以下为正文部分：

7月起，从中央到地方，租赁政策持续发酵。大家的目光已经逐渐从房价，转移到了租金。

据武汉装修网了解，8月28日，一个重磅楼市调控措施又发布：未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，也就是说村里的土地也可以建房进行出租了。

政府发展租赁住房的力度空前，本轮租房新政的总体目标，是加快培育和发展住房租赁市场，构建起“购租并举”的住房体系，实现城镇居民住有所居的目标。通过建立供给侧改革的长效机制，来实现“房子是用来住的，不是用来炒的”。

政策要点：利用集体建设用地建设租赁住房

开发商：租赁市场利润有望高于开发利润

农村集体土地不用经过国家征地环节，可直接进入市场，从成本来看集体用地土地成本或只有商品房的2-3成，可极大地降低租赁房运营的前期成本。从事住房租赁业务将变得有利可图，开发商会积极切入，争抢这块蛋糕。

据武汉装修网了解，根据房地产相关人士预估，在武汉土地成本占开发总成本的50%左右、税收成本占20%左右，而集体建设用地在这两块的成本就低了很多。因此，对开发租赁房的企业，年化投资回报率应该可以超过5%，开发商会更加热衷于投入开发租赁住房，完善整个体系链。

对于武汉的楼市有着哪些影响呢?

1、市场上住房的形式和种类将更加丰富。未来住房会分成商品房、租赁住房和政策性住房三种。

2、稳定租赁市场，随着政府投入的租赁房源的增加，将拉低现有租赁房源价格，以及由政府主导可实现长租稳定租客，政策本质上是有助于武汉租赁市场的稳定。

3、“集体建设用地租赁住房”主要布局在郊区，对郊区房价影响较大。武汉近郊农村户口价值大增，这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。

4、建设“集体用地租赁住房”不占用地方国有建设用地指标，且可降低建设保障房的用地和拆迁成本。

5、对于投资房地产的炒房客来说，想要在当下楼市获取暴利将越来越困难，投资空间也将越来越小。

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对于购房者影响如何?

1.租户：低价租房指日可待 租金水平或将降40%

住房租赁新政意味着未来将有一大批低成本土地入市，这对于抑制高房价、高租金或产生一定作用。

租赁房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍挂等方式出让的国有建设用地上，从而降低了租赁房屋的建设和运营成本，租金水平会大大低于现有市场房源。

据武汉装修网了解，根据武汉市场行情测算，在武汉土地成本占开发总成本的50%左右，加上如由村镇集体经济组织参与开发的话，部分建设成本也可省略，综合算下来，此类租赁房源与现有同类房源相比，租金水平或将降40%，对平抑租赁市场价格将产生较大影响。

目前武汉三环内城中村基本开发完毕，但三环内还余留三旧改造等用地，且近郊如黄陂、江夏、东西湖仍然有大片集体建设用地，如果在这些区域建设租赁住房，租金不高，又有租售并举这些政策扶持，解决如租房人子女上学问题，就会有大量承租人去租赁。

而目前新房市场中不乏大量投资性购房人，购房后用于出租将受到极大影响，因为自行租赁房屋的价格受到政府所主导的租赁住房价格影响，长远来看会市场减少这部分投资性购房者。

2.继续买房投资 购房者或被套牢

对于投资性购房者，湖北房地产经济学会专家委员殷跃建表示：如果继续以投资的心态买房，会出现购房者被套牢的现象。目前租赁市场95%以上的份额是由个人占据，政府只要能够占到20%以上，就拥有了决定市场租金的话语权。

所以，寄希望于靠买房获取租金收益回报是不现实的，而一味地指望房价上涨，则会有因金融波动带来的天花板效应。

3.促使房价有所回落

谈及对于房价的影响，殷跃建表示，半年以内都不会太大影响。长远来看，这项政策会影响购房者对于房价上涨的预期，但武汉暂时还看不到房价下跌的趋势，因为影响房价的因素不是单一的，决定房价下跌的只有货币和经济因素。

而湖北省社会科学院经济研究所所长叶学平则认为，这项政策是前不久出台的“租购同权”的配套政策，是进一步发展和培育租赁市场，会促使房价有所回落。

殷跃建还补充道，租赁市场的培育会使得人口的流动变得更加简单。集体建设用地租赁试点为小产权房的“转身”提供了一线生机。

4.是否要抛售手中多余房产?

对于拥有多套房产的人而言，现在是否要开始抛售房产?殷跃建并没有直接回答这个问题，他的建议是，在没有找到更好的投资渠道之前，暂时不用急着抛售，但目前也没有出现比房产更好的投资渠道。

如何支持长期租赁市场发展?租金如何稳定?国有租赁平台有啥亮点?新建、配建租赁住房意味着啥?13个试点城市都是如何执行的?

武汉：今年年底前，武汉市计划完成新增租赁住房7000间、不少于30万平方米。其中，城投集团拟提供项目9个，约946套、4.47万平方米;地铁集团拟提供住房租赁项目3个，约1698套、7.58万平方米;碧水集团拟将洪山区江南新天地保障性住房项目剩余A地块(约129亩)建设用地，部分用于租赁住房建设。

据武汉装修网了解，除以上6家国有房企业外，市住房保障和房管局还将牵头组织相关单位，根据企业运营规模、资金实力、运营能力、信用等因素，选择不少于5家民营房地产开发企业、10家住房租赁企业，作为住房租赁规模化经营试点企业。

但关于如何申请租赁住房，如何落地等具体实施方式还有待细则出台。但我们可以从13个已经出台细则的城市中寻找共同点.。

郑州：2020年前，国有租赁平台企业持有的住房租赁房源占全市增量的20%。

此外，对新建并以自持物业开展住房租赁业务的房地产开发企业,除落实国家、省有关优惠政策外，以其自持租赁住房资产作担保，可享受降低商品房预售资金监管比例、企业信用加分等鼓励政策。

佛山：国有住房租赁平台已于今年年初着手采购和筹集房源，6月举办了佛山市专业化住房租赁平台首批房源发布暨媒体见面会。目前，首批房源开始招租，将以摇珠方式分配，计划8月底入住。

首批推出的45㎡的房屋，月租金799元，月物管费158元，室内配置全新家居电器。

申请条件：房源申请条件只要同时满足大专学历或以上、本市工作、禅城区没有房产三个条件，即可报名申请入住。

8月，佛山政府印发实施“租赁9条”，除了扩大国有平台、盘活存量房源外，已经明确提出集体土地建设将试点“只租不售”。

杭州：鼓励住房租赁消费。符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，在杭州市居住证积分管理中，对租赁住房达到一定年限的，实行“租购同分”;加大住房公积金对租赁住房的支持力度，支持公积金按月转账支付房租;逐步加大货币住房保障政策实施力度，建立与市场联动的货币补贴调整机制，实行实物配租与货币补贴并举的保障模式;扩大公租房货币补贴覆盖面，将新就业大学生和青年医生、青年教师等杭州经济社会发展所需的专业技术人员纳入货币补贴保障范围，形成多层次住房保障体系。

加大政策支持力度。明确对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持;鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持;建立住房租赁企业奖励专项资金，未来3年市级财政安排1亿元资金，专项用于奖励扶持住房租赁行业中的优秀企业，引导、培育和规范住房租赁市场健康发展。

深圳：提高职工提取住房公积金支付房租的比例，住房公积金管理部门缩短相关手续办理的时间。借鉴美国的经验，为低收入人群发放住房租赁券，享受这种补助的家庭可在市场上自由选择适合自己居住的住房，用住房租赁券*扣部分租金。

自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年;推进自持租赁住房和自持商务公寓用地的试点出让工作，除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块用于全部建设自持租赁住房或商务公寓，租赁住房自持年限为70年，商务公寓自持年限为40年。

武汉住房新政将如何落地?又会如何实施这项政策?

叶学平认为，目前国家主导建设的部分安置房和经适房受到市场的冷待，这是很失败的。我们要吸取这些教训。这些试点应该在满足市场需求的情况下进行，比如应该优先选择交通便利和配套较为齐全的区域，降低出行成本和生活成本。

据武汉装修网了解，对于武汉适合集体建设用地建租赁住房的区域，殷跃建认为会主要分布在三四环之间，可考虑配合长江新城开发建设，与地铁小镇共同建设，轨道交通线的便利与产业园区的就业机会，为这些区域实施租赁试点提供了便利条件。比如，黄陂前川、走马岭，江夏、沌口及蔡甸这些地方。

至于选择什么模式进行租赁试点，叶学平认为，对于参与住宅租赁试点的房企，应该给予一定的贷款支持和税收补贴。初期政府应该加强市场监管，未来再逐渐放开。“接下来政府应该会继续出台关于租赁试点的政策支持、租赁用房的房屋结构等方面的细则。

此次出台的住房租赁新政，完全有别于以往的公租房、保障房

叶学平指出这两者的区别在于主导对象的差异，即保障房和安置房是政府的强制性行为，供应量有限。而租赁试点则属于市场自发行为，政府目前并没有强制性规定要在哪些地区实施，怎么建设，租金是多少，这完全由市场主导。

另外在覆盖人群方面，保障房和安置房是供租不起房的低收入阶层使用，住宅类型偏低端，而租赁试点的住房则是高中低三个层次都有，可能有高端住宅，只要你付得起租金。

武汉租赁市场的蓝海即将开启

其实近年来，武汉住房租赁市场自然生长，武汉住房租赁市场正在迅猛发展，本土租赁企业包括“芒果”“江寓”“锦居瑞智”“集家”“可遇”等本土住房租赁运营企业迅速崛起，以“魔方”为首的全国化青年公寓企业也进入武汉;部分开发企业也加速布局租赁市场，如龙湖地产的“冠寓”品牌。

据不完全统计，今年年底，武汉长租公寓总量将突破1万间。业内人士预测，未来3至5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元，到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达2.7亿人。其中，武汉长租公寓市场容量将在千亿级以上。

芒果公寓总经理童鑫介绍，相较于传统的“个人房东散租+中介”的租赁模式，长租公寓信息透明，房间大小、楼层、价格、合约都有统一标准，企业靠规模化经营，更加重视商誉。

而且，传统房东一般只管收租，并不提供相关服务，长租公寓可提供专职管家、维修水电、打扫保洁、搬家订餐等免费或有偿服务，适合现代年轻人的生活居住方式。

那么，关于集体建设用地建租赁房的政策实施后，对于产业型开发商又有哪些影响?地产联盟采访了包括龙湖、美好以及越秀等开发商，且听听他们对政策是如何解读?

武汉美好愿景：未来将参与长期持有的租赁产品

搞活租赁市场是住房由增量市场转为存量市场的一大方向，也属于房地产供给侧改革的重要内容，有利于降低企业运营成本。租售并举政策可以盘活存量房，一定程度上降低单间房子的租赁价格，允许商用房从灰色地带进入阳光地带，这是顺应市场趋势的表现。

拿武汉来说，武汉大学生每年毕业的数量在全国靠前，这部分刚需人群是目前远郊项目的主力购买人群。而当前政策引导也是非常到位，对于刚毕业，刚就业，刚进城的这类人群会选择在一定的时间内租房，前提是租金稳定，交通便利等条件。那么这类人群也会被慢慢分流，而处于城郊结合的项目受到的冲击会较大。所以，从短期来看对部分开发商有一定的影响。

但回归中国人的传统观念，居者有其屋，最终还是想拥有一套属于自己的房子，买房是终极目标，但时间周期会拉长，从而导致开发商销售周期加长，回款延长。

我们在了解政策的具体细则后也会深入研究，以项目运营的角度来运作一些项目，并且我们和很多城中村及相关的开发企业有很多往来，未来也会根据政策做一些长期持有的租赁产品，一是响应政府号召，为将来拿地提供的政策支持。因为我们预计，未来拿地，不仅仅是资金的充裕，还要看你是不是一家有社会责任感的企业，是否有带动作用，承担社会责任，这些是我们考虑得更多的方面。

越秀地产：租赁住房新政对我们影响不会太大

住房租赁堪称房地产第四级市场。“购租并举”也被确立为化解房地产库存的重要举措。而此次的集体建设用地建租赁房，很大一方面就是为了缓解土地供应压力，为了增加租赁房源、发展住房租赁企业和规范市场管理、保障交易各方的权益。

对于新政出台，首先肯定要适应政策的调整，做出积极的回应。但谈到对于房价的冲击，个人觉得短期影响有限，因为任何政策从出台到落实，都会有漫长的过程。

我们公司向来是擅长运作城市中心城区的大型综合体项目，有很多独特的优势，客户对我们的品牌，设计等是非常认可的。所以在同区域，我们的产品还是有一定的溢价空间，因此短期内，租赁市场土地供应增加等因素，对我们的项目冲击不会很大。

但是结合政策，研究政策，适度做出调整肯定是有必要的，一旦具体政策细则出台，我们也会有选择性的接触拥有城中村或集体土地的资源的公司或机构，适度做一些租赁类型的产品，虽然 依靠租金收回成本会很漫长，但对于提升公司品牌还是有一定帮助的。

武汉三镇地产：响应号召

从对土地合理利用的角度考虑，大力开展住房租赁市场，将形成阶梯型消费。应该让刚毕业、刚就业、刚进城的人群先租后换再逐步改善。

我们会严格按照相关政策要求，积极响应政府号召，努力发挥企业的最大优势。在城中村改造及廉租房公租房的建设上贡献自己的力量。同时，未来将会向运营商转型，由于政策的长期执行会导致资金回笼的放缓，与其这样，不如适应市场，专注于租赁市场，长期持有，已获得稳定的现金流。我们公司应该说有一定的优势是其他企业所不具备的，所以，我们肯定会深入研究，积极推行，在产品设计，运营，物业管理方面下功夫。

武汉“冠寓”项目负责人李翱介绍，相比于同类产品，“冠寓”的优势在于企业自行开发，可依托龙湖集团的地产、商业和物业优势，整合其在城市中的商业、住宅、办公楼等相关资源，与长租公寓一起打造一个大型城市居住体，满足各类人群不同的需求。

从购到租，近期各种行政手段交替使用，显示出楼市调控思路的重大转变。而结合各企业的观点来看，集体建设用地建租赁房，这一政策或会改变部分房地产开发商的开发运作模式。如前期有运作城中村项目经验的开发商，如美好，富力，庭瑞等企业，或是一个比较好的转行契机，他们积极参与的可能性比较大。

而对于武汉本土中型开发企业，由于近年来拿地困难，此次的政策或给企业提供了新的开发机遇。

而对于已经开始慢慢涉及长租公寓，如龙湖，绿地等企业来说，此次政策的影响是有限的。由于此次大力开展住房租赁市场，将形成阶梯型消费。政府首先解决的是最低工资水平人群，如刚毕业大学生，刚就业的大学生，以及刚进城务工的外来人员。其次随着细则的出台，比方说针对学区房政策，租房可以落户，那么后期商业用房是不是有同样的功效?这一系列政策细则出台，也会分流一部分普通购房人群乃至少部分中产阶级人群，但是这个过程还比较慢长。

据武汉装修网了解，如龙湖，绿地等企业在长期公寓领域已经有其独特的运营模式和管理体系，其旗下产品也针对了不同的需求，已经属于比较成熟的产品，因此对于这类企业此次政策对其影响是比较小的。

来源：亿房网