可要求物业服务第三方评估机构进行评估；第六十一条提出，业主大会成立后，业主大会或者业主委员会可以委托第三方评估机构，对物业服务企业履约情况开展评估，评估结果可以作为要求物业服务企业整改或者更换物业服务企业的依据。