楼市是个围城，你正站在哪?

楼市中的那些人

刚需购房者：晚买不如早买

2016年火遍全国的楼市，让不少刚需购房者措手不及，手上那点钱跟不上房价疯涨的速度，很多人从观望到焦虑再到追赶入市。

天津装修网了解到，“今年我家买房就像经历了一场大战。”来到天津上班后第一次买房的小顾回忆起自己买房过程用了这样一句话评价。“我们买房子是自己住的，这么大事本来想一定得好好挑挑，可越看越发现，完全没有机会让我们选，能买到就不错了。”小顾家在外地，父母除了首付上的支持，一切决策只能靠自己，“看着房价天天涨，错过了一套又一套房子，手里这点钱，能买的面积越来越小，有一度我焦虑得天天睡不好。”

小顾的单位在和平区，本来看上了一套距离单位很近的房子，但房主在一天之内就要提价20万，这让她无法接受。后来几经周折，小顾无奈地发现，不管房价如何变化，该出手时就得出手，既然刚需加入楼市“游戏”是早晚的事，那就晚买不如早买。

在勉强凑了近100万首付款后，她先后看了十几套房，但是看的房子越多，选房的标准越低，从放弃低楼层到放弃好户型，最后放弃房屋朝向要求……即便如此，可选择的房源还是越来越少，房主基本没有议价空间，坐地起价也是常事。

折腾了大半年后，在楼市成交鼎盛的8月份，小顾终于花220万元抢到了和平区一套60多平方米、房龄近30年的二手房。“哪怕现在条件有限买的房子旧了点小了点，但是地段位置好，以后不愁出手，还能再换。如果不买，刚需会一直被动。”她感慨，“平时买套衣服花几百块还得犹豫几天，但买套房上百万真的得分分钟做决定。”

改善投资者：进退两难的“夹心层”

在楼市大潮中，改善和投资型购房者是为了改善居住条件或者把手里的存款变成投资而买房，希望通过买房搭上房价这趟高速驶进的列车，让自己的资产保值、增值。他们即扮演着买房者又扮演着卖房者的双重角色。楼市压力双向传导让这些改善、投资型购房者陷入了进退两难的“夹心层”。

家住南开区的刘女士，去年一年为买房饱受煎熬。一方面看着房价一路涨，为自己要卖的房子升值而高兴，另一方面又期盼要买的房子别涨得太快。这种矛盾的心理让不少跟她一样的购房者停下了入市的脚步。

刘女士在南开区五马路附近有一套一百平方米左右的两室，因为属于重点学区片，房源炙手可热，完全不愁卖，挂牌单价高达6万元。去年本想添上几十万，换到梅江去买一套三居室大户型。但是面对房价几乎以周为周期的上涨，刘女士越发不敢轻易迈出这一步。“我们也看了好多套房，但没有价格和房子都合适的，拖来拖去，到后来要想换成三室，大约得添上两百万左右了。”刘女士十分苦恼，继续换房，几百万元的房款差价，实在无法承受;可现在不换，以后可能机会更小。纠结反复，最终还是下不了决心迈出这一步，只能继续观望。

同样是看了一年房子还没买到的徐老师，如今还在继续看房奔波的路上。为了给年迈的父母换一套低楼层、离自己家近方便照顾的房子，他已经整整跑了一年。

去年春节后，徐先生刚开始找房子，很快看上了一套白堤路附近的二手房，跟房主谈妥后，第二天签约他只是晚到了一小会儿，房子就被另一买主抢着签了合同。当时他还没意识到，后来这一状况会在漫长的看房之路上屡屡出现。

此后一年里，他一路看房一路受挫，有的房主坐地涨价几十万，有的同一时段十多家买主同时看房。楼市升温，让房主心态不断拔高，报价随时上调，热门地段二手房价格甚至超过了新房出现“倒挂”。

与其花高价买套二手旧房，还不如买新房。于是徐老师开始研究新房市场。“去年楼市新政出台不少，本想着房价会不会降点，但后来发现，新房楼盘先不说价格高低，光是房源紧张一点就挡住了很多人，各个楼盘排卡、摇号，买上房子全凭运气。还有的楼盘不断推迟开盘时间，拖后几个月，积压的等房者就更多了。”不久前，在华苑外环线外一个品牌开发商的新楼盘开盘，500多套房源吸引了超过5000购房者争抢。“这么小的概率有运气买上房，还不如去买彩票。”

中介经纪人：现在市场才正常

“我们这个行业其实没有所谓的淡季，只要经纪人够努力，淡季一样能把房子卖出去。”元旦假期，我爱我家雅安道店店长张华山没休息依然在店里忙碌，希望春节前最后一个月再多做几单。

得益于楼市高歌猛进，2016年房屋中介行业，迎来了过去几年里最红火的“丰年”，几乎每个从业经纪人都收获颇丰。

入行已经5年的张华山，自己掌管着一家门店，手下有十几个经纪人，算是业内经验丰富的前辈。谈到2016年楼市，张华山显得很平静：“去年6到8月份的时候，楼市火得很不正常。10月后受政策影响市场冷下来了，其实这才是最正常的状态。”

从他所在门店数据看，去年10月之前，几乎每个月成交的业绩都比往年同期翻了一番甚至更多，房屋成交额月均在3000万元上下，经纪人每卖出100万元的房子，佣金大约能拿到六七千。

这一波楼市热潮，毫无意外地引发了中介行业的厮杀，互联网电商中介以明显低于实体中介的0.5%佣金一度引发买房人追捧，时常出现实体门店客人“跳单”去电商中介成交的现象。在张华山看来，“最开始这种情况确实一度比较明显，既然佣金比例争抢不过，那就得拼服务，慢慢随着市场竞争常态化，很多老客户又回来了，口碑和服务才是市场最终的检验标准。”

张华山所在的雅安道片区，靠近南开、红桥、西青三区交界，二手房价相对较低，成交以两室房源为主，总价大约在150到200万元左右。“这里买房的主要是刚需和改善型购房者，也有部分外地客户为了落户购房。”他店里一位经纪人曾做成了一单北京客户购房，紧接着这位客户一下子又带来了6位北京客户。

谈到去年市场的特点，张华山说，最明显的就是买房和卖房人心态随着市场起伏。“最快成交的从挂出房源，到签合同只用了1个小时。最慢的成交用了大半年，因为房主对房价拿不准，不断调价只能不断找新买主。”张华山说：“购房者除了买涨不买跌，买房要考量的东西也越来越多，早已不是凭着经纪人三寸金舌就能成交的时代。”

自“9.30”限购重启后，楼市明显降温，中介行业有些经纪人离开了，门店的生意也冷清了不少。“楼市就是一个起起伏伏的市场，经纪人要高处不骄、低处不燥。我们店里经纪人都没有走的。过完年，打算着重推一下新的长租公寓产品，每年开春都是租赁市场最好的旺季，抓住机会，不局限于卖房，我们能做得还有很多。”

2017：普涨行情难再现

近日，中指研究院对全国38个一二线城市，就产业发展、人口流向及房地产市场表现情况进行梳理和研究，分析预测2017年房地产市场走向。

中指研究院指出，长期来看，住房价值仍主要体现在其住居功能属性，支撑房地产发展的核心要素在于人口，无论是资源的凝聚还是产业的发展，最终都将体现为人口的聚集，人口规模决定了城市住房需求的总量。从全国来看，天津、重庆、杭州等城市经济规模与增速均呈现“双高”，城市定位明确，发展前景突出。共同特点是在逆市中主动求变，依靠创新大力发展符合地区优势的特色产业，从而实现经济快速增长。目前，天津已超越北京、上海成为近五年人口增长最多的城市，京津冀成为新的人口聚集地，大量人口为房地产市场带来了持续需求。

中指研究院认为，2017年我国房地产的基本政策目标将以“稳定”为主，市场将逐步回回理性。经过去年快速上涨，房价已经攀升至较高水平，2017年政策收紧叠加外部环境等因素，一二线城市楼市量价将进入调整阶段。

天津装修网获悉，房地产市场基本上呈现三年一个周期的循环规律，2017年为此轮周期末期。因此，2016年的普涨行情难以再次出现，房价过快上涨的热点城市，价格将面临调整压力，但不同的城市仍存在市场机会。具体来说，一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来主题，租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成大概率事件，但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发展的新风口。位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。天津作为京津冀都市圈核心组成部分，受益于城市群发展，潜力逐渐显现，目前天津人均住房面积远低于多数二线城市，2017年量价将进入平稳期，未来仍有较大发展空间。