20万买“楼花”的不同收益

    2009年5月，市民老李在当年的房交会上，预订了市区江南某高层楼盘的两套期房，这种在行业里被称为的“楼花”，曾经是很多开发商首选的开发模式：在没有拿到预售证的情况下提前收钱，以一定的价格优惠出货蓄客。老李预订的这两套“楼花”，在4个月后迎来了疯狂的接盘人：因为当时江南可售楼盘屈指可数，而房价节节攀升，他顺利出货净赚8万多元。

    2010年11月老李再度入市，选择在婺城新区某楼盘预订了一套楼房，不过这个时候随着房价上涨，20万元只能拿到一个“楼花”了。由于楼市开始走淡开发商资金告急，原本承诺的开盘日期一拖再拖，直到不久前才开盘。而这个时候市场已经急转而下，没有人再会高价接盘。两年不到，同样20万元买“楼花”，老李品尝到了不同的果实。因为对后市的看淡，老李最后放弃购房优惠退掉了“楼花”—————老李的选择正是当前市场形势的缩影，他们的退市使金华房地产逐步回归到正常需求的轨道上来。

    不仅是老李这样的投资客，二季度我市房地产业企业信心指数和企业景气指数也在回落：二季度房地产业企业家信心指数为93.8，比一季度下降12.5。这是自2008年全球金融危机以来，房地产业企业家信心指数再次跌入不景气区间。

    是什么造就观望心理

    其实，购房者们强劲而浓厚的观望心理源于楼市本身。首先在强势调控下，今后一个时期内楼市都将供远大于求，这是购房者们能够在楼市博弈中“稳坐钓鱼台”的根本原因。金华楼市今年房源供应大放量，房企间市场竞争激烈，然而有实力的购房客源日渐珍稀，购房者深具信心，自己拥有日渐增强的议价能力。因此对于刚需自住购房者，房价就是最为敏感的因素，小幅让利已不能诱引购房者入市，深幅可观的调整才能触动购房者心弦。

    其次，同许多城市一样金华楼市如今也蕴涵着下行风险或趋势，这使得购房者资产保值、增值的预期大打折扣。对于此时刚需购房一族，总体上看他们购房实力相对较弱，同时抗风险能力也较弱，面对物价上涨以及未来月供增加的双重压力，购房者的生活负重大增，如果再加上对未来就业、收入的担忧，部分购房者也将选择暂停购房计划，除非有足够的大便宜可捡。

    最后，可全款购房的购房者是当前房企眼中的最优质客源，特别是在银行日渐向房地产业收紧信贷（无论是开发贷还是购房按揭贷款）的情形下，他们更是房企梦寐以求的客源。

    婚姻法解释增强刚需观望

    今年上半年，众多开发房企营销主管们都已经承认：国八条新政下投资投机性购房需求近乎绝迹，刚性自住购房需求独立支撑着金华楼市商品住宅成交。在下半年，随着调控强度不降反增，楼市风险加剧，投资投机性购房需求一去不复返，只有刚需自住购房需求依旧是独苗。

    日前出台的新婚姻法最高法院新解释，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。金华购房总机82481114最近接到不少市民热线咨询，许多人打探这一事实的影响。对楼市来说，刚性购房需求中“丈母娘需求”被弱化，而这也使得刚性购房需求的“刚性”程度在下降———部分适婚青年不再急于购买新房，他们的购房需求有了更宽松、长期的选购时间，这足以增强他们的购房观望心理。

    购房者浓厚的观望心理，已是摆在房企面前的既成事实，而且难以逆转。在此之下，房企唯有随行就市，适应购房者心理。面对银行限贷导致的博弈加剧，不少购房者虽然有观望的心理，但也有入市的期待，因此这也是房企特别是新开盘房企稍纵即逝的良机，只有适应购房者期待，满足购房者心理，及时、尽量促成交易，才能尽快达到营销目标。而这也就需要房企“先下手为强”进行可观的房价调整，否则未来房价被迫调整的幅度将更大。