上海装修网了解到，今年起，外环线以内城区新建商品住宅实施全装修比例达到100%，其他地区达到50%;奉贤、金山、崇明维持目前实施全装修比例为30%，至2020年达到50%。交付新房开始迈入了全面精装修时代。

验房师有多忙?

每天至少验4户，白天忙“找茬”，晚上写报告

近日，位于松江泗泾地铁站附近的一新建小区开始交付,不少新业主通过团购渠道请来了验房师傅“把一把关”。昨日9点30分，张师傅来到该小区大门口等候业主。此次他经验房公司安排为该小区的2户业主验房。张师傅之前几年主要从事第三方监督工作，“现在精装修交付的新房比例越来越大，业主对质量的要求也越来越高。去年起，我就干脆专门做起了验房工作”。

“和第一户业主约的时间是10点验房，不过我会提醒他们提前半小时到物业拿交房钥匙，加上办理其他手续，这样差不多10点可以开始验房了。”张师傅透露，“按照户型面积计算，大户型和小户型的验房时间在2-3小时不等，一天排满基本要跑四五家。”所以要和每户业主做这样的提醒，不能有太多的耽搁。

“最近是白天忙着找茬，晚上忙着写报告。”张师傅表示，快到春节了，业主都怕节日前后找不到工人整改，所以都急着要报告。“回到家已经八九点了，然后开始整理一天验收下来的四五份报告，一般都要写到凌晨3点左右。”

验房都验什么?

不符合装修标准、隐蔽工程都要注意

上海装修网了解到，方先生是当日预约的第一户业主，10点左右，张师傅就拿着工具包和方先生一同来到新屋，后面还跟着小区的物业人员。还没进屋，张师傅就提醒业主和物业，在他验收时最好不要聊天，更不要撕掉他的标注。“能当场解决的问题，我会在结束前统一整理好，物业可以叫维修工过来一一解决。”

上海装修网了解到，不聊天是为了节约时间，而提出不要动他的标记是为了提醒物业、施工方不要做“小动作”，“有的小区物业，我前脚贴好标识，他们随后就撕掉。”12点，张师傅完成了对整个房屋的验收，“贴了50多处标记，大问题不多，都好解决。”张师傅称，主要是橱柜铰链脱落，大理石台面凹痕，窗户裂痕等问题，但也有一些隐蔽的问题，“例如燃气管道和水管靠得太近，既不符合标准，以后维修也会麻烦。之前其他相同户型都有这样的问题，开发商肯定要统一改一改。”张师傅表示，像诸如门窗磨损、电路开关等都是表面问题，一些细心的业主都能发现。但一些隐蔽工程和装修标准，如没有一定的专业知识和经验，业主是很难发现的。“例如之前宝山的一个小区，客厅背景墙是用大块玻璃装饰的，业主一眼看上去觉得很漂亮，但我们一眼就看到边缘是45度倒角，全是进屋后在现场划的，都没上机器打磨，人一碰就会划伤，所以我在报告上明确注明了要求返工。”

张师傅还指出，例如大理石和卫生间墙砖出现大面积空鼓都是非常严重的问题，“大宁的一个小区，5号楼淋浴房的墙面全是空鼓，掉下来砸了人就上医院。”另外，有些根本修不好的东西，承包商还会忽悠业主说立马修好，业主只要确认验收一签字后，再找他们就难了。“例如地暖上面的复合地板凹凸不平这个问题，承包商会说磨一磨就好了，我就会明确告知业主复合地板不是实木，表面就3mm的天然木皮，磨完就没了，只有现在换，修是修不好的。”

怎样才算“专业验房”?

使用专业仪器，验出问题“有理有据”

一般在验收精装交付房时，主要检查的大项有:排水系统、电路、磁砖铺贴、门窗质量、地板铺装质量及其表面磨损、墙面平整度及其壁纸铺贴是否达标、墙体吊顶裂缝、现有厨房电器、洁具的安装规范，及其外观检查等等。

上海翊尧建设工程技术检测咨询公司总工程师李平介绍，一个好的验房师会对国家的验收规范相当熟悉，非专业人士是无法通过自己的观感发现一些不符合标准的问题的，通过现场验房查出设计、施工等方面的问题，都能体现出验房师的价值。例如墙面的平整度及垂直度，一般业主甚至是一些非专业的验房师并不会用专业仪器进行测量，在验房报告中只体现不平整或不垂直，而业务过硬的验房师会在报告里会将以上问题进行量化，“规范允许是多少，现场测量是多少，有理有据，依据的出处是根据哪个规范等全部会在验房报告中显示，没有含糊其辞，最后还要提出整改意见。”

验房报告有多大效力?

无评定依据的验收报告，开发商未必认可

验房报告主要是参照国家和地方规定，对整个房屋六面体进行全面而客观的检查。目前验房公司出具的验房报告多是按照上海市颁布的《上海市住宅装饰装修验收标准》《上海市建设规范住宅工程套内质量验收规范》等内容为参照制成模板，验房师在此模板内填写验收情况。

不少验房师会跳开所属的验房公司，私底下接活，每平方米的收费价格则相应也会便宜1-2元。以业主的身份向一位接私活的验房师询问有无带公司印章或带有中国计量认证标识CMA的验房报告时，该验房师表示，有没有盖章标识并不重要，“我们标出的问题完全是按照相关规定和标准来的，如果开发商有异议，我可以和他对峙，按照标准，他只能修改。”该验房师表示，像他这样由个人出具的验房报告只是走一个“形式”，但大多数开发商还是会按照这样的“三无”报告进行整改。

据业内人士透露，当前国内无论是验房师还是验房机构都不像国外那么规范，门槛较低，所以常常会发现有的验房报告“水分”很大，一是描述问题不详尽，提出的修改意见没有量化的标准，例如一些报告上只写推拉窗户阻力过大，但没有计量和依据标准，即开启、关闭所用的力度不能大于100N(约10公斤);二是业务表述不专业，例如许多报告会写乳胶漆开裂，但其实乳胶漆作为涂层，只存在脱皮、起翘等情况;三是逻辑混乱，如给排水问题与电路问题归为一类反馈。

上海装修网了解到，该业内人士表示，“很多大开发商和施工方是非常清楚这一系列的验收流程和规范，譬如只有质量情况描述而缺少评定依据的报告，首先业主会看不明白，而开发商或是施工方也未必会认可。如果上法庭对峙，法官也不会采信，最多也就算个参照。”