受东莞房地产调控影响，11月初东莞楼市供应快速回升至高位，刚需产品成楼市“新宠”，而别墅产品受新政影响较大，成交量断崖式下跌。高房价致刚需无力，改善无缘，客户观望情绪较浓，再加上投资客受限购限贷的影响，退潮明显，楼市人气短期难有较大回升。

刚需产品成“新宠”

受东莞房地产调控影响，刚需产品成市场“新宠”。新政后，从推货区域来看，11月首周住宅供应主要集中在滨海跟水乡片区，其中滨海片区有新品加推，如厚街海逸豪庭推出108套别墅、虎门客天下花园推出396套洋房、沙田汇景御海蓝岸推出248套刚需洋房;水乡片区有道滘君汇半岛花园推出108套洋房、麻涌碧桂园十里江湾推出585套96-170 洋房;此外，石碣合信广场以及凤岗龙城雅郡作为新政后才开盘的两大纯新项目也在上周在房管局进行备案公示。从推货产品来看，刚需产品夺回主导权，以70-100 的刚需产品为主。

受东莞房地产调控影响，楼市供应一方面是因为新的调控政策中规定未拿预售证的项目不得提前预售，而已拿预售证的项目需在十天内公布房源信息，加上近期的严查，提前预售和捂盘惜售现象减少;另一方面东莞楼市依然处在超低库存下，虽然后市楼市走向未明，但购房需求依然存在，房企多采用小幅度加推新品试探市场反应。

成交量价持续下跌

随着新政持续发酵，东莞楼市继续量价齐跌。据东莞中原研究部监测数据显示，11月首周住宅成交量仅为687套，环比大幅下跌27.68%，同比大幅下跌77.77%。

成交量持续下跌，最主要是新政影响持续，深圳客退潮明显，市场观望情绪较浓;其次，房价仍处高位，11月首周住宅成交均价为14089元/ ，本地客价格抗性仍在，而开发商降价意愿并不强;最后，开发商们正处于政策消化期，观望情绪较浓，新品供应较少，市场热度不足。

据了解，11月首周新开盘的两个项目均价皆在20000元以上，客户皆以本地客为主，去化率均在5成以上，但和以往成绩相比有了明显的下降，主要受市场整体观望氛围影响。另外，据中原研究部市场监测显示，临深片区成交量仍然较低迷，深圳客退潮后，临深片区过高的价格让客户难以接受，价格抗性较高。而一些价格低洼地区的项目，认购数量却相对可观，结合近期开盘项目的去化情况，建议开发商以合理的定价推货走量。

客户观望情绪较浓

别墅类产品对新政敏感度较高，受其影响较大，成交量下跌。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月首周东莞全市别墅签约面积约0.9万平方米，环比前周小幅增加约0.1万平方米;而别墅签约均价16854元/平方米，环比前周下跌约10.4%。别墅只有9个楼盘成交，成交偏冷，均价也现连续两个月下跌。

业内人士表示，受近期部分银行提高非普通住宅首付款到6成后，别墅及大户型洋房成交出现明显回落，其中别墅成交影响较大，已连续几周回落。为响应新政，大多银行将144 以上户型首付提高至6成，大大提高了购买别墅等高端类型产品的门槛;另外，深圳客退潮，本地客购买力相对不足;最后，楼市人气不足，客户观望情绪较浓。