限购预期

　　改善型购房或受制

　　“在桂林不少高端楼盘，投资客的比例都不到10%。”兴达地产策划经理韦书哲介绍，出于投资回报率考虑，投资客会首选低价位的楼盘，特别是目前本地客户占主导的桂林市场。从市区在售的多个楼盘情况来看，已开发组团的入住率基本都达到了80%以上，不少客户家庭都已经有一套或一套以上的房子，目前都是为了改善原有住房条件而选择买房。

　　限购对于这类客户的置业计划无疑影响巨大，因此，不少客户选择了在政策落地前出手。目前多盘已出现受限购政策预期影响成交量提升的情况。临桂新区主推大户型产品的某楼盘，2月的成交量较之前段时期有了明显的增长。该楼盘的策划人员表示，“虽然桂林并未实施限购，但近期楼盘成交量异常上升，政策预期因素肯定是最主要的原因。”他同时也表示，限购预期在目前阶段对楼盘来说有可能是机遇，而一旦限购实施，很多购买首套房的客户甚至可能会直接选择大户型。

　　传博地产营销机构总经理程喜认为，桂林市民投资房产的意识普遍不强，手上拥有多套房产的市民更是少之又少，也就是说，虽然借鉴同类别城市的情况，限购目标范围内真正影响的人群并不多，但会影响到改善型购房客户短期内的购房计划。

　　传导效应

　　自住型买家陷两难

　　与此同时，本轮限购令均强调了本地、外地购房者差异化对待的政策，因此对外地购房成交比例较高的城市影响很大。业内人士认为，桂林楼市外地置业比例不到20%，这个数值并不高，被限购的目标人群范围小，即便实施限购，对楼市影响也不大。但市场传导因素或将在一段时间内影响到楼市成交量。

　　从去年的情况来看，虽然不少桂林楼盘都已经开始着眼“外销”，但受到市场和政策因素影响，市场总体的外销比例仍不到20%，购房主力仍是本地刚需。在这样的情况下，不少人认为，其他城市的限购可能会对桂林带来发展机会，而限购预期则会影响到市场的购房信心。

　　覃奡宁认为，在一、二线城市普遍实施限购的同时，有可能会促进周边区域市场的成交，比如，深圳实施限购后，深圳的购房需求疏散到了周边东莞等区域。桂林城市山清水秀，适宜休闲养生，是很多改善型需求和投资型需求的选择之地。“在还没有实施限购之前，桂林甚至有可能吸引外地客户前来投资。”

　　“政策带来的连锁反应可能会传导影响置业者的购房信心。”程喜表示，这样的心理影响对于自住型客户更为明显，从而给市场上定位于这类客户的产品带来销售压力。

　　新兴区域

　　转型期发展迎机遇

　　2011年的楼市调控无疑将打上“限购”的关键词。在“新国八条”的一声号角之下，20余个大中城市纷纷出台地方细则，限购大军一再扩容，各地“温柔版”“严厉版”的限购令迅速成为关注的热点。

　　不过，按照市场人士的观点，每一次的房地产调控都会经历“量跌”，然后“量价齐跌”，最后“量升、价升”的过程，实施限购的北京等城市目前正在经历第一阶段。而政策严格限制家庭购买房产套数，但购房需求依然存在。

　　实际上，从各大城市限购后的楼市表现来看，政策除了直接打击了投资、投机型购房，也不乏引导市场合理置业的成分。一品堂营销机构总经理胡继东认为，本轮调控有引导置业区域和分化产品类型的作用。

　　韦书哲也认为，如果投资客和投机客消失，会在一定程度上给市场带来影响。从不同的区域来看，市区楼盘可能会首先受影响，位于临桂新区、八里街的楼盘，则有可能会迎来良机。

　　桂林的市场发展目前也正处于转型期，经历这个阶段后，购房人群结构会发生变化。按照胡继东的理点，桂林市场的购房人群结构正处在“量变到质变”的过程中。“以本地刚需为主，发展到外来置业者占据重要比重。”他说，这样的城市转型可以与火箭发射需要多级推动的情况相符，在城市化的进程中，一旦内部的推动力达到一定程度，就需要外来的牵引力开始发挥主要作用。

　　购房心态：三类购房群体先下手为强

　　在“限购令”执行前夕，各地楼市纷纷出现了“末班车”效应，担心“限购”后买不了房的置业者入市“抢”房，导致楼市在短期内成交量大增。随着桂林市场限购预期的增加，哪些群体应该抢搭“末班车”？

　　从各地已经出台的限购细则来看，投资需求、已有两套房、外地户籍等类型客户，是受到政策影响最明显的三类人，而他们也正在酝酿如何在“限购”出台之前抢跑。

　　刚性需求

　　现在买房可选空间大

　　黄小姐一直在桂林租房居住，最近在城北看中了一套两房，准备出手买下。与在政策来临时不少自住买家观望等待的心态不同，黄小姐认为，一旦限购的措施出台，很有可能其他相关配套政策也会跟上，包括房贷政策在内。“现在首付是三成，而利息总额相比去年已经多出了很多，购房成本与目俱增，还是早点买好。’

　　业内人士认为，目前阶段，桂林楼市的新房供应稳定，产品类型多种多样，为购房者提供了较大的选择空间，不排除限购会打破这种平稳的局面。

　　而从外地来桂林工作的“新桂林人”，如果有较强烈的置业需求，更应该趁早出手。

　　近日，刘小姐在新区定下了一套两房。2008年从四川来到桂林从事自由职业的她，准备在桂林长期定居。刘小姐由于不能提供完整的个人纳税、保险、收入证明等材料，之前很担心买不到房，看到其他地方实施的限购政策后更加坐不住。

　　不过，在看房过程中，置业顾问告诉刘小姐，如果有一年以上的本地银行流水证明，工作人员目前仍然可以帮她申请房贷。因此，刘小姐下定决心买下房子。她告诉记者，“现在外地户口买房子已经很难了，要是以后限购的话，有可能信贷也会更加收紧，所以还是早点出手。”