珠海盘石装饰暨广告设计有限公司

      3月25日出台的新“粤五条”中，珠海与广深一起被点名要求继续限购，控制房地产价格，这大大出乎业内人士的意料。珠海的调控细则会怎样出？一手、二手是否会全面限购？这对珠海未来的楼市将产生怎样的影响？昨日，我们邀请了房地产相关的不同人士就此进行进一步的探讨。

珠海真的会全面限购吗？

一手房全市限购可能性很大

        南都：新“粤五条”出台后，珠海正抓紧时间研究细则，按照目前的情况看，真的会出台全面限购政策吗？珠海是否适合一手二手全面限购？

       谢逸枫：按照珠海目前的房价涨幅、人均G D P和可支配收入三个指标来看，珠海一手房全市限购可能性很大但可能会差别化执行。但有几种可能，第一是本地人前三套不限，第四套才限；第二，缴纳社保和纳税证明的期限可能从一年延长到两年；第三，外来人口的话允许买第二套，不允许买第三套。

       至于二手房，限购可能性不大。三个因素：一是二手房占市场比例较小，成交均价较低，不属于上涨过快的指标，也没有超过G D P的增速；二是二手房的客户群基本是刚需和改善性买家，不该限制他们；三是从调控目标来看，是为了稳定市场预期。

       王玮：我不大同意这种观点，既然省里已点了珠海的名，珠海政府应该会严格按新“国五条”的限购内容执行，无论是一手二手都会限购。至于是否会有差别待遇，很难判断。

        吴先生：在上级政府的压力下，珠海可能不得不全面限购。珠海除了主城区，东西两翼和横琴新区还没发展起来，政府当时出台限购政策的时候，也考虑到这一点。这些地方还要发展，还要引进外来人才，他们都会有购房需求。

       林叔权：不管地方政府要出怎样的细则，它都肯定是应付式的，不可能真正去打压房价，应该不会出台全面限购的政策。近10年来，珠海很大程度上都在依赖“土地财政”。

规避限购手段还会继续出现吗？

肯定会存在，而且还会有新方式出现

        南都：在珠海此前的限购政策执行过程中，曾有楼盘做假的纳税证明和社保证明规避限购影响，一旦全面限购，这些方式还能发挥效果吗？是否会有新的规避方式出现？

        谢逸枫：一旦全面限购，我觉得现有的这些规避手段依然存在：1.假离婚，2.假结婚。3.假的纳税证明和社保证明。4.以公司的名义去购买。5.借亲戚的身份证和户口来购买。6.可以通过与开发商协议暂时只签订买卖协议，不过户，等限购政策取消后再过户。而且或许届时还会有新的方式出现。

        王玮：我觉得珠海细则若真出台的话，最初应该会比较严厉地查处这些违规的方式。但是在之后的执行过程中，总是会衍生出一些变通的方式。

        吴先生：在珠海目前的限购政策下，很多不符合购房条件的外地人，通常是先与开发商签合同并交定金，同时补交社保或个税，但先不在政府部门备案。等到房子差不多到可以交楼的时侯，基本上也要满一年了，有些还不止一年，购房者就满足了限购条件。未来，这种方法依然可行，购房者不过就是多交点钱补交个税和社保而已。

         林叔权：上有政策、下有对策。除非加大审查力度，让银行来审查不够现实，因为银行也是要做生意的。

限价标准会调整吗？

可能性较大，市区西区或出台两套标准

        南都：新“粤五条”里同样提到了限价，珠海此前的限价标准是新房11285元/平方米，该标准会调整吗？

        谢逸枫：我认为珠海下半年会调整限价标准，因为怕误伤房企买地的积极性。但下半年如果还不调整，可能会产生四种影响：一、房企会捂盘惜售；二、供应紧张，推高房价；三、房企可能偷工减料引发纠纷等社会不稳定因素。所以政府肯定要将限价标准调高，估计会达11500元/平方米。

        王玮：调整可能性比较大，但可能出现差异化：市区会往上调，幅度应该在8%左右；而西区，可能会出台一个单独的标准，如8000元/平方米之类的，这对西区部分楼盘来说会有影响。

        吴先生：这个标准是2011年制定的，现在过了两年，政府公布的一手房均价都不止这个价了，肯定要上调，至少跟G D P的涨幅同步吧？但从另外一个角度看，上调不上调意义不大，因为很多楼盘早就超出了这个价，普遍在用毛坯、装修两份合同来规避限价。

珠海会出台限地价的政策吗？

不大可能，最多完善出让方式

南都：珠海有没有可能会出台限地价的政策？

        谢逸枫：不大可能。因为珠海整体地价还很低，而且一旦限地价，会导致土地被贱卖，影响珠海市土地财政收入，可能会产生房价下降的预期。我认为最多完善土地出让方式，其它不大可能。

王玮：我也觉得不可能，政府怎么可能会给自己限死？

        吴先生：“限地价、竞房价”在珠海是搞不起来的。虽然政府可能会迫于压力而拿一两块地做样子，但不可能成功。珠海的城市人口就那么多，刚需购房会不断减少，在调控之下外来购房者也在减少。据我所了解，目前在珠海开发商中的存量土地有过千万平方米。购房者越来越少，未开发的土地又那么多，如果你再限地价，结果最大的可能就是流拍。如果真要搞，也会带来很多问题，比如以权谋私和腐败、炒楼等，政府必须事先制定很详细的游戏规则，才能避免出现一系列的乱象。

房价会下跌吗？

短期内或会降，但会比较有限

       南都：此次“粤五条”中并未提及房产税和房贷政策的调整，在一些专家看来依然偏温和，似乎并不会对房价产生直接影响，你认同该观点吗？短期内，珠海房价是否会下降？

        谢逸枫：调整房产税和房贷政策，短期内对房价有实质性的影响，会降价，但从长期看，反而会推高房价。因为卖家会转移成本给买家，届时成交量会回落。

        吴先生：政策还是那些政策，只不过在不断的强调下，对购房者造成心理上很大的影响，短期内会有很多人观望，这样一来市场肯定会冷，开发商也不愿开发更多的楼盘。但一段时间后，购房者发现房价并没有像预期中那样下跌，该要买房的还是会买房，又会使市场呈现一种爆发性的增长，每次的调控都是这样。

        林叔权：对珠海房价会有影响，但比较有限。随着港珠澳大桥的建设、横琴开发的升温，还是有不少人会来珠海买房，这些利好足以抵消政策所带来的影响。

房价长期走势会如何？

整体房价应不会降，开发商可能捂盘

南都：珠海楼市的成交量和房价未来发展趋势如何？长期看，走势会如何？

         谢逸枫：关键是看珠海市地方细则如何出台，如何实施。但从长期来看，珠海的房价还是会继续上涨。短期内，若是珠海细则较严厉的话，房价涨幅会回落，但不会有太大幅度降价。成交量可能会萎缩10%～30%。二季度开始成交和房价涨幅回落，三季度筑底，四季度上升。王玮：成交量会受影响，按惯例会出现观望期，可能两三个月也可能更长。珠海人都很理性，该买的都买了，谁也不相信现在政府调控就能降房价，在很多人看来都是在变相征税。但是政策既然出台，虽然整体房价不会降，个别楼盘还是会有一定的影响。

        吴先生：在调控下，成交量肯定会萎缩，但房价还是不会降，因为现在房价的成本中，政府所收走的地价和税费所占的比例太大了，开发商的利润已在不断下降，政府希望房价降下来，自己收的钱又不能少，这是不太现实的事情。很多开发商可能宁可不卖，也不降价。

林叔权：如果是珠海中心城区的话，我觉得每平方米1万元上下比较合理。

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