让百姓买到放心房

    买商品房看什么手续才放心？合同备案是咋回事？近年来，随着国家、省、市有关商品房预售法律、法规、文件的出台，有关商品房预售、合同备案等问题愈来愈受到广大房地产开发企业、购房人和社会各界的广泛关注。但是，由于部分市民对相关法规政策不甚了解，在购买商品房时上当受骗，买到手续不全的房产，无法办理《房屋所有权证书》，在经济上蒙受了巨大的损失。应广大读者的要求，记者走访了市房产管理局下属房产交易中心市场管理所，对有关负责人进行了采访，就有关房产预售、商品房合同备案的法规政策进行了深度解读。

    问：什么是商品房预售
    答：商品房预售是指具有开发资质的房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

    问：为什么商品房预售实行预售许可制度
    答：商品房预售许可制度是《中华人民共和国城市房地产管理法》设定的一项重要管理制度，其目的是加强对商品房预售项目的管理，防止开发企业擅自预售商品房，给消费者造成不必要的损失。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山东省城市房地产交易管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等法律、法规分别对商品房预售做出了规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

    根据以上法律法规，泰安市房产管理局于2010年制定并下发了《泰安市商品房预售管理实施细则》，对我市商品房预售管理做出了明确规定。

    问：办理商品房预售许可应符合哪些条件
    答：1.申请商品房预售许可的申请人必须是具有房地产开发资质的房地产开发企业。
        2.申请预售的项目必须是依法缴纳土地出让金，取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证件。

        3.施工进度达到预售标准，即施工进度按提供的申请预售商品房，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。根据国家相关法规并结合我市实际情况，我市制定出台的《泰安市商品房预售管理实施细则》对商品房预售标准做了进一步明确：多层商品房，建筑主体完成地上二层以上；小高层商品房，建筑主体完成地上三层以上；高层商品房有人防工程或地下车库等，建筑主体完成地上建筑总层数的二层以上；无人防工程或地下车库等，建筑主体完成地上建筑总层数的六层以上。

        4.按照规定提交申请材料，开发企业要对提交材料的真实性负责。

    问：办理商品房预售许可证需要提交哪些材料
    答：申请预售许可需要提交开发企业的营业执照、资质证书、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、投入资金证明、签订的工程施工合同、前期物业服务合同、商品房预售方案及面积测绘报告等。以上材料的几个证件需要提交原件供查验。

    问：办理预售许可证有哪些注意事项
    答：1.办理商品房预售许可证，需要通过网络申请，开通房地产信息系统，我市房地产市场信息系统已于2008年5月正式运行使用，开发企业应先在泰安市住宅与信息网注册，然后在网上申请预售许可。
        2.预售许可受理后，工作人员到预售项目施工现场去查看施工进度是否和申请材料中一致，是否达到预售标准。
        3.申请商品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
        4.已批准了预售许可的项目，要将预售资金全部纳入监管账户。开发企业在申请预售时，要将已经签订的《泰安市商品房预售款监管协议》提交业务部门查验。
        5.取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部房源。

    问：办理预售许可证需要多长时间，是否收费、到哪里办理？
    答：办理商品房预售许可证应当自受理之日起由房产管理部门按规定进行审核，《城市商品房预售管理办法》规定，符合法定条件的，应当在10日内发放，不符合法定条件的，应当在10日内告知申请人，为提高办事效率，泰安市房管局承诺办理商品房预售许可时间缩短为 8个工作日；办理商品房预售许可证不收费。市房管局负责我市的商品房预售管理工作，申请人可到市行政审批中心房管局窗口申请或咨询。

    问：未办理预售许可证的房屋是否可以销售？
    答：未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放 VIP卡、会员卡、相关联非房地产开发企业收款等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。同时房地产开发企业不得采用返本销售、售后包租的方式预售商品房、不得进行虚假交易。

    问：未办理商品房预售许可证就预售的商品房是否可以购买？
    答：未办理商品房预售许可证的商品房，是不允许预售的。办理了商品房预售许可证的商品房是符合预售条件的房子，可以放心购买。没有办理预售许可证的，很可能手续不全或者权利人不是开发企业，购房人买了以后无法办理房产证。

    因此，提醒广大购房人，购买预售商品房，一定要查看是否办理了泰安市商品房预售许可证，同时查看国有土地使用证、建设工程规划证、施工许可证等证件是否齐全，以上证件的权利人是否为开发企业，主体是否为一个权利人。

    问：老百姓如何查询准备购买的商品房是否已经取得预售许可证？
    答：根据有关规定，开发企业取得商品房预售许可证后，应在销售现场公开悬挂商品房预售许可证。如果未悬挂，购房人有权要求开发企业出示预售许可证，详细查看预售许可证上的内容。

    凡是已经发放了预售许可证的项目，预售许可证的详细内容、预售的楼盘表，都在泰安市房管局网站上公布，广大市民和开发企业可登陆泰安住宅与房地产信息网查询。根据楼盘表上房屋的颜色区分房子状态，查询是否已预售、签约、备案、查封等相关信息。

    问：购买预售商品房应当如何签订商品房预售合同？
    答：买卖双方在客户端，使用开发企业密钥，登陆“泰安市住宅与信息网”的开发企业入口，在网上进行预售签约，从网上输入相关信息。

    问：购房者网上签约注意事项？
    答：1、在网签时，购房者应确定所签房屋是否为自己所要购买的房屋；
        2、签约后应认真查看自己所购买房屋预售合同的详细条款；
        3、网上签约的合同内容核准确认后，购房者在网络上自行设置自己所购房屋的密码，妥善保管；
        4、合同签订后，应督促开发企业及时到房产管理部门办理预售合同登记备案；
        5、购房者必须保证自己手中有一份已登记备案合同。

    问：购房者如何查询自己所购买的预售房屋？
    答：购房者登陆“泰安市住宅与信息网”，在“期房签约合同查询”栏目中，输入“签约合同号”和“密码”，查询自己所购买房屋的相关信息，同时可以查询所签合同是签约或已登记备案状态等。