济南装修网了解到热点学校学区房价格一向坚挺。3月26日，某中介手机APP上一套房源刷爆不少人的眼球：胜利大街一套建筑面积53.27平方米的住宅，报价260万元，折算单价48807元/平方米，堪称济南学区房“楼王”!不过，3月28日下午房东又将一楼自带小院纳入交易范围，单价降为25471元/平方米。

近30年老房每平方米4.88万元

胜利大街小学是济南知名学校，周边学区房房价也基本一直处于领跑位置。济南装修网了解到，根据房源户型、楼层特点，该校学区房成交价最高在3万元/平方米左右，而这套建筑面积53.27平方米的学区房报价260万元，单价48807元/平方米，远超同一学区挂牌均价，就连房产经纪人也觉得高。

那么，这套房子到底有啥特殊之处?这套两室一厅的房子交易信息上写着，“唯一免高税，一楼带院子，可做停车场，房龄近30年”。“这个单价确实是近几年来学区房中偏高的，房主不着急卖房，就先挂着试试看。”据房产经纪人小民(化名)说，这套房子是房东独家委托给他们的，卖点不光是学区房，因为一楼不仅院子大、好停车，还可以商用，“在胜利大街，这种兼具教育、投资功能的房子属于稀缺资源，所以房主心理预期也比较高。”胜利大街学区房单价站上“4万元+”

不过，令人大跌眼镜的是，这套房子自3月26日挂牌后，截至3月28日下午2点仍显示单价48807元/平方米，但晚间再刷新时，单价已降为25471元/平方米，甚至低于片区内成交均价。这是咋回事?

因为单价过高，已有几拨客户看房之后都在犹豫，经纪人和房主商量后把带产权的小院面积计入，总面积达到102平方米，这样一来就拉低了单价。虽然房产经纪人多次表示该价格为房东报价，但价格“虚高”是二手房市场上普遍现象。以这套260万元的二手房为例，中介服务费为成交总价的2.5%，尽管最终实际成交价未必就是挂牌价，但仅服务费一项，中介就能获得不菲的佣金。

4月1日，在链家二手房网站上，发现胜利大街周边新近挂牌的二手房单价站上“4万元+”已不是稀罕事。位于复兴大街永新里一套约61平方米的房子刚挂牌，房龄32年，报价260万元，折算下来单价42380元/平方米;位于胜利大街2号院，一套两室两厅、约85平方米的二手房，报价356万元，折算单价也达到了41681元/平方米。值得注意的是，这两套“4万元+”房源均只在链家网上挂牌，其他二手房网站尚未看到如此高的报价。

在其他二手房网站上，经五路小学、甸柳一小、燕柳小学附近挂牌的学区房中，30～50平方米的小户型报价在120万～180万元不等，单价“3万元+”学区房不在少数。

过高的价格往往很难成交

济南装修网了解到，高房价遏制不住学区房热，一方面是确实有上名校的需求，另一方面就是市民心里有一种“学区房的价格不会跌”的预期。但是业内人士指出，在当前市场行情下，明显高于市场价格的房子很难成交。

另外，学区房市场极易受政策影响。教育政策一生变，学区房价格立即随之起伏。但是，学区房市场又是一个没有清晰规律可循的市场，落户年限、多校划片等教育政策的风吹草动，都影响学区房的溢价。

以胜利大街学区为例，2016年复兴大街西侧居民楼以及永新里内所对应的学区由南上山街小学调整到胜利大街小学，该范围内学区房均价随之又往上攀升一个台阶。而永新里这套报价42380元/平方米的二手房，远高于南上山街小学学区房2.6万～2.8万元/平方米的成交均价。