近期，上海正在开展商办项目清理整顿工作，严厉遏制和惩处房地产开发企业将商办用地改建为“类住宅”出售的违法违规行为。今天的上海装修网就跟您一起来关注这个话题。

在我国，土地价格是按照类型由市场决定的，很多开发商拿到商办用地，却开发住宅产品，当这种资源的“错配”受到市场追捧后，间接抬高了商办用地的价格。本来规划为商业办公的区域，集中了大量居住人口，也破坏了城市规划的功能格局。市住建委和市规土局负责人指出，对于“类住宅”的开发企业，将采取“穿透式管理，整体式处罚”的处置手段，责令其尽快落实整改。

经过排摸，上海目前共有300多个需要整改的“类住宅”项目，总共有1700多万平方米。市规土局副局长王训国介绍，通过前期取证确认，这些“类住宅”的开发企业擅自将房屋规划用途由办公改为居住，严重违反了《城乡规划法》等相关法律、法规：

我们制定了一系列的证据清单，对整个房屋从合同的出让，到项目审批，到施工过程的监管，到竣工验收，验收完以后的使用，包括广告宣传等等，要求每个项目按照清单来取证。这次明确是通过《城乡规划法》来作为法律依据，来进行处罚。

市住建委主任顾金山说，近年来，“类住宅”项目对城市规划和功能布局、房地产市场秩序、人口管理、社会治理等方面产生了较大的危害，并且极大损害了购房者的利益，因此要坚决整顿：

住宅和办公之间管理要求是不一样的，存在消防隐患和人口管理的盲区。办公用房它不落户，这里面住了多少人，里面的人群怎么管理，地区也存在管理的空白。不能落户口，子女就学都成为问题，一多就成为社会稳定的问题。

市住建委副主任马韧表示，“类住宅”的开发企业是有预谋地以住宅的功能和用途去实施建设，因此开发企业是整顿的主体：

开发商期间利用阴阳图纸，预留烟道等管道、改变空间平面布局等一系列方法来规避监管，开发企业作为实施主体，从拿地开始，就是有完整的商业计划去实施。所以我们这次提出来，叫穿透式管理，不是聚焦于它某一个阶段;整体式处罚，包括没收非法所得。

马韧强调，这次整顿的范围包含所有“类住宅”项目。对于已入住项目，如果房屋中存在插层等违法建筑的，将被限制交易：

已经交付入住的重视它的房屋安全，特别是消防安全，这个责任是由开发商和现在入住其中的业主共同来承担。对整个交付入住的，目前要全部记入到我们的交易登记系统。同时，如果这个过程中存在插层，应当在交易当中予以限制。

对于还没有入住的项目，《意见》明确，开发企业必须整改恢复至原先的商办规划要求，才能办理竣工验收、销售、房屋交易登记等手续。针对开发企业在销售中存在误导行为的，支持购房人依法维护合法权益，包括按合同进行退房等。

今年初，闵行、嘉定先行启动清理整治工作。近日，市规土局公布了首批清理整顿的4个“类住宅”项目，分别位于闵行和嘉定。相关人员前往实地查看整改现状。

首批清理整顿的项目分别是位于闵行的绿地峰尚汇、浦江驿优商务广场;位于嘉定的D9空间、明发商业广场4个典型案例。相关人员来到嘉定区的D9空间项目，这里的房间仅分隔成了上下两层，装修工人隔出了一个卫生间。

(这个在装修什么啊?)厕所间，(我看这里管子都是上下水是吧?)嗯嗯，都有的，这么大管子类。(这个是谁隔的?)装潢公司。

据了解，该项目去年9月通过竣工规划验收，开发商上海锦如置业有限公司此后诱导小业主进行了二次装修，其中内部插层及分隔的房屋有1463套。嘉定区规土局副局长周建斌说，从今年4月中旬起，他们对项目展开了清理整顿：

存在实际验收过之后，非法装修、改建，一种是增添夹层，还有一种类型就是进行内部分隔，把原来图纸上的布局改头换面，它就具备了居住的功能。

立案查处后，因没有整改到位，嘉定区规土局对上海锦如置业有限公司处以没收违法收入8741万元、罚款101万元的行政处罚。据初步了解，嘉定共有90个“类住宅”项目。比如，明发商业广场项目外侧的广告牌上赫然打出了“回家真好，天赐良邻”的宣传语，将商办项目混淆成住宅项目进行销售的意图都十分明显。目前明发公司已将违规设计的烟道、上下水进行整改，该公司负责人王玮说：

我们从数量上进行排查，每一户有一个档案，把原来的煤气、上水，全部把它拆掉。

位于闵行区浦江镇的绿地峰尚汇项目，去年10月份交房，总共有500多套类住宅房源，小的50、60平米，大的超过150平米。闵行区规土局副局长姚群凤说，区规土、建管、房管、工商等8个部门，通过对房源内部烟道、上下水、插层、分表到户等设施的联合取证，固定了开发商违法违规的证据链：

单一的看都是可以允许的，组合起来不对了，这些东西弄进来，具备了住宅的基本要素。第二个你宣传的时候就是这么宣传的，我把你宣传的东西和样板房统统排好，认定你是具有居住功能。

闵行区规土局对该项目开发商上海通盈置业有限公司已处以没收违法收入2968万元、罚款56万元的行政处罚。目前该项目已经有41套房源进行了整改。此外，浦江驿优商务广场项目经立案查处后，规土局没收了开发企业上海复地驿优房地产公司违法收入1177万元、处以罚款36万元，目前项目整改已经启动。据了解，闵行全区共梳理出27个需要整改的类住宅项目，查处和整改工作正在全力推进中。

值得注意的是，从这次清理整顿的前期调查看，“类住宅”多数由商办项目类别中的公寓式办公异化而来。按照国家建筑规范设计，考虑到以人为本的理念，也为加强商办项目对市场的吸引力，确实有一种类别是公寓式办公，内部可以设立独立的卫生设备等，但主要功能是向小型企业出租出售，本质上还是办公楼。同时，在面积上有严格规定，单套面积必须在150平方米以上。但从上海市场调查的数据看，几乎都是100平方米以下，多数为50平方米左右的小套型，而且已经违背了当初的本意，成为实际上的住宅和规避限购的途径。市规局副局长王训国说，考虑到上海在公寓式办公品类上走样严重，今年开始，上海土地出让的商业办公用地合同内，明确不能做公寓式办公;同时，规划审批环节，也不会存在公寓式办公这个品种。如果做公寓式酒店，合同内要约定，没约定的也不能做公寓式酒店。

“我们以后就不批公寓式办公了，从规划审批来讲，以后就不存在公寓式办公这个品种。在办公或者商业造好后，开发商要自己持有一定的比例，持有一定的年限。可以销售的部分，要以整层作为一个单元来转让销售，防止开发商做小分割或者做小产证。”

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