“11月，境内发债确实明显更好发了，这一块的融资有回暖的迹象。”上海一券商承做人士近日对经济观察报记者表示。

进入11月，房地产融资突然展现出今年以来前所未有的热闹景象。例如，11月27日一天，就有多达12家房企密集披露融资公告或融资计划，总规模超260亿元，此外还包括3亿美元的优先票据，以及一宗新股发行募集资金计划。

据不完全统计，11月数十家房企发布了境内融资公告，融资类型包括增发、优先票据、公司债、ABS等形式，总规模超过1000亿元。

其中债券融资规模最大，中原地产研究中心统计的数据显示，11月房企发债合计已经超过500亿元。

这是房地产融资整体松动的信号吗？

禹洲地产财务总监兼公司秘书黄展鸿对此持否定观点。他表示，目前房地产融资还是维持以往的政策，健康稳健的企业融资渠道还算畅通，但成本上涨，“短期内，银行放水直接流入房地产的机会不大。目前海外发债比国内发债可能更贵。房企的资金链管理显得非常重要。”

借新还旧

10月之前，房地产市场持续融资难。根据同策研究院的监测，自2018年5月以来，房企融资情况一直不太乐观，虽7月、8月小幅回温，但融资额与2018年前四个月相差甚远。9月遭遇融资“滑铁卢”，10月情况更为严峻，数据显示，10月，40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，创下自2017年1月以来融资金额的最低值。

与此前诸多房企融资发债屡屡中止的情况不同，11月房企融资迎来了久违的开闸。

某种程度上这也得益于整体经济政策的引导，银河证券的报告指出，目前去杠杆转向稳杠杆、宽货币延伸至宽信用，虽未提及房地产行业，但总体资金环境改善及信用风险下降都将改善房企的融资难问题。“政策虽然没有明显放松，但在货币宽松的背景下，地产债也跟着受益。”前述券商承做人士透露。

地产债确实是此轮融资开闸中变化最为明显的一种房企融资方式。Wind数据显示，今年三季度房企发债规模为1759亿元，同比增长近500亿元，环比二季度增加650亿元；截至11月27日，四季度已发行债券规模为933亿元，较2017年四季度增加了约350亿元。

例如，在11月27日发布融资计划的12家房企中，多数为发行公司债，龙湖集团发行五年期20亿元公司债券，票面利率为4.80%；福晟集团发行三年期10亿元公司债券，票面利率7.90%；鑫苑集团发行两年期6亿元公司债券，票面利率8.50%等。

近期多家房企的公司债、可换股债券密集获批，包括中国恒大、华夏幸福、越秀地产、龙光地产、碧桂园、新城控股等诸多房企。

从用途来看，近期获批的公司债主要用途为“借新还旧”，例如华夏幸福获批的80亿元公司债主要是用于偿还有息债务、补充流动资金。

一位要求匿名的上市房企财务总监对经济观察报透露，按照监管要求，目前获批的房地产公司债用途只能用于“借新还旧”。

背后是房企的旧债集中兑付压力逐渐加大，这也是近期房地产融资规模加大的原因之一。恒大研究院的数据显示，今年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期，未来四年是兑付高峰，2018年下半年到2021年是集中兑付期。

58安居客房产研究院首席分析师张波对经济观察报分析，前三季度融资严重不足，引发四季度融资压力剧增，根据58安居客房产研究院监测的数据来看，今年前10个月，有公开数据的80家房企融资总额约9000亿元，同比减少约8个百分点。在众多房企前有开发资金需求、后有偿债压力的背景下，融资只能变得更为激进。

黄展鸿则透露，房企近期密集融资解渴，有再融资的需求，也有准备弹药寻找买地的机会，也有融资额度到期否则就浪费掉的情况。

分化加剧

张波强调，不能将11月的情况简单地理解为房地产融资出现松动：“公司债获批增长的确会缓解部分房企的短期资金压力，但从国家对于房企资金的监管来看，并未出现松动的明显信号，同时在大概率上依然会维持对房地产行业资金的严监管。”

一位大型房企区域公司融资总监对经济观察报表示，虽然该公司目前在银行的开发贷融资能拿到正常额度，但被金融机构视为条件不优质的企业依然在融资方面比较困难，“我们和金融机构交流得很多，整体上依然没有松动。”

从目前来看，不同房企之间的融资差距确实在逐步拉大，分化进一步加剧。“金融机构未来依然会优先考虑地产50强、地方龙头，中小型房企则愈加难过，不但要面临融资难，还要承受不断提高的融资成本压力。”张波说。

前述融资总监透露，不管是信托公司还是大型银行，都有一份房地产企业的准入“白名单”，在白名单里的房企，融资方面的压力要比不在的减轻很多。

经济观察报获得一家大型信托公司的房企白名单显示，金融机构将房地产企业分为了A类、B类和C类，A类>B类>C类。

其中，房地产企业白名单C类包括：荣盛、中骏、融信、禹洲、金辉、滨江、苏州高新区经济发展集团总公司、绿地、福晟、仁恒置地、武汉地产开发投资集团有限公司、华发、九龙仓、蓝光发展、阳光城、俊发、卓越、中国奥园、北京科技园建设（集团）股份有限公司、海伦堡地产、杭州市城建开发集团有限公司；

B类包括：碧桂园、龙光、正荣、时代地产、合景泰富、融侨、路劲地产、龙湖地产、金隅股份、新城、富力、旭辉、南山控股、金科、中铁置业、绿城、宝龙、世茂、雅居乐、中南建设；

A类包括：万科、金地、华润、保利、中海、鲁能置业、越秀、中粮地产、金融街、中国电建地产、招商蛇口、北京首都开发控股（集团）有限公司、中冶置业、建发、远洋地产、首创置业、五矿地产、中铁建、金茂、华侨城。

银行的白名单和上述名单又略有不同。记者获得一家中型股份制商业银行最新规定的代销非标产品（房地产类）标准中，房地产集团准入名单如下：

A类优：保利、中海、华润置地、招商蛇口、中国金茂、中国铁建、华侨城、万科、首开；

A类：首创置业、北京城建、金融街、越秀地产、保利置业、绿城、远洋地产、金地集团、龙湖、旭辉、富力、九龙仓、新城、世茂、雅居乐；

B类优：葛洲坝、中交、中冶置业、信达地产、电建地产、中粮地产、中铁置业、鲁能、五矿地产、金隅、华发、建发；

B类：红星美凯龙、合景泰富、龙光集团、荣盛、华夏幸福、中南置地、融信、金科、时代地产、融侨、蓝光实业、路劲基建、中骏、中国奥园、禹洲、海伦堡地产、珠江投资、国贸地产；

C类：俊发、建业、正商地产、滨江、卓越、正荣、金辉。

按照银行的代销非标产品（房地产类）标准，对名单内融资人所属集团进行限额管理：融资人归属集团代销各金融机构管理产品的代销限额不超过其最近一期经审计合并报表净资产的15%，且不超过银行最近一期净资本的15%。对于房地产名单中B类优及以上的集团代销限额按照不超过其合并报表净资产的25%执行，且不超过银行最近一期净资本的15%。

经济观察报还了解到，按照该银行规定，原则上集团财务报告并表的控股项目公司自动纳入所在的房地产集团；上述房地产集团名单原则上A类优>A类>B类优>B类>C类。

此外，对于A类优集团给予不超过40亿元的类信用债额度，须用于管理人认可的合规用途；除A类优类信用债额度外，所有代销产品均需提供抵押物担保，动态抵押率不超过70%，原则上抵押物须为以住宅业态为主的资产，其他风控措施以管理的产品为主，且不低于银行内部对相应代销产品风险等级的风控措施要求。A类集团可以代销准入城市名单范围内的项目。

除了对房企划分白名单，目前银行对不同城市也有不同的融资标准，将不同城市划分为四类城市、三类城市、二类城市和一类城市，其中一类城市指的是北京、上海、广州和深圳四个一线城市。按照规定，四类城市及二、三类城市的下辖县市原则上仅允许A类及以上房地产集团介入。“在融资方面，确实分化越来越严重。资质不好的或者特别激进的房企就不在名单里，只能尽量去找别的融资渠道，或者走私募，或者发行高成本的小信托产品。”前述融资总监说。