珠海盘石装饰广告设计有限公司

        珠海写字楼沉寂了5年之后，忽然遍地开花：南湾天朗海峰有新单位推出，前山的心海州写字楼项目开卖，紧接着还有拱北的仁恒滨海中心、吉大的钰海环球金融中心、老香洲的安广世纪大厦……近10个写字楼陆续在这两年内推出。且和以往纯粹公司销售的方式不一样，在住宅限购的情况下，写字楼发展商也将目光瞄准了普通投资客。

投资缘由

写字楼渐入百姓眼

        在去年12月份之前，蒋先生从未想过购买写字楼的事情。即使去年12月，位于前山的心海州写字楼公开发售，铺天盖地的宣传，他依然没在意。“我又不开公司，买写字楼干什么。”蒋先生当时这样解释。

        这种情况在进入2013年春节过后完全改变了。经常收到一些来自中介的电话或者短信，从前内容里除了住宅只有商铺，现在多了不少写字楼的信息。开车经过香洲、拱北、吉大、前山、新香洲时，总是时不时地看到有不同的写字楼项目在建。最初，他看到新的在建楼盘都会停下来看一眼，是什么项目，了解一下户型、开卖之类的信息，一旦发现是写字楼，就没什么兴趣走开了。但渐渐地，在连续看了四五个项目都发现是写字楼后，他心里嘀咕：什么时候写字楼这么多了。

        偶然间，蒋先生看到媒体上报出一段数据，解了他的疑惑：2013年供应写字楼项目10个，供应写字楼面积达33.6万平方米，其中三旧项目4个，预计供应写字楼面积17.9万平方米，占2013年写字楼供应面积的55%。事实上，今年珠海市统计信息网上公布的数据显示，1-3月，珠海市办公楼的施工面积达到50万平方米，销售面积为2.96万平方米，同比增幅高达3600%。而去年全年写字楼的销售面积不过1.01万平方米。

         “大概都是公司买的吧”，蒋先生想着，但见到他的朋友老梁后这个想法改变了。老梁涉足的生意很杂，红酒、装修行业等都涉足。但在房产投资这块经验丰富，炒过期房，买过商铺，至今名下有三套以上房产。蒋先生曾经听从他的建议，买了华发新城五期的一套房，至今已经翻倍。两人聊天无意提到写字楼时，老梁告诉蒋先生：他在吉大的钰海环球金融中心交了认筹金定了一套250平方米的写字楼。“可以留着开公司，也可以租给别人，反正总比存到银行好。”老梁建议他也去留意一下写字楼，合适的话可以考虑买一套投资。

投资背景

广深进入第五代，珠海刚刚第三代

         蒋先生决定去各大写字楼转转，发现他们有着共同的特征：现代时尚的立面造型，俨然有了大都市的写字楼范，写字楼楼体外或打着“5A级写字楼”、或打着“生态”、“会呼吸”等字样，似乎与印象中的简单朴实的写字楼形象不符。“我的印象中，写字楼不就是办公室吗？不都一样，格子间，能豪华到哪里去？只要位置好不就行了。”蒋先生说，看完之后，感触却不一样，除了地段外，配套都非常完善，基本都是全自动化系统，看起来很高端。钰海环球金融中心据说有直升机停机坪，心海州写字楼的层距达到4.38米，安广世纪大厦的电梯据说速度达到2.5米/秒……

         看起来很高端，但在业内人士看来，珠海的写字楼市场才刚刚开始。纵观一线城市，如上海的环球金融中心和金茂大厦、深圳的地王大厦、广州的国际金融中心(IFC )，作为标杆顶级写字楼，象征着城市的名片。这些城市新建的写字楼已基本满足甲级标准。当广深的写字楼已经完成第四代、第五代升级，珠海的写字楼却才刚刚完成第三代升级。珠海的光大国贸大厦、粤财大厦等写字楼还属于乙级中档写字楼。而新入市的安广世纪大厦、钰海环球大厦、心海州等则开始迈入5A标准。

         安广大厦经理关绍在媒体采访中表示，珠海的写字楼市场才刚刚开始，没有一线成熟，而开发商则只能靠借鉴其他城市的经验来打造写字楼。也可以说是市场需求催熟写字楼发展市场，因大企业面临着更新换代的需求，高端的写字楼，以及升级写字楼硬件也成为大势所趋。珠海的写字楼现在并未被激发，而未来市场也势必爆发。安广大厦初试牛刀之后，也准备开始着手位于拱北夏湾的第二个写字楼项目。

         对于珠海写字楼市场，并无专业的开发写字楼产品的开发商。一边是市场所需，写字楼更新换代；一边是顺应发展，写字楼逐渐专业化。再加上中海、仁恒、金地、华融等外来房企的冲击之下，写字楼的竞争格局或更加激烈，高端化也成为必然。

[投资分析]

十年价格翻5倍

         陆续看了一个月，蒋先生并没有立刻下手买。“价格其实还好，15000元-20000元/平方米，和市区的住宅价格相差不大。只是写字楼的面积都很大，而且是可以自己随意组合面积的。这和住宅、商铺都不一样。商铺价格贵，可是面积分割得都很小，几十平方米就可以了。但写字楼他们说好像买低于200平方米的，意义就不大。”蒋先生说，他还准备再多研究一下再入手。

        蒋先生不知道的是，10年以来，写字楼的价格与住宅的价格整体相差并不大，整体而言都是呈波浪形增长。2004年，珠海住宅价格大多在3000-4000元/平方米之间时，写字楼的均价为3370元/平方米，2008年，写字楼价格达到7231元/平方米，2010年更是突破万元，达到10600元/平方米。2011年，写字楼的销售均价为10636元/平方米。2012年则没有公布销售金额，无法计算销售均价，但2013年最新开售的几个写字楼价格不难判断，今年写字楼价格在15000元-22000元/平方米之间。

        “或许早几年买房盼的是涨价，但是现在国家政策越来越严，房价上涨的收益也会随着投资成本的加大而大打折扣，最好的还是长期收益，如租金。”蒋先生担心的是，写字楼的价格虽然上涨，但要迅速脱手并不容易，不如靠长期收租更为稳定。

           从珠海各个中介公司放出来的写字楼出租的信息来看，目前珠海写字楼的租金价位在40-100元/平方米/月，这个价格与2010年相比，几乎没有非常大的变化。但与2006年相比，有了明显的增长。如光大写字楼在2006年记者调查时，租金大约为40元/平方米/月，今年通过中介公司了解到的信息为60元/平方米/月。7年间，上涨了20元/平方米/月，上涨幅度为五成，与售价增幅相比并不快，年增幅仅为7%。

空置面积逐年递减

        蒋先生想研究的是另外一个词：空置率。2007年，他曾探访过吉大一家老的写字楼，朋友的公司设在里面，一栋12层的写字楼分为A、B两座，周边是一排住宅，写字楼的环境很差，灯光非常暗，楼道门口放置了一台桌子，一个保安无所事事地坐在那里，两台电梯破旧，上去时朋友所在的楼层就两家公司在，至少有3间都是关门的。朋友当时说这里的租金便宜，20多元/平方米，但依然没有租满。

          原北京师范大学珠海分校不动产学院博士、现任中国科学院研究员黄兴文曾在2006-2007年间就对此做过调查，结论是：珠海写字楼总体的空置率在30%-40%之间。当时珠海最好的写字楼都集中于吉大地区，吉大的光大写字楼的消化率最高也不过八成。

        “近几年来，写字楼的空置情况出现了明显好转。”钰海环球金融中心的销售经理唐晓霞说，随着珠海市港珠澳大桥、横琴大开发的发展，越来越多企业将总部设置在珠海，珠海的写字楼需求有所放大，加上此前数年珠海写字楼的供应量一直过小，市场上消化了较多的写字楼，写字楼空置面积已呈现连续下滑的趋势。

          在2011年之前，珠海市建设信息网在每个月公布的房地产开发简报中会提及写字楼的空置面积。但2011年之后，珠海市的房地产相关数据均由珠海市统计局发布，而之后发布的数据中则再无提及这一词。“事实上，还是有提及的，只是将空置面积置换成了待售面积，其意义都是一样的，均指没有消化完的面积。”合富辉煌市场研究部经理曾勉解释。

         从2004年-2010年公布的数据显示，写字楼的空置面积除了2009年稍有反弹之外，几乎呈现逐渐递减的趋势，从最初的10 .41万平方米下降到2010年的3.22万平方米。而去年年底的数据显示，珠海的待售面积(空置面积)已降至0 .99万平方米。

         但这依然不是蒋先生所想了解的写字楼出租的空置率。在他看来，空置面积只是未销售的面积，并不代表出租率。“但总观珠海写字楼项目的销售状况，多达64%的用户都是以自用为主。”曾勉解释。

         百脑会地产机构曾经做过一个新香洲写字楼出租的空置率的调查，调查范围包括首府一号、第3构建、日荣大厦、国际科技大厦、恒和中心等项目，结果显示空置率在10%-30%之间。

        “写字楼都存在着一定的空置率，很难说完全不存在空置情况。”业内人士认为只要空置率在减少，就说明写字楼的需求在加大。

         但合富辉煌市场研究部经理曾勉认为：2012年写字楼的供应面积12.56万平方米，同比增长了4541.6%，然而销售面积仅为1.01万平方米，同比下滑39 .2%，这表明现在写字楼市场严重供过于求。“公司购买还好，若是普通投资客购买，其实还需要谨慎考虑。”业内人士建议。

[手把手教你投资写字楼]

心海州14年内有望收回成本

地址：三台石路与凤祥路交会处西北

面积：5.2万平方米

户型：220-4400平方米

售价：2012年12月开盘为12000元/平方米起，5月13日恢复原价23000元/平方米

毛坯与否：精装修

有无返租：3年返租，年返租点为7%

特点：1、写字楼标配办公自动化、通讯自动化、消防自动化、安保自动化和楼宇自动控制系统等智能化5A标准；2、综合体项目，商业配套完善。3、离城轨前山站距离不远，属于城轨沿线项目。

投资分析：

         以最小面积为例，220平方米总价为506万元，前3年，每年返租的租金为35万元。据此推算，租金为132元/平方米/月，目前而言，已经高出珠海高端写字楼租金水准。由于返租期为3年，租金水平以100元/平方米/月，按照年7%的增幅计算，3年后珠海高端写字楼租金将达到122.5元/平方米/月，但在第5年将接近132元/平方米。

          因此，以50年产权为例，项目若靠租金收回成本的话，该项目将在14年内收回成本。其余36年将为固定收益。

钰海环球金融中心年回报率约6%

地址：九州大道南侧和景山路西侧交叉处

面积：9.1万平方米

户型：202-1970平方米

售价：预计19000元/平方米起

毛坯与否：简装

有无返租：无

特点：1、吉大中心区域，传统写字楼集中区域；2、5A级甲级写字楼，全智能化系统；3、珠海首个直升机停机坪写字楼；4、规模不大，只有一栋楼。

投资分析：

         以202平方米，20000元/平方米的价格为例，总价为404万元。由于没有返租收益，所以只能单纯依靠租金收入和写字楼的自身增值。

         周边无新写字楼，附近租金约40- 80元/平方米/月。但从写字楼服务配套方面来看均不如该项目，是整个吉大片区内唯一一个5A级甲级写字楼。

        以目前最高租金100元/平方米/月为例，月收益为20200元，年收益为24.2万元。年回报率在6%左右。若保持该收益率，则需16年收回成本。

安广世纪大厦最小70平方米总价105万

地址：香洲区凤凰北路2099号

规模：2.9万平方米

户型：70-1100平方米自由组合

售价：15000-20000元/平方米

毛坯与否：装修

有无返租：无

特点：1、生态、环保、可循环系统；2、行政、教育中心；3、顶层为四层高度的建筑广告一体化设计的四面广告位。

投资分析：

          与其它写字楼相比，安广世纪大厦的投资属性更强一些，可以购买最小70平方米的面积，适合人群更为广泛。

         以70平方米，15000元/平方米，总额为105万元。若用于出租的话，周边写字楼价位在30- 90元/平方米/月，以90元/平方米为例计算，月租金为6300元，年收益为7.2%。以此为稳定收益来计算，105万元约需14年收回所有投入。
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