电梯坏了物业不管，楼顶漏雨公共维修金无法使用？据沈阳装修网了解到，从2月份开始，《辽宁省物业管理条例》正式开始实施，这一系列问题将有望解决。

住宅小区的物业管理，社会关注度高——因为桩桩件件关乎业主的切身利益，关乎小区的欢乐和谐。

今天，我们关注一部与住宅小区物业服务有关的地方性法规——新修订的《辽宁省物业管理条例》2月1日起实施，比原条例多了37条，可操作性强了。

民心网的统计数据显示，2017年，民心网平台收到的住宅小区物业管理问题的诉求占民心网诉求总量的10%，成为民心网上群众反映强烈的首要热点问题。

如何规范小区的物业管理和收费？如何强化业主和物业公司的契约意识？如何促进业主和物业公司之间的相互理解和信任？政府如何加强对物业服务企业的监管？

引子

1月9日，相关人士在民心网了解到，2017年，民心网收到的群众反映涉及住宅小区物业管理问题占民心网诉求总量的10%。

“从我们的统计来看，业主对物业公司的意见集中在收费、维修及服务的态度和效果上。”某网站的一位负责同志告诉相关人士。

相关人士发现，这其中反映维修服务方面的问题最多，主要表现在：顶楼漏雨、外墙渗水等维修不彻底、不及时；电梯停运、故障维修及日常养护不及时。

下水堵塞及公共管道排水不畅问题；单元门、对讲系统损坏、故障，维修不及时。日常维护和管理方面的问题也不少，比如园区地下及地上停车管理不好，园区及楼道卫生清扫不及时，物业企业对部分业主圈占公用绿地种菜、植树等行为监管不力。

“这些都是物业服务的质量问题，新修订的　《辽宁省物业管理条例》（以下简称《条例》）提出，要建立物业服务标准和信用评价体系，我们今年要出台具体的物业服务标准，以进一步提升物业服务质量。”省住建厅房产处处长胡处长说。

新《条例》提倡业主大会通过招投标等方式选择物业服务企业，由业委会代表业主大会签订物业服务合同。物业服务企业按照物业服务合同约定，提供物业服务，收取服务费用。

物业服务合同要包括物业服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准及调整机制、共用设施设备维修范围和责任、双方权利义务、合同期限、违约责任等内容。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定，业委会可依法提起诉讼，要求物业服务企业承担违约责任。

胡处长告诉相关人士，原《条例》51条，是2008年颁布的。新《条例》自2018年2月1日起施行，共有88条。原《条例》的很多内容规定得不具体，新《条例》对其进行了深化细化，可操作性强了。

有些物业公司很“任性”，物业费说涨就涨、单元门坏了却不修、小区居民的事儿谁来定？

新《条例》规定 业主说了算 业主委员会来执行

2017年10月的一天傍晚，沈阳市沈北新区一花园小区的门又被堵住了，保安不让一些业主的车进入，他们索性将车停在门口。

原来，物业公司为解决该小区地下停车位不足的问题，在小区画了86个地上停车位，收费标准是每个车位每月120元。物业公司说自己有权对小区内的车辆收取停车费，业主则说小区内公共道路的停车位归业主所有，拒绝交费。如此，矛盾不断升级。

大连市甘井子区的一个住宅小区，物业公司在小区内的道路两边画了停车位，只剩一排道，双向来车无法正常通过，剐碰时有发生，引发业主不满。

在很多人的印象里，小区的物业管理就是物业公司说了算，似乎“一切权力归物业公司”，物业公司也就因此很“任性”，物业费说涨价就涨价，在小区地面上画几条线就收停车费，小区的卫生想什么时候清理就什么时候清理，单元门损坏了想什么时候维修就什么时候维修，要么就拖着不修，一问就“说不清”……

物业公司之所以如此“任性”，与原《条例》的相关规定不甚明确有关。

胡处长表示，原《条例》虽然也规定，“业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。业主通过业主大会对全体业主的共同利益事项作出决定和进行管理，业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权”，但是，在实际工作中，这个规定却没有得到很好的执行。

在新《条例》面前，“任性”的物业管理行为要改改了。

因为，新《条例》明确规定，小区的物业管理由业主说了算，业主委员会具体执行。

相关人士注意到，新《条例》突出了业主大会和业主委员会在物业管理工作中的主体作用，明确规定，物业管理区域内的全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构，业主大会和业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会负责决定制定管理规约、选举业委会成员、选聘物业服务企业、筹集使用维修资金等事项。业主委员会依据业主大会的决定，履行相应职责。

也就是说，以后小区里是否需要画车位、画多少个车位，是否需要收费、怎么收、收多少，都由业主委员会决定，物业公司只能收取相应的服务管理费。

胡处长表示，今年我省将以小区为单位，建立社区居委会、业主委员会、业主、物业企业党员代表共同参加的“四位一体”的基层党组织，强化基层党组织的服务功能，在加强对业主委员会的监督、协调处理各类物业管理矛盾纠纷中充分发挥作用。

业主反映较多的四大物业问题

维修服务问题

顶楼漏雨、外墙渗水、电梯故障、下水堵塞及公共管道排水不畅、单元门对讲系统损坏小区内道路损坏、园区卫生及安全问题、垃圾清扫不及时、地面绿植养护不到位、楼道杂物堆放、消防通道被挤占、堵塞、保安不尽职、物业收费问题、物业费乱涨价、以保证金、抵押金的形式搭车收费、电梯卡、停车卡经常更新，违规收取卡费

停车管理问题

小区内车位少，停车难、停车乱、物业画车位，收费不合理、楼下停车，车身经常被划、这些事情不该推给物业公司、业主家失盗、搭建违章建筑、宠物狗把人家孩子吓着了……

小区里违法的事儿谁来管

新《条例》要求，城管、公安、环保、卫生等部门要进小区

在沈阳市和平区长白岛一个居民小区，说到居民对小区物业管理的种种不满意，物业公司经理金虹有些无奈。

“实话实说，物业公司的有些服务确实有待改善，但是有些事我们也是‘躺枪’的。比如，有的业主家里失盗了，有的业主私自弄了个违章建筑，有的业主在园区里烧烤污染了环境，有的业主养大狗把别人家孩子吓着了，等等，总之吧，但凡小区里发生的事都来找物业。

其实，这里有很多事不是我们该管的，有些事也真管不了，但是业主不满意了，就投诉我们，你说我们是不是也很无奈啊？”

对此，胡处长表示，这种情况比较普遍。原《条例》虽然也要求政府相关部门参与小区的物业管理，但规定得不具体，可操作性不强，执行得不好。

新《条例》厘清了相关部门的物业管理工作职责，该谁管的谁管，不能什么事都推给物业公司。省、市、县物业行政主管部门负责监督管理物业管理活动；街道办事处或乡镇人民政府要对业主大会成立、业委会日常工作以及协调解决物业管理各方主体之间的矛盾纠纷切实担负起职责。

胡处长告诉相关人士，按照新《条例》要求，市、县物业行政主管部门要建立物业投诉举报制度，公布投诉方式，接受投诉举报。城管、公安、价格、工商、环保、卫生、规划、园林等部门要加强对物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理，要在小区内显著位置公布联系方式，依法处理违法行为，这就从法律层面解决了以往个别执法人员不愿意进入小区执法管理的问题。

遇到重要事情或纠纷时，由街道办事处或乡镇人民政府负责召集，物业行政主管部门、派出所、司法所、居（村）民委员会、物业服务企业等单位以及业委会和业主代表参加，召开物业管理协调会议，协调解决相关事项。

如果相关部门不履行监管职责怎么办呢？

相关人士注意到，新《条例》强调，对未按照规定履行监督管理职责、造成严重社会不良影响的；未按照规定及时组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会，造成不良后果的。

未按规定在物业管理区域内显著位置公布联系方式或者对物业服务活动中的投诉，不及时受理、依法处理的；发现违法行为或者接到举报后不及时查处的。

截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的，以及其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为，要依法给予直接负责的主管人员和其他直接责任人员行政处分。

启动专项维修基金需“三分之二”同意，太难，我省房屋专项维修基金使用率仅为10%。

新《条例》增设住宅专项维修基金应急使用制度

 只要本楼业主和业主委员会同意就能用

“这回好了，有了新《条例》，我家漏了两年的屋顶可以维修了。”1月9日，在沈阳市铁西区滑翔五小区，温林对相关人士说，前两天，得知新《条例》出台的消息，他特意上网仔细看了新《条例》的内容，特别是关于房屋专项维修基金的那部分内容。

温林告诉相关人士，他家住在六楼，是顶楼，2016年春天屋顶开始漏雨，他找到物业公司要求维修，物业公司告诉他，要维修就要启动专项维修基金，但要启动专项维修基金，需要2/3的业主或占2/3建筑面积业主的同意。

半年过去了，物业公司多次征求业主的意见，但大多数业主都说“漏的又不是我家”，不同意启动专项维修基金。由于没有拿到这“三分之二”，专项维修基金无法启动，屋顶的维修就这样拖了下来。

“每到下雨，我们家锅碗瓢盆齐上阵，要多惨就有多惨。由于没能及时维修，屋顶漏雨越来越严重，今年夏天连五楼、四楼也开始漏雨，我们联合找物业公司，物业公司召开了两次业主大会，依然没有拿到‘三分之二’，无法维修。

现在，我看新《条例》对这一条进行了修改，只要业主委员会和我们楼的业主同意就可以启动专项维修基金了，今年我们家的屋顶就可以维修了。”温林高兴地说。

相关人士从省住建厅获悉，我省的房屋专项维修基金使用率仅为10%左右。一方面是大量的维修基金闲置无用，一方面是许多居民小区急需维修基金维修房屋及公用设施。

新《条例》建立了住宅专项维修基金应急使用制度，努力提高房屋专项维修基金的使用效率，维护维修资金所有者的合法权益，在改善人居环境、提升生活质量方面发挥更大的作用。

相关人士看到，新《条例》规定，住宅专项维修基金的使用经业主大会决定，可根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决。

发生危及安全的如屋面外墙体防水损坏造成渗漏的、电梯故障危及人身安全的、消防设施损坏的、楼体外立面有脱落危险的等七种紧急情形时，可启动绿色通道，由业委会或居（村）民委员会、相关业主提出或由物业服务企业提出并经业委会或居（村）民委员会、相关业主同意，报物业行政主管部门在3个工作日内审核同意后使用。

胡处长提示，业主在办理入住前，要将首期住宅专项维修基金存入专门账户，专项用于房屋保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。未建立维修专项资金的应当补建；专户余额不足首期筹集金额30%的，应当再次筹集。

“易安居”与民心网互联，专门解决物业管理中，“投诉难、报修难”的问题。

今年在全省正式上线

通过大数据精准分析研判问题产生的原因及时发现物业服务的不足

相关人士从民心网了解到，物业费的收取和缴纳，常常是物业公司与业主产生矛盾的焦点问题，也是业主投诉的一个主要问题。

之所以产生矛盾，主要是双方对所享受的权利和应承担的义务认识不到位。

业主觉得物业公司服务不好就拒绝缴纳物业费，物业公司收不到物业费就不提供服务。更有甚者，物业公司采取停水、停电、停气等违法方式，向拖欠物业服务费的业主催缴有关费用，继而引发冲突甚至治安事件。

曾参与《条例》修订的辽宁瀛沈律师事务所律师吴律师说，新《条例》特别增加了一项新规定，拒绝缴纳物业费的业主，如果被物业公司起诉到法院并被强制执行，将被录入个人信用信息系统。也就是说，这个记录将直接影响个人信用。

同时，新《条例》明确规定，物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，中断或以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，阻碍业主进入物业管理区域以及实施其他损害业主合法权益的行为。

对物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，以及合同期满继续服务收费的，业主有权拒绝。

相关人士从省住建厅获悉，为了有效解决广大居民对物业报修难、投诉难等问题，省住建厅建设了一个数字化管理平台——“易安居”。

该平台将与民心网互联互通，结合政府监管系统、物业管理系统和业主生活服务系统，实现对物业企业的全面监管，并通过物业企业信用管理系统和物业招投标系统，加强物业服务企业自律性、主动性，推广宣传优质物业服务企业，逐步淘汰劣质物业企业，提高城市整体物业服务质量。

相关人士看到，“易安居”引入可视化图层管理系统，以地图为展示基础，显示系统内人员、设施的基本情况、要情等各类信息，有利于政府相关部门实时了解各类信息，并根据现场周边人员、道路、设施情况统一指挥，统一调度，显著提高了应急处置能力。

相关人士在省住建厅了解到，“易安居”平合通过大数据精准分析和靶标分析，有针对性地对业主投诉、报修问题进行归类、研判，并通过分析重点问题、典型问题和突出问题产生的原因和现状，及时发现物业服务过程中存在的不足。

对投诉、报修的诉求，能够及时接收并按照预设工作流程逐级向相关负责人推送，记录各环节处理结果。各级主管部门能够全程监控事件处理过程，有效解决多年来群众“投诉难、报修难”的问题。同时，业主也能及时了解所投诉或报修的事项处理的进展。

据悉，目前“易安居”平台已经在沈阳市和盘锦市试运行，今年将在全省正式上线运行。

以上就是沈阳装修网为大家带来的辽宁物业管理条例最新消息，希望能够帮助到大家。

摘自：今日辽沈